资金违规入楼市 建信、中信信托被罚

两头部信托公司吃百万罚单，今年房地产信托成监管重点，已有超10家信托公司受罚

中信信托、建信信托两家龙头信托公司因地产信托业务违规吃罚单，引发外界关注。

根据北京银保监局9月11日公示，由于将信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款等，两家公司被罚款120万元。新京报记者从两家公司处获悉，所罚业务均是之前的项目。业内人士认为，近几个月来地产信托监管不断从严，上周五央行又宣布了降准，罚单在此时公布有很明显的警示意义，避免降准再刺激资金违规进入房地产。

一位华中地区信托公司人士向新京报记者透露，近两个月当地监管已到公司开展两轮检查，第一轮在7月，主要针对房地产信托业务；第二轮在8月初下发64号文后，检查范围更大。

实际上，过去的三个多月时间，多部门密集发声剑指房地产。其中，中共中央政治局会议继4月之后于7月底再次强调“房住不炒”，并首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。

近期房地产调控政策

5月17日

银保监会发布23号文，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

7月初

银保监会约谈多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。

7月12日

发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

7月30日

中共中央政治局会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，并首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

8月初

银保监会下发64号文，明确下半年信托监管主要包括继续保持房地产信托调控力度，遏制无序扩张，有力有效处置信托机构风险等。

8月25日

央行宣布个人住房贷款定价基准将从贷款基准利率转换为LPR（贷款市场报价利率），但强调要落实好“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换。

罚单“敲打”

房地产业务触红线，两头部信托公司被罚120万

据北京银保监局11日公示的罚单，中信信托因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款被罚款30万元。建信信托因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资被罚款90万元。

对于此次罚单，中信信托相关部门负责人11日对新京报记者表示，这是去年的检查结果，公司一定认真整改，进一步严格落实监管要求，防范金融风险，努力服务实体经济。

12日，建信信托相关部门负责人接受新京报记者采访时表示，处罚的是之前的个别项目，已经整改完毕，对公司其他业务没有影响。

华中地区信托公司人士认为，监管此时公示罚单意图非常明显，就是“敲打”信托公司。“现在有一些创新业务还是能绕开监管，资金变相流入楼市，此次罚单非常及时，就是要威慑一下此类行为。”

中原地产首席分析师张大伟对新京报记者表示，现在监管政策十分严格，加强了对违规资金进入房地产的监管。“这代表了政策的取向，在降准后发布也有警示意义，避免降准再刺激资金违规进入房地产。”张大伟称，对正常融资并没有约束，但对于违规的资金收紧是趋势。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此类信托罚单充分说明了当前银行信托系统的监管工作在强化，通过强化，能够真正带动信托等金融系统操作的规范性。类似规范性本身也是具有积极的意义的，至少在当前货币环境略有放松的时候，可以防范部分信托机构做小动作，这对于继续强化房住不炒的导向，同时落实较好的金融业务模式等都有积极意义。类似警示效应也使得今年四季度相关金融机构的操作会更加规范。

重点监管

今年已有10余家信托公司受罚

房地产信托是今年监管的一个重点。上述华中地区信托公司人士向新京报记者透露，当地银保监局近期再次进场检查，内容包括房地产信托业务、股东关联交易、通道业务等，是落实64号文的要求。此前在7月时，当地银保监局已专门到公司检查过一次房地产信托业务。

据新京报记者近期获悉的64号文内容，信托业下半年要继续保持房地产信托调控力度，遏制无序扩张，有力有效处置信托机构风险等。

今年5月以来，房地产信托规范不断加强。5月中旬，银保监会发布的23号文强调，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。7月初，针对多家房地产信托业务增速过快、增量过大，银保监会开展了约谈警示。

此外，地方监管也在持续接力。除上述信托公司提到的华中地区外，9月4日，记者从上海银保监局和上海两家信托公司内部人士处证实，上海银保监局于9月2日向辖内各信托公司下发《关于辖内信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务相关要求的通知》，要求辖内信托公司定期报告两项业务的新增、到期和存量规模；明确新增单笔业务对机构整体业务规模的影响；适度严格开展符合信托本源的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务。

今年上半年，房企享受了一阵较为宽松的融资环境，亦带动了楼市热度。据央行公布的2019年上半年金融统计数据，住户部门贷款中，被认为能够一定程度上反映房贷变化的中长期贷款增加2.75万亿元，同比增长10%。

此前房地产信托受到约束时，多位信托公司人士告诉新京报记者，今年上半年房地产信托整体增速过快，多地银保监局对房地产信托开出罚单，有公司地产项目爆雷，这些可能都是监管收紧的诱因。

一位业内人士此前告诉记者，房企对外部融资的依赖度普遍不低，比如一个项目，可能只有三分之一或四分之一的资金是房企自己出，其余部分都靠外部融资，这就形成三倍或四倍的杠杆。他认为，这一轮调控给的维稳信号很足，可能会逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠杆融资的房企。

据新京报记者不完全统计，今年已有超过10家信托公司受罚，房地产、银信合作等业务领域是违规“重灾区”。其中，粤财信托因“违规开展房地产业务”等多事由被处以220万元罚款；北方信托因“违规发放房地产自营贷款，信托资金违规发放房地产贷款”被罚80万元。

此前记者采访的多家信托公司人士表示，罚单对公司形象不利，尤其是一些小型信托公司后续的资金募集可能会受到一定影响。

监管从严之下，最新数据显示，8月份房地产信托募资规模骤降至400亿元，环比下降近四成，几乎与2月380亿元的年内最低点持平。

楼市调控

资金违规流入楼市渠道全面严堵

近期，多部门密集发声剑指房地产，不仅是信托，银行、债券等房企融资全方位收紧。银保监会主席郭树清在6月中旬召开的陆家嘴论坛上指出，必须正视一些地方房地产金融化问题；7月12日，发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

新京报记者此前统计，年内已有超过30家银行因房地产业务违规吃到罚单，覆盖国有大行、股份行、城农商行和农信社等。

9月11日北京银保监局披露的最新罚单中也有银行身影。其中，渤海银行北京分行因理财资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目等事由受罚120万元。

年中的几场会议也释放了重磅信号，将楼市调控上升到更高高度。7月30日召开的中共中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；9月4日召开的国务院常务会议提出，地方政府专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，当前政策对楼市资金的“窗口指导”防火墙已铸，即使市场上有钱也难违规进入楼市，短期起码至四季度楼市调控继续，市场调整基本面不变。

诸葛找房副总裁苑承建也认为，房地产市场监管政策趋紧，未来房地产市场方面的利率很难出现下降情况，对于房企来说，期待下半年资金面放松是不太可能的，最好的选择还是加快销售来缓解现金流压力。