<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 正文

时代中国高价地"被套" "全员营销"背后压力隐现

0
分享至

图/宋文辉 摄

广州海珠石岗路,标有“时代中国”字样的围挡圈住了一幅土地,这正是该公司两年多前拿下的“地王”项目。

从现场来看,自去年8月动工以来,项目施工进展并不快,达到销售条件似乎遥遥无期。

“地王”占用的20亿资金对于一家中小房企来说是个不小的负担。近几年,时代中国大举扩张,迅猛拿地,导致负债大幅增长,经营性现金流已连续6年为负。

而时代今年前8月销售431.4亿元,仅完成年度目标的57.52%,现金流压力隐现。

9月3日,时代中国紧跟中国恒大,传出“全员卖房”的消息,销售指标甚至和裁员挂钩。

分析人士称,在市场下行的今天,现金流意味着房企的生命线,时代中国要化解眼前困境,必须左手去化右手融资,“全员营销”或是不得已之举。

负重前行

作为一家中小型民营区域性房企,时代中国过去几年的操作可谓大胆。

2017年3月29日,时代中国以20.37亿元从20多家房企手中夺得广州海珠石岗路地块,楼面地价约5.5万元/平方米,创下广州土地市场的最高单价纪录。

链家信息显示,目前,该地块周边紧挨着的项目金融街融御均价是62000元/平方米、越秀星汇海珠湾新房均价58000元/平方米,临近的雅居乐海珠小雅新房均价为56000元/平方米,均与时代中国的土地楼面价相差无几。

高企的地价让项目入市困难,陷入尴尬。8月6日,时代中国董事会主席岑钊雄在年中业绩会上称,该项目明年应该可以推出市场;财报显示,项目将于2021年竣工。

事实上,时代过去几年在土地市场表现进取。时间拉回至2015年底,时代中国在短短两个月内,在广州、佛山连刷三次高价地;2016年重仓东莞拿3宗高溢价地块,溢价率均在400%以上,其中一块甚至超过500%。

在冲刺千亿的节骨眼,时代中国拿地也未放缓。2019年上半年,公司新增拿地金额187.6亿元,已超出去年全年的实际拿地金额。

此外,公司上半年拿地销售比为60%,较去年全年拿地销售比提升39个百分点,亦较TOP100房企上半年平均拿地销售比高出18个百分点。

值得注意的是,时代中国上半年所获取的土地溢价普遍较高。其上半年共拍得土地21幅,其中除了广东汕头市澄海区的地块之外,拿地的溢价率皆在33%以上,河源地块溢价率更是达104.8%。

克而瑞研究中心认为,时代上半年积极拿地的主要原因,是为了补充去年远低于平均的拿地金额,并为未来销售规模增长打下基础。虽然市中心高溢价的项目远比市郊低溢价的项目在销售风险上要低,但在大部分城市限价令未有放松的前提下,未来项目结转时对公司利润率会有一定压力。

进取的土地策略令时代在三年内实现业绩翻番,但代价也很沉重——负债大增,经营性现金流长期为负。

中报显示,截至2019年6月30日,时代中国的有息负债总额为501.20亿元,同比增长23.51%。其中,短期债务及一年内到期的长期债务为101亿元,与2018年底相比增加38.36%;净负债率同比增长3.6个百分点至70.8%;融资成本约为4.32亿,同比上升75.18%。

另据Wind数据,时代中国的经营性现金流自2014年以来均为负数,今年上半年为-27.75亿。

但整体来看,时代的财务尚算健康。截至上半年,时代地产账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿元,比去年同期减少了6%,现金短债比为2.6倍。

国泰君安表示,上半年时代中国借贷成本为7.55%,较去年同期的7.6%略有下降。未来随着评级的提升,融资成本有望进一步下降。

全员卖房

时代中国是当前房企规模竞争、冲击千亿的生存状态之缩影。“未来的市场中,千亿是个门槛。”

