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西安房价十年上涨6303元/㎡,有小区涨幅达410.6%

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上周在紫薇·花园洲项目终于摇上号的方女士不停感慨:“早知道现在买房这么难,房价这么高,前几年砸锅卖铁也要买。”

而一些早年买了房子的人内心窃喜。杜女士2014年在广厦水岸东方购房,如今回忆起来满是欢喜,她说,那时候买房有很多利好,房价5000元/㎡左右,开发商还有大让价、赠家电等多重优惠。

记者为杜女士算了一笔账,按照当时均价5000元/㎡,杜女士买了130㎡的户型,总价65万。目前该项目二手房价以12014元/㎡来算,涨幅约为140%,6年时间“净赚”约91万。

向杜女士这样,前些年买了房子的人都感慨幸亏买得早。那么,从2009年至今,西安房价到底涨了多少呢?

西安新房均价十年涨幅为124%

从创典全程机构监测的数据来看,西安商品房成交均价在2009年为5071元/㎡,2010年为6800元/㎡,上涨了1729元/㎡。而在2011年-2016年的6年间,西安房价在7000-7500元/㎡左右徘徊。

2017年西安市政府再降户籍门槛,出台人才落户政策。虽然,西安市实施了“城六区限购”,且经历过先后四次的调控,仍未抑制住房价上涨的速度,使得2017年成交均价达9367元/㎡,一年之间上涨了近2000元/㎡。

2018年,受“国家级中心城市”确立的利好消息,加上众多投资产业的落地加持,西安市房价破万,达11374元/㎡。

由此计算,从2009年至2018年,西安市商品房均价共上涨了6303元/㎡,涨幅为124%。根据创典全程发布的2019年上半年数据看,西安市均价已达12077元/㎡,涨幅变缓。

从2009年至2018年的房价来看,西安房价经历了两次高速上涨期,分别是2009年至2010年,以及2017年持续至今的“摇号买房”时代。

从2011年至2016年的6年时间,西安市房价处于稳定状态,其根本原因在于库存量过大。比较而言,2017年至2018年房价的快速上涨,被很多业内人士因此称为“补涨”。

资深媒体人王涛分析,近十年西安商品房均价平均每年12%左右的涨幅,在全国范围内属正常。

高新区产业优势奠定,有小区涨幅高达410.6%

记者查询2009年典型项目的开盘价格和成交价格发现,各个区域的涨幅也各有不同。据美城机构数据显示,在2008到2018年十年的发展进程中,西安各个区域房价在“赛跑”。城南区域在2013年冲到房价第一,随着其它区域开发逐步完善,2018年掉到了第三名;高新区2008年排名第二,而在2017年反超曲江,2018年稳坐房价第一。

以如今稳坐房价第一的高新区为例,位于高新的逸翠园一期,2009年的开盘价为4950元/㎡,2019年的二手房成交均价约为22856元/㎡,涨幅为361.7%。枫林意树2009年开盘价为5200元/㎡,2019年的二手房成交均价约为26552元/㎡,涨幅达到了410.6%。

而最先冲到房价第一的城南区,涨幅相对缓和一些。例如位于长安路的紫郡长安2009年开盘价为4150元/㎡平方米,2019年7月二手房成交均价为13256元/㎡,涨幅为219.4%。电子城附近的融侨紫薇馨苑2009年开盘价为5000元/㎡,2019年二手房成交均价18533元/ ,涨幅为270.7%。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁分析认为,高新区依托产业优势,资源导入明显,高净值客群集中。10年间,高新区的置业节奏较快,产品更迭力度较大,土地价值攀升致资源严重稀缺,而区域配套及基础设置功能较为系统和完善,以及地铁三号线的贯通运营等便利条件,成为客群的偏爱之地。

王涛认为,高新区域主要由于企业集中、商务人口集中,市场需求非常大,但供应量有限,再加上高新区的优质教育资源等,不断拉动价格上涨。很明显,以前西安房价最高的区域是曲江,而现在是高新。

曲江、浐灞生态宜人,板块价值逐步攀升

曲江新区新房价格虽然在2017年被高新区超越,但区域涨幅依旧不小。位于曲江的中海观园2009年的开盘价为4500元/㎡,2019年7月的二手房成交均价约19707元/㎡,涨幅为337.9%。曲江城市花园2009年的开盘价为4200元/㎡,2019年二手房成交均价约为15508元/㎡,涨幅为269.2%。

美城股份市场研究中心总监沈玮认为,雁塔区是西安GDP、人口、产业最为集中的行政区域,受其辐射,首先受益的新区就是曲江。另外,相比高新区,曲江开发较晚,从一片农田到成片豪宅只经过了数年间,所以曲江是第一批房价上涨较快的新区。如今曲江二期生态环境优美,加上地铁开通,也成了置业热点。

同样,以生态环境著称的浐灞区域,加上有世园会效应、欧亚经济论坛以及地铁三号线辐射拉动,进一步优化提升了板块功能,价值点逐步攀升,一度成为购房者青睐的区域。位于城东御锦城原香2009年的开盘价为3950元/㎡,现在该小区的新房参考均价为13700元/㎡(安居客数据),涨幅为246.8%。恒大名都2009年开盘价4400元/㎡,2019年7月二手房的成交价格为14414元/㎡,涨幅为227.6%。

朱郁分析,近三年,浐灞区域不论是供应量还是成交量指标,都领跑全市各个区域/板块。后期全运会将是新的发动引擎,预计价格涨幅明确。浐灞房产品类丰富,客群置业倾向性突出,成为未来市场潜在高供应、高溢价、高增长的热点板块,毋庸置疑。

