8月20日一早，立秋后的上海骄阳依旧似火，驱车近一个小时后，方军（化名）嘴巴里塞着早饭赶到了临港芦潮港的一售楼处门口。
早饭还没有吃完，微信上便收到了上海自由贸易试验区临港新片区（以下简称“新片区”）正式挂牌的消息。近两周来，中介给他推送最多、最频繁的就是此类消息。
只不过，还没来得及点开细看，方军就接到了房产中介的电话，被告知临港新城已经基本没有合适的新房在售了，准备马上带他到几十公里外的奉贤一新楼盘。
自8月6日国务院正式同意设立临港新片区后，当地房地产市场快速升温。21世纪经济报道记者通过实地探访了解到，尽管放宽新片区人才购房限制的新政实施细则尚未出台，但在新片区横空出世短短的两周内，区域内的多处新房市场迎来了大批躁动的房产投资客。
受访专家表示，临港新片区作为新一轮对外开放的重要引领，在产业发展、城市治理、公共服务、国际贸易和跨境金融等多个领域都承担着改革先锋的角色，尤其是在高端装备制造、智能制造等先进制造产业内要代表国内最高水平参与国际竞争，使得对产业人才的吸引和导入就成为新片区未来发展的重要基础与保障。
“临港新城没有新房卖了”
来沪工作刚满5年，方军正在为一套婚房努力找对象，源于上海买房不仅要求社保或个税需累计满5年，同时还对单身买房实行限购。
不过，近期一则有关上海自贸区新片区放宽人才限购的新政，让他眼前一亮。8月6日，国务院正式同意设立上海自贸区临港新片区。在当天下午举行的新闻发布会上，上海市委常委、常务副市长陈寅在介绍新片区总体方案时透露，临港新片区将对非上海户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，且购房需缴纳的个税或社保年限从5年缩短为3年。
消息一出，尽管有关人才的标准细则还无从知晓，但方军的手机微信群已经“炸了”，各种中介信息满天飞，经不住好奇的他准备前去临港看房。
“来晚了，只有底层和别墅在卖了。”在万科金域澜湾项目旁，当地悟空找房的一位职业顾问告诉方军，临港新城滴水湖周边几个新房楼盘已经几乎没有合适他的新房出售了，早在上周末这里的新房市场几乎就被赶来的购房者“清空”。目前针对方军这种情况，只有奉贤的楼盘可以通过收“意向金”的方式在卖。
因为怀疑中介只想推介代理的楼盘，方军驱车带着记者，来到差不多10公里外的临港芦潮港主城区，在中建·锦绣熙岸项目售楼处，现场销售人员的回答也浇了方军一盆冷水。
“一共234套房源，3月份开盘后，平均一天只能卖一套房子，但最近受自贸区新片区影响，这两周基本都去化完了。”现场销售人员告诉21世纪经济报道记者，由于临港地区当前很多新房房源已经基本售磬，很多项目已经中止与中介等各类销售渠道的合作。
究其原因，一方面是当前开发商基本不愁卖，临港地区的新房房源本身也并不算多；另一方面，面对大量涌入的购房者，开发商不仅希望挑选优质去化渠道，还挑选优质客户，这意味着，当前对于像方军这样暂时不满足购房条件的客户，多数临港地区的楼盘“不愿接待，觉得浪费时间”。
“如果不是亲自所见，很难想象这个曾经根本不会考虑的地方，如今房子也会这么抢手。”方军有些无奈地告诉记者。
实际上，方军所不了解的是，近两周时间以来，在自贸区新片区的政策利好下，类似方军这样的购房者大量涌向在临港新片区，一举扭转了当地原本不温不火的新房市场。公开信息显示，8月6日后的近一周左右时间内，临港板块的海上风华、东宸源著和保利玲珑公馆的成交量，分别比之前一周增加了440%、216%和100%。
“锁定”高科技企业人才
在采访的过程中，21世纪经济报道记者注意到，坊间传闻的上海自贸区新片区诸多新房开发商为锁定客户，通过对社保或个税满3年的购房者收入“意向金”的消息，也存在一定程度的偏差。
由于大量购房者的挤入，当前临港新城已经成为名副其实的“卖方市场”，开发商并不像以前那样担心去化销售问题，反而对送上门来的购房者进行挑选。
一位熟悉临港楼市的业内人士在接受记者采访时表示，临港地区的诸多楼盘在新片区政策出台前，整体去化效果并不理想，但随着针对新片区人才购房放宽限购政策，向市场释放了较强的发展信号，让诸多投资客将购房的目光投向了临港地区。
“根据自贸区新片区的购房政策，对于开发商而言，通过收取意向金在不违规违法的情况下，能够聚拢很多社保满3年的潜在购房客，这样会刺激到很多社保满5年，且满足当前限购条件的人进行买房。”