然而,激进规模扩张叠加严厉的楼市调控,时代中国在2019年难言轻松。

上半年,时代中国合同销售额312.3亿元,同比增20.1%,增速较去年放缓32.6个百分点,也仅完成750亿元合同销售目标的41.64%。

其中,粤港澳大湾区(含清远地区)是销售贡献主力,上半年该区域的销售占比高达93.3%。这也是时代中国被长期诟病的风险点之一——区域过于集中珠三角。

上半年,在合同销售面积同比增长36.87%的情况下,时代中国的销售增速、销售价格均出现下滑。其中,销售价格由去年的17240元/平降至15131元/平,相差2109元/平。

究其原因,是来自广州、佛山销售贡献减少,分别为总额的30.6%、27.5%;相比去年同期,两者贡献分别下降4.54、9.4个百分点。而销售额略有提升的江门、清远、惠州等,大都来自本就份额不多的三线城市。

受市场下行影响,截至8月,年度销售目标完成度尚不足60%。这意味着,接下来的四个月,时代中国还要再加大力度卖318.6亿元。

时代中国迅速行动应对。近日有消息称,时代中国要求各级别员工在2020年1月15日之前,必须卖出相应套数的房子。如若没有完成,则可能“被离职”。

时代一名内部人士透露,他所在的部门被要求推销高、中、低端三个项目,若未完成则会相应罚款。

不过,该人士表示,从公司内部付款等方面,目前并未感受到资金很紧张。

对此,时代中国对21世纪经济报道记者回应,“全员营销”是房企通行已久的做法,公司只是发动大家积极宣传、推荐公司产品、项目信息,没有下硬性的指标要求。

从行业来看,时代中国此次营销力度高于同一梯队的房企。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,加快销售本质都是和销售目标有关,冲刺千亿的房企实际上压力更大;对时代而言,要化解“地王”占用资金的压力、拿地的资金压力,时代还需依赖销售不断回笼资金。

他补充,销售是房企重要的现金流,去化不到位会带来资金压力。在近期市场降温下,各类房企普遍面临压力,无论是在供给端还是需求端,都会积极进行开拓,以提升业绩。

国泰君安国际分析师曾新芫指出,时代中国全年可售货值为1300亿元,其中下半年约700亿元。若实现50%去化率即可完成全年目标(同比增长24%),若目标未来销售保持20%-30%增速,2020年有望冲击千亿销售规模。

相关推荐
热点推荐
吹捧美国空气香甜的杨舒平,已被驱逐出境,如今回国下场大快人心

吹捧美国空气香甜的杨舒平,已被驱逐出境,如今回国下场大快人心

跳跳历史
2025-06-06 16:41:00
李小璐有二胎了?家中出现婴儿椅和小男孩,疑似删除网友质疑评论

李小璐有二胎了?家中出现婴儿椅和小男孩,疑似删除网友质疑评论

郑丁嘉话
2025-07-06 09:52:53
她们一边做饭一边卖淫

她们一边做饭一边卖淫

法律读品
2025-05-05 17:24:28
王涵 : 特朗普外交政策的第二次转向,是特朗普不行 (二)

王涵 : 特朗普外交政策的第二次转向,是特朗普不行 (二)

首席经济学家论坛
2025-07-05 16:27:29
英国的天才叫牛顿,德国的天才叫爱因斯坦,中国的天才叫啥?

英国的天才叫牛顿,德国的天才叫爱因斯坦,中国的天才叫啥?

诗词中国
2025-04-03 13:12:13
头条求真:李律说,他也想有伞,老杜究竟有没有伞?伞在哪里?

头条求真:李律说,他也想有伞,老杜究竟有没有伞?伞在哪里?

