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高一轩:TOD发展需要时间、机遇、坚持与专业度

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7月26日,2019北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛(MetroTrans)——京投发展TOD创新论坛在京举行。活动后,京投发展总裁高一轩在接受新京报记者采访时表示,规模发展是一个持续的过程,项目的不断落地与交割是企业实现规模增长的契机。相较于传统的住宅项目,TOD项目的整个开发周期更长,需要考虑的因素也更为复杂。如何在变化的市场环境中不断寻求机遇,如何形成企业的独特竞争力,如何通过资源的整合以提升项目的内生动力,都是需要长期思考与探索的问题。

规模房企频频入局TOD蓝海

2018年,我国城市轨道交通运营规模以10%以上的速度在高速稳步增长。据中国城市轨道交通协会此前发布的数据,截至2018年底,我国(不含港澳台)共有35个城市开通城市轨道交通运营线路185条,同比增长约12.1%,运营线路总长度5761.4公里,同比增长约14.9%;其中地铁运营线路4354.3公里,其他制式城轨交通运营线路1407.1公里;当年新增运营线路长度728.7公里。

在资金投入方面,2018年我国(不含港澳台)共完成城轨交通建设投资5470.2亿元,同比增长约14.9%;在建线路总长6374公里,可研批复投资额累计42688.5亿元。规划、在建线路规模稳步增长,年度完成建设投资额创历史新高。

交通的发展为TOD领域创造出一片“蓝海”,而规模房企频频入局TOD领域。目前,TOD在我国仍属于较为前沿的开发理念,但是从中国香港、日本东京等地的发展经验来看,密集的轨道交通网络足以为“轨道+物业”的开发模式创造新的机遇与可持续发展的路径。

以北京为例。据高一轩介绍,经京投发展项目团队的梳理,目前北京约有84个地铁站点可进行一体化设计,京津冀地区可推行一体化设计的站点数量则更为庞大。京投发展已经在进行相应的探索,因地铁站点多位于人流量较大的区域或城市的核心区域,预计商业将成为开发项目中相当重要的部分。

与机遇对应的则是巨大的挑战。由于专业技术门槛较高,前期投入资金规模较大,试错成本也处于高位,因此有TOD项目开发经验的企业也越来越受到行业的关注。同时,企业的管理体系、经营理念、人员分工都会对其与TOD领域的兼容性产生不同程度的影响。

当然,在高一轩看来,随着城市发展的日趋成熟,TOD领域也将获得更大的发展空间。

以项目规模对冲开发周期

在众企业抢滩TOD“蓝海”的同时,如何发掘优势,形成企业自身的竞争力?除了一直以来被京投发展所强调的精准客户调研之外,高一轩还有其他的考量。

高一轩提出,其一是标准化。此处的标准化指的是技术层面的标准化而非市场层面的标准化。因各地发展水平、消费需求存在差异性,实现市场层面的标准化存在较高的难度,而技术层面的标准化则相对容易实现。其二是团队的稳定性与专业性,稳定而专业的团队是项目开发过程顺利进行的重要保障,也是不断实现技术突破的重要推动力。其三是以“项目规模对冲开发周期”这一理念。由于TOD项目开发周期较长,资金回流较慢,对于不少追求“高周转”的企业来说,确实存在挑战。

高一轩表示,京投发展目前的做法是将规模“铺开”。因为每个项目的体量都比较大,通过多点布局,实现不同项目的依次交割,以保证企业的规模增长和资金的流通。

企业要实现规模增长,却不能盲目地追求增长。在高一轩看来,企业规模要合理安排。从中长期发展角度,要不断提升企业的信用评级,推动市场化融资,坚持使用股东资金与回款,合理周转资金。

正如他所说,企业发展是一场“持久战”。

生态体验的提升是TOD的“智慧”所在

TOD智慧生态圈的核心是提升公共空间和公共资源的总量和效率,TOD智慧生态圈下的轨道交通是城市生活的连廊,是空间的连廊,也是时间的连廊。资源的整合可有效地将压缩空间和时间带来的距离感,提升公共空间使用者的生活体验。

智慧生态圈的形成可以盘活轨交车辆基地周边闲置土地,恢复城市活力;可以优化地铁基地空间结构,反哺地铁建设;可以将办公、养老、教育、零售、文娱、家居、酒店、置换、科技等产业导入社区,最终形成一个“微网联家庭、内网联社区、外网联城市”的智慧体系。

当被问及基于轨道交通的资源整合将如何影响城市居民的居住体验时,高一轩表示,首先,在地铁站点周边进行高强度的开发,可以使交通与更多的人连通,提升生活的便利度;其次,业态的多元化为站点的使用者提供了更丰富的生活体验;再次,通过改善公共空间环境,可以将生活体验进一步提升为生态体验。

“比如,能不能扩大公交车站的候车区的面积,安装更多的座椅,能不能使车站的色彩更为鲜艳,在所谓的‘传统物业开发’之外延展出的物理空间中,如何让使用者获得更好的体验,这些都是对TOD智慧生态圈一些新的思考。” 高一轩说。

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