市政府迁入城北,多个大型公园投入使用

从2011年西安市政府北迁到地铁二号线建成通车,给城北的配套设施加码,同时大明宫、龙首村、凤城五路、赛高国际、王府井汉神等多商圈形成,以及城市运动公园,汉城湖遗址公园、大明宫遗址公园等大型公园的投入使用,无疑给城北的房价带来各种上涨动力。

举例来看,华远君城2009年开盘时的价格为4300元/㎡,2019年二手房成交均价约在13661元/㎡,涨幅为217.7%。白桦林居2009年开盘价为5200元/㎡,2019年二手房成交均价约16798元/㎡,涨幅约为223%。

王涛认为,城北区域房价的大幅上涨是在2010年、2011年,当时有太多的利好与城北有关,例如,大明宫国家遗址公园在2010年10月1日开园、西安北客站在2011年1月份投入使用等,这一切重大利好,使得城北在那两年被热炒。

对于城北区域的发展,朱郁分析,政府北迁、地铁2号线贯通运营后,城北区域的城市基础建设明显提高,中轴线东西两侧的商业、住宅增值很快,带来投资、开发、置业增幅较大。外埠规模化的品牌企业相继涌入,开发的产品多元化布局且有品质保障,也助推了房价。

可支配收入上涨,但赶不上房价上涨

对于近两年快速上涨的房价,很多人直呼买不起。市民王先生说:“什么都在涨,就是工资没怎么涨。”记者在西安市统计局查询得知,2009年,西安市城镇居民可支配收入为18963元,2018年上涨至38729元,上涨19766元,涨幅104%。由此可见,城镇居民的可支配收入上涨速度,赶不上西安市房价上涨的速度。

房价的上涨与人均可支配收入有一定的关系,但并不能以收入作为衡量房价是否合理的一个标准。王涛认为,这几年西安城镇居民人均收入每年增幅在8%左右,如果房价每年的涨幅跟收入涨幅保持一致的话,意味着房价每年涨8-10%太正常了。西安在前几年出台过房价涨幅调控目标,每年给出的目标是不超过居民收入涨幅。

朱郁说,客观而言,目前西安人均收入涨幅不及房价上涨速度,而家庭收入结构、客群分化趋势正在愈发突出,成为市场的常态化表现。

沈玮认为,房价和人均收入都是平均数,但是家庭财富越来越分化,因此用均等价格来衡量并不十分合理。例如,现在越发达的城市,房价收入比越高。

未来楼市版图看西咸新区、高新三期

从2009年至今,西安房地产市场有所改变的也不仅是房价上涨,还表现在市场化程度更高。王涛认为,前5年城改项目非常多,占据市场主要供应,特点是高容积率、高密度、高梯户比,产品品质比较差。最近几年产品品质明显提升。在2015年之前,西安本土房企占据市场半壁江山,例如天朗、海荣、雅荷等等,但如今本土房企陆续转型。

朱郁认为,目前市场集中度高,成交金额TOP10的基数门槛从10亿元到现在的32亿元,涨了3.2倍,而十强开发企业占市场份额、供货量、成交量已超过60%,形成垄断态势。高地价、高溢价、高性价比功能产品,层出不穷。

除了高新、曲江、浐灞和城北区域,近两年新晋楼市热门的西咸新区,也发生了翻天覆地的变化。朱郁分析道,未来楼市版图,重点东看浐灞,西看沣东、沣西,南看曲江二期,西南看高新三期,这将是构成未来潜在高供应的区域或板块,也将形成新的人居价值版图。

王涛则认为,未来10年,更看好西咸新区,房价肯定看涨。这主要是由于西咸新区属于新开发建设的区域,从城市规划、城市配套、城市建设等方面,高起点,高要求,必然意味着更高的品质。

而沈玮认为,很多人看好新区,是因为历年的房地产市场发展经验显示新区的发展潜力更大,但是新区从规划到落地,中间一定存在偏差。不是所有的新区都能发展起来,发展的进度也截然不同,最终还是要看经济、人口和配套。

西安房价走势预计依旧稳中有涨

不得不说,西安整体的城市发展在十多年间发生了很大的变化。城市格局已经形成了西南有高新区,北有经开区,东南有曲江新区和航天基地,东有浐灞生态区,东北有国际港务区,西有西咸新区,二环内有大兴新区,城市整体的发展骨架定型。尤其是国家级中心城市的确立,更是给西安的长期发展奠定了良好的基础,因此,对于西安房价,很多业内人士依旧看涨。

陕西省社会科学院学术委员会副主任、研究员张宝通分析说,城市化的规律不是大中小城市齐步走,而是优先发展特大城市,再发展省会城市为代表的大城市,然后发展地县为代表的中小城市等。有人说房地产的黄金机遇期已经过去了,其实只是北上广深为代表的一线城市的黄金机遇期过去了,现在进入到省会城市为代表的二线城市的黄金机遇期了。

西安的城市地位决定了西安的人口还会进一步增加。张宝通认为,西安前两年实行人才新政、户籍新政,落户200多万,房子供不应求,导致房价飙涨。但目前西安的房价在全国还属于中等,比起周边的省会城市如成都、武汉、郑州,西安还是较低的。虽然目前调控暂时稳住了,但未来还是要再涨的。

沈玮认为,从最基本的土地、人口和金融这三个角度来看,户籍人口在不断的拆分,预计在2045年左右,中国的户籍人口将达到巅峰值,并且集中在核心城市或者城市群中心;土地资源可以预见会越来越稀缺。而金融方面,中国经济在转型期和阵痛期,如今房地产还是一个支柱产业。总体来说,房价的趋势还是呈现上涨,但是上涨的速度和方向,会有所变化。?

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