小鹿姐姐情感说
2025-07-06 15:30:39
安徽省委书记:有针对性地开展专项治理、集中攻坚

安徽省委书记:有针对性地开展专项治理、集中攻坚

政知新媒体
2025-07-05 20:13:34
阿隆索:我要求居莱尔踢10号位,他在场上时我们表现得更好

阿隆索:我要求居莱尔踢10号位,他在场上时我们表现得更好

懂球帝
2025-07-05 23:42:24
男子查出肠癌,崩溃大哭:肠癌早期不是便血,而是身上5种异常

男子查出肠癌,崩溃大哭:肠癌早期不是便血,而是身上5种异常

袁医生课堂
2025-07-06 07:35:04
朝鲜女博士来上海后整整15年未出门,民警破门后,当场愣住

朝鲜女博士来上海后整整15年未出门,民警破门后,当场愣住

狮拓一叶知秋
2025-05-08 20:43:57
“武汉鸽子中暑”火上热搜!是鸽子吗?真热晕了?

“武汉鸽子中暑”火上热搜!是鸽子吗?真热晕了?

极目新闻
2025-07-05 18:54:48
不容易,中国歼10CE战机终于成功拿下第二个客户!

不容易,中国歼10CE战机终于成功拿下第二个客户!

柏林观察
2025-07-04 21:54:56
今年海鲜什么情况?帝王蟹跳水80%,外媒:奢侈标杆也扛不住了?

今年海鲜什么情况?帝王蟹跳水80%,外媒:奢侈标杆也扛不住了?

疯狂小菠萝
2025-07-06 13:53:04
以色列霸权梦碎!穆兄会突然站队伊朗,中东这盘棋要变天了?

以色列霸权梦碎!穆兄会突然站队伊朗,中东这盘棋要变天了?

boss外传
2025-07-05 15:55:03
陈立人前任信息曝光,高中恋爱仍上清华,工作好,不跟男友正面刚

陈立人前任信息曝光,高中恋爱仍上清华,工作好,不跟男友正面刚

欢乐大意
2025-07-05 20:30:30
卢布列夫真的太难了!

卢布列夫真的太难了!

网球之家
2025-07-06 13:10:30
港媒爆料71岁赵雅芝诉苦水:3个儿子长期啃老,3个孙子也得管!

港媒爆料71岁赵雅芝诉苦水:3个儿子长期啃老,3个孙子也得管!

出彩情感频道
2025-07-05 17:50:10
邻居蹭车去旅游,刚上车就摆谱立规矩,我默默把她丢在服务区

邻居蹭车去旅游,刚上车就摆谱立规矩,我默默把她丢在服务区

温情故事匣
2025-06-30 19:40:29
为何很多女性如此渴望性生活?无非是这4个原因,男性也无需害怕

为何很多女性如此渴望性生活?无非是这4个原因,男性也无需害怕

特约前排观众
2025-07-02 07:18:22
伊朗豪购150架歼10C!俄网友急推苏35:中国库存机可救急

伊朗豪购150架歼10C!俄网友急推苏35:中国库存机可救急

林子说事
2025-07-05 16:26:48
2025-07-06 17:32:49

北京房产

海淀严选 和樾玉鸣让「好房标准」藏在每一个细

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

郑州一家五星级酒店摆地摊日入3万元:出摊37分钟售罄

头条要闻

郑州一家五星级酒店摆地摊日入3万元:出摊37分钟售罄

财经要闻

马斯克宣布:美国党成立了!

体育要闻

梅西献2神作:1V3一条龙 半场奔袭连过4人

娱乐要闻

2025上半年最能扛收视5位男演员排名?

科技要闻

美团阿里同步放大招!补贴对决暑期档开启

汽车要闻

阿斯顿·马丁跑车阵容将齐聚2025古德伍德速度节

态度原创

教育
亲子
房产
公开课
军事航空

教育要闻

哈佛大学的地貌学课程,吸引了全球人的关注

亲子要闻

甘肃血铅中毒事件,260多个孩子异常,当地医院检测结果疑似作假

房产要闻

湖畔微醺夜,与全球大生活家共赴世界庄园理想生活之约

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

军事要闻

以伊冲突后 哈梅内伊首次公开露面

无障碍浏览 进入关怀版