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乐伽已破产 “长租”路不平

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多次交涉无果后,28岁的IT工程师黄先生还是被房东赶走了。而在这之前,他早已给“二房东”乐伽公寓提前缴纳了一年的房租和一个月的押金。

有着类似经历的,还有跟黄先生同处一个小区的40多户租客,以及散布于成都、南京、合肥、西安、杭州等地的大量租客。他们都被最近“爆雷”的乐伽公寓“坑惨了”。

8月7日晚间,在中国青年报·中国青年网揭露其“高收低租”模式存在经营风险、建立“资金池”存在现金流问题之后,乐伽公寓南京总部发出公告,确认公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。随后,南京市房产局、公安局等监管部门宣布将严查“高收低出”、挪用租金等行为,并审计调查乐伽公寓的账目。

乐伽公寓已破产,与之相伴的是许多租客与房东之间的纠纷,以及是否有合适解决方案的疑惑。据不完全统计,从2018年1月至今,已有近20家长租公寓的资金链出现断裂。据知情人士透露,还有一家位于上海的品牌公寓也处在爆仓边缘。一系列负面事件进一步加深了外界对长租公寓这项新业态的争议和讨伐。

换锁、停水、停电……部分租客遭遇“逐客令”

“再次诚恳请求房东不要采取过激手段驱赶房客。”乐伽公寓在宣布破产的公告中最后提及的这句话,让黄先生觉得既讽刺又无力。自从乐伽公寓出事以来,他总是找不到乐伽公寓在成都的业务人员,而与房东的沟通也以失败告终。

7月底,房东找上门来要求黄先生在8月3日之前搬走。同一个小区的其他40多户租客也有着相似的遭遇。黄先生等租客认为,自己也是乐伽公寓“爆雷”事件的受害者,并提出双方各自承担一半损失的解决办法。他们的理由是,乐伽公寓与房东之间是受委托出租房屋的关系,根据《合同法》及司法解释的规定,受托人在委托范围内从事活动的后果由委托人承担,因此自己作为承租人的权利应当得到保障。

但房东对这个解决方案“完全不同意,不愿意承担一点损失”。在接下来的一周,有些房东强行换锁、停水、停电,甚至把租客的个人物品扔到楼道里。有些租客刚刚大学毕业参加工作,承受不了这样的压力报了警,但警察到来以后提出的“一人承担一半损失”的方案再次被房东否决。

后来,黄先生通过同小区的其他房东和租客才得知,这位强行要求自己搬走的房东其实也是个“二房东”,以私人身份承包了七八十套房子,其中有不少都委托给了乐伽公寓出租。而乐伽公寓出事前,成都的业务人员已把租客们缴纳的押金如数给了这位“二房东”。

“再也不相信任何中介机构了,被坑怕了。”8月初,黄先生被迫搬了出来,找到了一个新的房子住下,这回是直接找的房东。

“房东和租客都是受害者,没什么可争的,更没有必要斗气。大家要把焦点落到乐伽身上!”房东东公寓学院创始人全雳一直在跟踪乐伽公寓事件的进展,看到房东强迫租客赶紧退租的情况,他感到痛心。租房领域多年的工作经验告诉他,这种情况下最好的解决办法是房东和租客各自退让,一起承担损失,共度难关,但不与乐伽公寓解除委托和租赁关系,不能让乐伽置身事外。

纠纷如何解决?资金池监管亟需跟上

和近两年其他“爆雷”的公寓企业一样,乐伽公寓出事后并没有完善的纠纷解决机制,而是由地方政府主管部门出面收拾残局。

处于风暴中心中的乐伽公寓正在接受南京市监管部门的审计调查。8月12日,南京市住房保障和房产局宣布,南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门将用2个月时间严查“高收低租”、挪用租金等行为。

而在乐伽公寓有业务涉及的其他城市,相关解决办法也相继出台。合肥市住房租赁协会已联合该市泊寓公寓管理有限公司、红璞公寓管理有限公司等14家房屋租赁企业联合声明,凡自愿迁入声明企业所属公寓的租客,或能得到每月170元的租金补贴。

而在杭州,乐伽公寓在宣布破产前已为杭州分公司找到了三个承接的资本方,分别为窝趣公寓、喔客公寓及趣居公寓。不过,有接盘方的工作人员表示,他们只承接房源,不参与处理租客、房东与乐伽公寓之间的债务问题。与新的接盘方签订新合同,依旧无法解决纠纷。

