汇率波动致还债风险增加 多家房企提前赎回美元债

今年以来，房地产行业的融资环境一直在收紧，部分企业转向海外融资方向。但近来，随着监管层对海外发债的多重限制，房企的融资渠道变得更加紧迫。

在近期人民币兑美元出现波动的情况下，已经有多家企业加大了提前对美元债的赎回，以期降低融资成本，规避汇率风险。

多家企业提前赎回美元债

近日，人民币兑美元汇率大幅波动，尤其是8月5日，人民币离岸和在岸汇率双双“破7”之后，人民币汇率贬值或将带来房企融资成本的上升，一些房企开始纷纷提前赎回美元债。

中原地产研究中心统计数据显示，在最近几个月美元汇率的波动下，多家房地产企业赎回了之前的美元融资，合计已经超过10亿美元。

8月19日，龙光地产公告称，有关2020年到期年息7.70%的优先票据的发行及上市，赎回已于2019年8月12日完成。在赎回完成后，票据已被注销。公司认为将不会因赎回而对其财务状况产生重大影响。

8月16日，远洋集团宣布赎回由远洋地产宝财II有限公司发行于2020年到期的7亿美元4.45%有担保票据。

同日，佳兆业宣布公司于2019年8月16日完成购回并注销本金额为11.62亿港元于2019年12月到期的6.1%票据。此次已经是佳兆业今年第三次回购美元债，今年曾经分别于8月11日和6月两次赎回美元债，金额分别为1.613亿美元和2.5亿美元。

8月12日，中骏集团发布公告称，完成赎回2020年到期的3.5亿美元10%优先票据及除牌。

8月5日，旭辉控股发布公告称，公司已提前赎回并注销2.5亿美元将于2020年到期的7.75%优先票据，支付的赎回价总额为2.58亿美元。今年以来，旭辉已经主动赎回共4亿美元优先票据。

旭辉CFO杨欣曾公开表示，这是旭辉顺应国家针对房地产企业的“去杠杆、控负债”要求，加强自身财务稳健性的举措，也是旭辉主动作为，延长债务久期、控制融资成本、优化负债结构的安排。

为什么企业增加了对美元债的赎回呢？诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐告诉《华夏时报》记者，汇率波动直接影响房企还债的成本和利率，会提高风险。在当初没有采用汇率风险规避措施下，加快赎回美元债可以避免由于人民币的进一步贬值，导致未来的偿债成本更高。

同策研究院总监张宏伟在接受《华夏时报》记者采访时也表示，汇率波动增大，房企对于美元债的偿还的成本会增加，提前还债可以减少债务的偿付压力，而且目前监管机构对于海外债务的审批会更加的严格，在国内用途上也有非常明显的限制，赎回也可能是为了规避政策的窗口期。

或有更多房企提前赎回

实际上，今年以来，国内融资环境持续收紧，房企近几个月的美元债发行量在扩大。华泰证券研究报告显示，7月份以前，境外债融资环境相对宽松，美元债融资成本出现下降，导致2019年地产美元债发行放量，2019年1-7月地产美元债总计发行588亿美元，发行金额几乎与去年全年持平。未来一年，地产美元债到期金额总计222亿美元。

华泰证券分析，美元债以美元为计价货币，房企的实际成本与汇率息息相关。在 2018 年克而瑞销售排名前五十名的房企中，美元债占有息债务较多的如建业、时代，从长期来看，汇率波动对上述企业可能产生一定的冲击。

在成本压力和风险压力下，未来或许会有更多的房企提前赎回美元债。段雨桐表示，房企的美元融资会涉及到国际汇率还有很多方面的风险和成本，所以海外债券增加会增加企业经营的不确定性，部分房企将面临更高的偿债压力，如果一直维持高汇率，未来也将面临更高的金融汇率风险，所以可能会有更多的房企赎回美元债。

汇率的波动具体会给房企带来多大的风险呢？华泰证券对房企背后暗藏的汇率风险进行定量分析，分别按照人民币对美元汇率6.5及7进行测算，考虑1年以内到期的美元债，汇率贬值将导致企业以人民币计价的有息债务增加1%以内，整体影响较为有限。总体来看，多数房企美元债一年以内的到期量较小，汇率波动对企业短期的影响相对有限。

海外融资环境收紧

今年以来，国内融资环境逐渐收紧，一些企业转向海外融资路线，但7月份以来，海外融资渠道也关上了“半扇门”。

在今年7月12日，发改委发布了《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，为防范房地产企业发行外债可能存在的风险，对房地产企业发行外债申请备案登记提出了多项要求。

其中包括房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

这一政策关于海外债务用途的限制对于房企的影响巨大，海外融资的渠道被严格收紧。关于未来海外融资环境，段雨桐预测，近期来看，这种收紧的融资环境是不会放松的，未来还会持续。

企业应该如何应对当下的海外融资环境呢？张宏伟建议，这个时候企业应该更加注重回款问题，抓紧现金流。另外，企业在投资拿地上也要谨慎，尽量减少开支，也可以通过合作拿地等手段来分担资金的压力。

华泰证券分析，在融资策略上，房企可以做出反应来规避风险，并不是所有企业的美元债融资成本都会跟随汇率波动明显飙高。一是部分房企可以对外币借款提前做汇率掉期处理，以降低汇兑损失；二是房企可以选择在境外融资，以借新还旧的方式推迟偿还美元债本金带来的汇兑损失。建议密切关注中美双方谈判情况、外汇储备变化、结售汇、跨境资本流动数据等，对人民币走势进行跟踪分析，对美元债融资占比较高的企业，需要具体分析企业过往对汇率风险的对冲情况以及美元债的再融资情况，以规避市场风险。