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碧桂园“大象”转身

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体量越大越敏感。在政策收紧、行情波动的2019年,龙头房企的危机意识凸显。

万科高喊“活下去”、“收敛聚焦”,恒大开启一轮轮降价促销,融创下半年不想再买地,而碧桂园,今年把回款率放在了考核的首位。

去年8月开始提质降速后,碧桂园交出了首份中报,成绩堪称优秀。虽然销售增速放缓,但营收、净利大幅提升,现金流持续回正,净负债率也控制在70%以内。

问题也存在。三四线城市的销售乏力,碧桂园首当其冲。对此,管理层已在调整区域和城市布局,面向未来。21世纪经济报道注意到,公司城市投资的重点,已转向五大城市群,而非以前的全线布局。

今年以来,房地产市场新一轮洗牌已经发生,一些房企已陷入流动性风险。而碧桂园这样的“大象”,却在未雨绸缪,寻机改写行业格局。

8月22日的业绩会上,碧桂园主席杨国强没有出现,总裁莫斌坐镇全场,抛出了“我对公司很有信心,只要有钱就增持(股票)”的豪言。

着力财务管控

当一家公司的规模扩张到5000亿以上,增速便自然放缓,无论碧桂园、恒大,还是万科,皆是如此。

据克而瑞数据,2019年上半年,碧桂园权益和全口径销售金额均居行业第一,但增速放缓,全口径销售同比下降2.8%,权益销售下降3.22%。

但与此同时,公司营业收入达2020.1亿元,同比大增53.2%;股东应占净利约为156.4亿元,同比增长20.8%。

和万科类似,碧桂园非常重视现金流管理。上半年权益去化率达65.0%,权益物业销售现金回笼约人民币2659.4亿元,回款率达94.3%。

中报称,继2017年起,公司已连续三次在年中实现正净经营性现金流。

管理层表示,正经营现金流有助于经营良性运转,大大降低对于外部融资输血的依赖性。

而在融资全面收紧的背景下,碧桂园也在有意识地调整债务结构。

截至6月底,公司有息负债总额约为3318.89亿(含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券)。有1139.2亿是需在一年以内偿还的有息债务,占总有息负债的34.3%;现金余额约2228.4亿元,约占总资产比例的12.8%,现金余额约为短期有息债务金额的两倍;另外还有未使用的授信额度达人民币3133.0亿元。

上半年,碧桂园净借贷比率为58.5%,较2018年底有所上升,但仍在公司设定的70%红线内。

当被问及如何应对房地产融资收紧时,碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君表现轻松,她回应称,这不用担心,公司融资渠道很多,也一直是银行等金融机构的优质客户。

8月13日,碧桂园发行的22.1亿元公司债券,票面利率仅为5.14%。

龙头也不是没有烦恼,上半年的市场波动,三四线去化变难的影响已经显现。2019年上半年,公司销售费用和管理费用明显上升,合计占到营业收入的9.7%。

对此莫斌称,今年有信心将销售和管理费用控制在营收8%以内。

在行业调整期内,人员优化在多家公司付诸行动。中报显示,碧桂园截至6月底的员工数量为11.7万,较去年年底有所减少。

对此,莫斌表示,集团没有裁员,公司进行了人员结构优化,有进有出,部分人员向区域下沉。

不过,碧桂园似乎并没有放慢投资的步伐。公司全年计划买地1800亿,上半年花费1100亿,碧桂园常务副总裁程光煜表示,下半年仍有买地预算,要看机会拿地。

亿翰智库认为,自从碧桂园放慢规模增速后,净负债率持续下降,财务结构更加稳健。此外随着2017和2018年项目的结转,预计公司收入、利润以及利润率都会增加。

调整城市布局

财报中的碧桂园表现优秀,但管理层想得更多的是未来。

一直以来,碧桂园都围绕中国城镇化进行开发布局,深入到三四五线,而今年以来,三四线楼市放缓,引发投资者担忧。

在业绩会上,管理层强调,公司正在调整和提升城市布局,把握人口向核心城市聚集的发展趋势,进一步向粤港澳大湾区、长三角经济圈、长江经济带等五大城市群发展。

碧桂园主席杨国强表示,“我的职业生涯历经数次地产行业周期,我认为波动才是这个行业的常态;此外,中国城镇化是一股不可逆的时代大潮,地产市场未来规模将仍然庞大。”

据业绩会上披露,截至6月,碧桂园在内地已经获取的权益可售资源合计2.78万亿。其中,75%的货值位于粤港澳大湾区、长三角、长江经济带等五大城市群,98%位于常住人口50万人以上的区域,94%位于人口流入区域。

碧桂园在大本营粤港澳大湾区的权益可售资源达3467亿元,可售建筑面积约2457万平方米。另大湾区内有潜在权益可售资源约5519亿元,与已获取得权益可售资源合计8986亿元。

其中,在广东最核心的城市深圳已获取权益可售资源约225亿元,潜在权益可售资源约1961亿元,目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1155亿元,潜在权益可售资源约4144亿元。

另外,碧桂园也参与到深圳旧改项目。截至2019年6月30日,集团旧改项目累计权益建筑面积达到1404万平方米,权益货值约为1993亿元。

由于在大湾区拥有充分的土地储备,碧桂园近年在该地区的销售业绩也十分可观。

2019年上半年,碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中,有一半位于奥港澳大湾区,包括佛山、广州、惠州、清远和东莞。

碧桂园在长三角也已深度布局。从2018年1月到2019年4月,公司在长三角新增土地建筑面积达2674.4万平方米,远高于第二位万科的1897万平方米。

据克而瑞发布的《长三角26城突出比拼》报告,碧桂园与绿地、融创以超过5000亿的货值位列第一梯队。

广发证券指出,碧桂园的项目拓展兼顾“广度”与“深度”。自2015年开始,公司在三四五线重点布局优势下,逐步加大一二线周边布局力度,且持续参与并巩固一二线城区市场,稳步优化土储结构。

财报显示,截至2019年中期,碧桂园拥有不含增值税的已售未结转收入7352亿元,已售未结转资源有望在未来1-2年内逐步释放。

莫斌称,土地储备结构调整后,将提供大量的可售货值,为公司打开继续增长的空间。

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