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“乐伽公寓”经营异常,疑似“爆雷”

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近期,乐伽公寓正处于风口浪尖之上。一边是租客吐槽:交了租金,却面临被房东赶出门的窘境。另一边是房东反映:收不到房租,从7月开始,合肥、西安、南京、苏州、杭州等地,越来越多的房东陷入被拖欠房租的无奈中。乐伽公寓到底怎么了?

乐伽未按时付房租,房东下“逐客令”

李华(化名)与南京乐伽商业管理有限公司(以下简称“南京乐伽”)签了1年房屋租赁合同,租下南京栖霞尧辰景园小区一套两居室。按照合同约定,李华一次性支付了12个月租金15612元以及1个月押金1301元。

今年7月20日,房东找过来,李华才知道,他们所住的房源,是今年3月房东托管给南京乐伽的,南京乐伽与房东签订的合同,有1个多月空置期,即从今年4月份才开始计算,付款方式为季费,南京乐伽给房东的租金是1800元/月,比他付给南京乐伽的租金1301元/月,多出499元/月。可是,到了7月底,乐伽方面没有按期向房东付款。

“我和妻子租房不到4个月,就出了这种事儿,挺闹心的。房东表示,如果8月18日乐伽方面还没有付款,就要收房,断水断电。”李华忧心忡忡地说,他的妻子怀孕在家,天天担心这事,自己上班也没什么心情,导致正常的生活受到了影响。

7月24日,李华通过乐伽公寓在线客服了解到,他所租住的房源,房东的房租会在8月18日进行打款。但在7月29日,李华通过乐伽公寓在线客服了解到,该房东的房租打款时间是9月1日。

李华坦言,在这个事件中,对于租客而言,多住着一天,相当于少损失一天,但对于房东来说,多住一天,意味着多损失一天。他寄希望于相关部门早日给乐伽公寓定论,有一个处理结果。

“我加入了三个群,两个是四五百人,一个1000多人,情况都类似,集中在南京地区,但合肥、成都、杭州也有类似的情况。有的租客交了2年的租金,损失好几万元;损失最少的是刚刚不住的,押金没退。”李华说。

乐伽涉嫌跑路?

南京乐伽涉嫌跑路事件持续发酵。早些时候,先是关于“合肥乐伽公寓跑路”的传闻传得沸沸扬扬,据媒体报道,南京乐伽合肥分公司的乐伽办事点已人去楼空。租客刚租的房子没住多久就要搬出去,房东担心自己拿不到房租,不少租客和房东都为此烦心不已。虽然合肥乐伽提出签解约协议后一定期限内退款,但是大家心里仍然很没底。

除了合肥乐伽,西安、南京、苏州、重庆、杭州等多地,越来越多的房东陷入被拖欠房租的无奈中,租客也面临被扫地出门的窘境,房主、租户纷纷担心自己的权益受到侵害,一时间,合肥、西安、苏州、南京、杭州等地的房东和租客都纷纷建立了微信维权群,一场房东和租客、房东和乐伽、租客和乐伽之间的博弈正在上演。

西安市住房保障和房屋管理局于7月15日发布《关于南京乐伽商业管理有限公司西安分公司的风险提示》,称该公司在西安经营房屋租赁、房屋经纪活动时,经营范围未包含有“房屋租赁”经营项目,为防范风险,提醒西安市民注意风险预判,避免财产损失。

针对出现的一系列问题,乐伽公寓7月21日在其官方公众号上发布公告。公告称,此次事件导火索是合肥分公司部分员工涉嫌侵占公司资金,已报相关公安机关立案调查。为公司健康长期的发展,公司于7月计划战略性停止合肥分公司市场扩张,清退部分违规员工和不正常房屋。同时,公告还称,各分公司依旧正常开展业务,公司将通过官网、官网微博、微信公众号等渠道定期发布公司经营进展情况。而公司法定代表人、实际控制人姜千及所有高管保持在岗在位,妥善处理此次危机。

不过,近日,媒体报道称,位于南京建邺区艺树家工场的南京乐伽总部已关门停业,政府已经介入对其进行调查,并成立了临时接待点,协助登记投诉纠纷事宜。

针对该事件,记者尝试拨打客服电话400-892-6606,要么无人接听,要么占线。

“高收低租”模式违背市场逻辑

据天眼查显示,南京乐伽于2016年5月30日成立于南京,是一家集房屋租赁服务和托管服务于一身的企业。注册资本100万,但实缴资本为15.3万,法定代表人为姜千。

不同于其他长租公寓的运营模式,南京乐伽以高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客的租金为半年,甚至一年。如果租客想月付,租金价格就高,因此,不少租客图便宜,便选择半年租甚至一年租,在此模式下,此前在多个城市扩张。

实际上,这一模式非常依赖相当高的周转率,一旦房子租不出去,手头的资金链就断了,支付不起房东的租金,暗藏极大的风险。

在房东东创始人全雳看来,高收低租,本来就违背市场基本逻辑,获取的现金流没有高复利投资,都是负债,而这些经营公司都把自己当作银行,以为用租赁撬动、吸收资金,然后再放出去的模式,但他们忘了,银行是有金融牌照的,自身也有一套严格的风控体系,背后有银保监会监管,但租赁行业,还缺乏相关监管。

全雳进一步强调,目前租赁行业还缺乏法律化的约束,也没有押金保障制度,或担保金制度。这也就意味着,企业倒闭了,对租客、房东而言,还缺乏相关保障。因此,全雳呼吁,必须对这个行业里的黑中介和黑二房东进行严惩。

律师:租客、房东可通过法律手段维权

问题在于,作为租客、房东,在租赁过程中,该如何维护自身的权益呢?

北京市东元律师事务所合伙人律师李松指出,租客最好找房东直接租房,或找具有一定知名度或具有一定规模的中介公司签订租赁合同,这样,中介公司的履约能力更强。同时,租客租房时,不要一次性地将全年的租金交给中介,最好是一季度一付,这样即使中介“跑路”,受的损失也相对小些。

在这一过程中,李松指出,房东无权直接要求租客走人,因为租客与中介公司之间签订了租赁合同,故租客对房屋的占有是有权占有。房东与中介公司之间签订租赁合同,中介公司未按期支付租金,中介公司违约,但因合同具有相对性,房东不能以中介公司违约为由直接要求租客腾房。房东应通过法院先解除其与中介公司的合同,然后诉请法院要求租客腾房,若租客愿意代中介公司支付租金,租客有权利继续承租房屋。

李松强调称,一旦中介公司没有履行能力了,或中介公司违反租赁合同约定,不管是租客还是房东,要积极通过法律手段维护自己的合法权益,让中介公司受到法律的惩罚。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师认为,在现有模式下,租客需要最大限度地做好预防工作,挑选中介公司,避免租房陷阱。租客应在签署合同时,仔细审查合同相关条款。此外,很多租房者在签署合同时对合同的内容不会完全清楚,因此租房者如果对于合同的内容有疑问,一定要事先询问清楚。

郭韧还提醒,在长租公寓频频爆雷的情况下,对承诺期长的服务,尤其要提高警惕,对这类公司,租客要认真审核公司资质,多看市场评价,以达到降低风险的目的。就此次事件而言,乐伽公寓以其低廉的租金吸引租客押一付十二的运行模式,与市场常见的押一付三模式不同,更要引起大家的注意。

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