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长租公寓“确实有压力”,只有愿景还没业绩

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2016年前后,长租公寓市场风口正盛,开发商摩拳擦掌相继进入,然而经过三年的发展,盈利难、监管施压以及不断曝出的租赁乱象正让这个曾经的“风口”逐渐消退。“是进是退”也成为摆在房企面前的选择题。

万科、龙湖:长租公寓作为主航道业务之一

“既然是我们选定的主航道业务,我们就会长期坚持做下去”,万科总裁、首席执行官祝九胜在今年8月21日召开的中期业绩推介会上如是说。

嗅觉灵敏的万科成为早一批布局长租公寓的房企之一。尽管在推进过程中有所波折,租赁住宅作为万科的核心业务之一,万科仍明确长租公寓是万科的主航道业务之一。

万科旗下拥有青年长租公寓品牌“泊寓”,针对长租公寓业务,万科提出:提升已获取项目的开业效率与经营质量的同时,提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。

万科企业股份有限公司(000002.SZ)半年报显示,今年上半年新开业101个项目,总计2.06万间。截至6月30日,长租公寓业务已覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

今年上半年,“泊寓”也获得2018-2019中国集中式长租公寓年度十佳运营商称号。

为拓展资源获取渠道,万科也在局部城市开展万村项目探索。截至2019年6月30日,万村项目改造完工的房间数约2.4万间,已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期,集团基于自身的经营安排进行了相应调整。

和万科一样,自2017年以来,龙湖也将长租公寓作为四大主航道业务之一。

龙湖集团(00960.HK)半年报显示,今年上半年,龙湖集团旗下长租品牌“冠寓”实现租金收入4.3亿元。

对于长租公寓,在8月26日召开的中期业绩会上,龙湖集团CEO邵明晓表示,长租公寓是龙湖主航道业务,并披露上半年已经开业6万间,全年开业8万间的目标不变,同时维持全年收入10亿元的目标。

与其他房企相对谨慎的态度不同,邵明晓给出了盈利的时间表,“中长期来看,这个业务还是非常能赚钱的业务。大概的规划,明年会微利,后年开始毛利率在12%左右。”

在邵明晓看来,目前,龙湖集团已经基本在长租行业做到头部领域,再往前走有希望做到完全的领先或者处于第一、第二的位置,会坚定按照自己的节奏走。未来重点还是在质量,会把选址运营,用户以及底层的系统全面强化,提升出租率。

朗诗绿色:回归地产主航道,剥离长租公寓

有房企激进,也有房企保守,宣布剥离旗下长租公寓,安安稳稳发展“地产主业”。

困于多元化业务的拖累,宣布更名为“朗诗绿色地产有限公司”的朗诗绿色集团有限公司(00106.HK)在今年5月宣布剥离亏损的长租公寓业务以及其他4项非地产业务至控股公司朗诗集团。

朗诗绿色解释,作为一个创新类业务,朗诗寓仍处于培育期,预计未来两年将持续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离至控股股东朗诗集团,可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司,推动长租公寓业务健康发展,亦可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

朗诗绿色集团有限公司官网显示,朗诗寓为朗诗绿色集团旗下长租公寓品牌,以白领公寓为主,精品公寓为辅,青年公寓、服务式公寓为补充的四条产品线。

朗诗寓已在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、苏州、西安、无锡、宁波、合肥、佛山、重庆等城市获取超过100个项目,获取房量4万余间,在营房量1.3万间,业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五。

按照年报数据,长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元。

半年报显示,于2019年6月已成功将长租公寓及设计等非地产开发相关业务剥离至控股集团。

长租公寓“经营确实有压力”

曾被称为“亿万蓝海市场”的长租公寓,经过几年的洗牌,长租公寓市场正加速淘汰。

2018年,一大批长租公寓企业不断被爆出暴雷、跑路,宣告终结:GO窝公寓、Color公寓、爱公寓、鼎家公寓等,今年8月初,号称在全国拥有5万间房源的乐伽公寓也因“高收低租”模式不可持续而以“倒闭”收尾。

除了租赁运营商,同样布局长租公寓的房企如今也是如履薄冰。

据克而瑞公布的《2019年上半年房企长租公寓房源规模排行榜》,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓排名前三。

即便如此,万科长租公寓业务在推进过程中同样夹杂着“推高租金”、“暂停签约新房源”等声音。祝九胜在今年业绩会上仍坦言,“长租公寓在经营上确实有压力,但依旧会作为万科不动产运营的能力之一。”

旭辉集团(00884.HK)也表示会放缓步伐,多注重效益。旭辉领寓CEO张爱华表示,“旭辉领寓现阶段是规模和效益并重的一个阶段,去年确实是规模优先,但今年来看,积累到了一定的规模以后,还是需要先稳住市场地位,提高企业的经营质量,从而来保证未来企业健康长远的发展。”

多数企业目前只有愿景,未披露当前业绩

从各家涉足“长租”的房企来看,多数房企在半年报中并未披露长租业务的推进情况,不过目标已明确。

拿碧桂园来说,旗下长租品牌“碧家国际社区”在2017年12月亮相之初就宣布,力争三年内建设300万套长租公寓。

旭辉则将其长租公寓“领寓”作为集团筹备上市的板块。

今年5月,旭辉领寓CEO张爱华在参加活动时表示,领寓目前已拓房源规模已经突破5万间,2018年底完成1.5万间开业。

对于领寓的发展目标,早在2018年中期业绩会上,旭辉控股(集团)有限公司执行董事兼行政总裁林峰就明确,未来3-5年间达到20万间的规模,争取处在长租公寓行业第一梯队。

保利则于2018年8月成立长租公寓专业运营公司——保利公寓管理有限公司,宣布正式进军长租领域。按照保利此前下定的战略目标,至2020年公寓管理规模达30万间,成为以运营为核心的租住服务资产管理公司,国内领军的租赁住房投资运营商。

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