21世纪经济报道记者采访了解到，因为房源有限，很快这种开发商的“套路”也开始被摒弃，目前还在使用的地区仅是同属新片区，距离新片区首期启动区域较远的奉贤部分项目中，仍然成为当地众多开发商能够“分得一杯羹”的有效手段之一。
在距离临港新城大约40公里的奉贤奉城镇中铁·戈雅园项目处，现场销售人员告诉记者，目前该项目是新片区内拥有房源较多的新盘，但由于市场的火热，现在只针对在自贸区新片区内工作且社保满3年的高科技人才收取购房“意向金”，而类似方军这种情况，只能通过认购的方式提前锁定房源，但成功的概率也不足3成。
“开发商收‘意向金’主要还是针对央企、国企、外资企业等高科技企业的人才，对于很多个体户企业老板还不行。”现场的一位项目负责人在回答记者时异常焦急，其称正同时服务于三组前来看房认购的客户，对于方军的情况，现在开发商并不感兴趣。
通过实地走访，21世纪经济报道记者发现，当前在临港、奉贤多个被划入到自贸区新片区的新房项目处，聚集着沪上多方的楼盘销售渠道机构与公司，除了浦东本地的渠道商之外，众多远在上海青浦、宝山等地的渠道商也纷纷带领着客户来到这里看房认购。
而这些从自贸区以外被带来的客户中，绝大多数都来自于上海本地，同时也不乏来自环沪周边的投资客，到临港地区投资商住房。在临港17区项目处，记者了解到，很多社保未满3年的投资人也愿意到此购买不限购、不限贷的商住房，而外地客则只能投资商住房，推动着当地的商住项目在近期快速去化。
“在网络跟风时代，开发商和渠道商会将一个芝麻大小的利好内容，通过微信、电话、网站等途径进行无限放大，使观望者产生紧迫感，这在房产行业来说并不是一种全新的刺激方式了。”一位不愿具名的行业人士在接受记者采访时如是表示。
产城融合新路径
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，短期内自贸区新片区的政策利好于推动临港等地区内的楼市去库存，但当前大量的投机客入场，势必会打乱当地的人才住房市场秩序，使得市场上出现较多的二手房库存，不利于未来新片区发展中对人才住房的多元保障体系构建，尤其是区域发展对人才和人口的吸引力可能会受到不利影响。
“吸引产业人才进入，是临港新片区发展的重要基础之一。”严跃进告诉记者。
21世纪经济报道记者梳理发现，早在2008年时，临港新城就规划到2020年要实现80万的人口规模，然而近年来临港地区的常住人口数量距离规划目标还有很大距离。记者注意到，在最新出台的“上海2035”规划中，这一人口导入的目标降至65万人。
在国务院正式批复的上海自贸区新片区总体方案中，将产城融合的发展要求纳入其中，旨在探索新的工业园区发展模式，推动上海制造业发展的同时，也意味着新片区对高端制造、智能制造等人才要素集聚的迫切需求，而这也是当天新闻发布会上，宣布针对特定人才放宽购房限制的根本目的所在。
根据规划，未来临港新片区将进一步拓宽国际优质资本和经验进入教育、医疗、文化、体育、城市管理等公共服务领域的渠道，加强新片区各类基础设施建设管理，提升高品质国际化的城市服务功能。
在此基础上，推动临港新片区建设具有国际市场竞争力的开放型产业体，围绕推动智能汽车、智能制造、智能机器人等新产业新业态发展，以提升其在高端智能制造产业的国际竞争力，代表中国的先进制造参与世界竞争。
对此，华东师范大学城市发展研究院院长曾刚也向记者表示，当前上海自贸区新片区作为引领新一轮对外开放的重要战略区域，针对高端制造、智能制造的产业发展所需的人才住房保障将会是大势所趋，在此过程中，“房住不炒”始终是上海房地产调控的基本面，新片区楼市短期内的热炒现象相信会在不久后的人才购房细则出台后得到遏制，让人才购房新政真正服务于新片区吸引人才和产业发展。
8月20日上午，上海市政府副秘书长、临港新片区常务副主任朱芝松在新闻通气会上表示，临港新片区实施细则等将会在下周公布，届时备受瞩目的为临港新片区量身定制的人才新政也将对外公开。
在此人才导入体制机制的保障基础上，临港新片区的未来产业规划也开始加速。在当天的新闻通气会上，朱芝松还表示，未来临港将坚持“四个论英雄”，将亩均产出从700多万提高到1500万，不断提高经济密度；在今年落地1000亿产业项目的基础上，还将持续引进国内外高能级项目，努力保持20%左右的高速增长。除此之外，临港新片区还将大力发展“跨境”“离岸”的高附加值现代服务业，确保2035年实现区域生产总值超过1万亿的目标。
本文来源：21世纪经济报道
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