根据业内人士的统计,自2018年以来,共有23家长租公寓品牌停止经营,而其中有不少都出现租金贷、挪用租金、“高收低租”等资金池问题。

中国青年报·中国青年网此前的报道已指出,乐伽公寓按年向租客收租、按季向房东还租,通过时间差形成了颇为庞大而隐秘的资金池。从公司经营来说,这些资金是应付账款,但乐伽公寓将部分资金用于进一步收储房源,还有一部分资金则可能被非法侵占。乐伽公寓今年3月也曾发出公告,承认其合肥分公司存在部门员工侵占公司资金的事实。

全雳认为,乐伽公寓事件的解决方案中,对资金的监管和追查是重点。他建议地方政府和公安机关查封乐伽公寓的银行账户和资产,公示资金和资产情况,限制法人和实际控制人行动,要求其在规定时间内到公安机关报到。租客和房东群体则可以选派代表,参与乐伽公寓的破产审计和债务清偿方案;并且彻底查处乐伽公寓到底是经营不善还是商业欺诈,并由政府牵头的律师,或者维权小组推荐的律师发起集体诉讼。

景晖智库首席经济学家胡景晖曾多次提醒,要警惕长租公寓运营中的资金池风险。最近他也公开表示,建议公安部门介入公司财务和经营调查,尽可能追回资金用于损失赔偿;乐伽落地城市和其他长租公寓较发达的城市,住建、工商、银监、公安执法等部门彻底排查经营情况,及时遏制爆仓的苗头。

要治标更要治本,但长租公寓不应被污名化

从去年相继出事的杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业,到今年的南京乐伽公寓,一系列“爆雷”、倒闭、破产事件引起了外界对长租公寓的争议。甚至有租客和房东谈长租公寓而色变,不同意将房源继续交给长租公寓租赁。

与此同时,租赁市场的需求仍然十分庞大,毕业季的房租还出现涨价趋势。国家统计局发布的居民消费价格数据显示,7月份租赁房房租同比上涨2%。

与租赁相关的政策也一直在加码。住建部于7月中旬公布了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单。试点3年期间,北京、上海、南京、武汉等16个入围城市每年可获得中央财政给予的奖补资金6亿~10亿元。

中国建筑装饰协会住宅租赁产业分会秘书长杨春雨在接受中国青年报·中国青年网记者采访时表示,在住房租赁这个民生行业,社会化运营的方向是正确的,不能因为几个企业出问题就否定整个方向,进而污名化长租公寓这项新业态。

“治标的办法很多,但是治本才是最重要的。”杨春雨认为,长租公寓行业下一步最大的问题是,如何让过度使用金融杠杆的高风险企业退出。他建议尽快设置长租公寓的准入制度,以住建部门为核心,多部门联动:住建部门依规发放资质,工商部门监管实缴注册资金,税务部门定期审计企业经营,财政部门按规给优质补贴,银监部门实时监控资金和租金贷。

杨春雨提出,不能每次出现“爆雷”问题都由社会承担成本、收拾残局,“还是要用制度去约束”。他建议,可以给住房租赁企业设置金融杠杆限制标准,对住房租赁企业采用“租金贷”比例进行限制,监管资金流向,要求专款专用;严控住房租赁企业利用租金贷设立“资金池”;政府可委托第三方审计机构,定期对住房租赁经营企业进行财务审计。

“这是一个民生行业,不是资本的赛场。”在租赁行业工作多年,杨春雨一直相信最简单的道理:只有住房租赁运营企业自己真金白银投钱了,才会避免一些动机不纯的投机者利用金融杠杠套现跑路。

加快住房租赁行业立法与政策落地已经迫在眉睫。最近发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书(2019)》针对住房租赁市场提出,将继续推动《北京市住房租赁条例》立法工作,完善住房租赁监管和服务平台,推动建立住房租赁公益律师队伍,完善多渠道租赁纠纷调处机制。

看到多家长租公寓陷入资金链危机,全雳也为从业者捏把汗。他期待着监管政策的落地,也看到许多长租公寓运营者的管理能力急需提升:“一个传统的现金流业务,连基本的财务知识都没有,更别谈运营和风控了。”

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