16万个老旧小区期待“旧貌换新颜”

劲松小区始建于上世纪70年代，楼龄已40余年，经过改造后，面目一新。

改造后的图片。新京报记者 张晓兰 摄

改造前的图片。资料图片

随着目前一二线城市增量土地供应的短缺，以存量空间改造为主的内涵式增长成为城市发展新趋势。其中，老旧住宅区改造是城市品质提升过程中的一项重要工作。

目前，不少企业积极参与到老旧小区改造中，不过，业内表示，老旧小区改造中，还存在规定和技术标准尚不完备的地方，还需要政府、企业、居民多方努力。

　　老旧小区改造提升城市品质

早在2015年，中央城市工作会议上，就要求加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式。

2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设。

今年政府工作报告指出，我国城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

在此背景下，6月19日，国务院召开常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件，明确要求推动建立小区后续长效管理机制，并将老旧小区的改造工作上升到国家的高度。

在业内看来，老旧小区改造，承载着人们对美好生活的向往，也是城市品质提升过程中的一项重要工作。

不仅如此，对于房地产而言，老旧小区改造也可谓意义深远，即通过住房改造工程，可以更高效地改善居民生活质量，同时不过分刺激房地产市场，提前透支需求。此外，老旧小区业主的换房需求可能会延后，也有利于房地产市场的平稳发展。

　　改造投资将达4万亿

记者了解到，老旧小区是指建成于2000年以前、公共设施落后，影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。

目前老旧小区在三大问题上较为突出：一是管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设施要么缺失，要么老化严重；二是公共服务缺失。由于这些小区建造时间较早，在养老、抚幼、物业，以及文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等问题较为凸显。尤其是对电梯等设施的呼吁较为强烈；三是没有物业管理，公共环境普遍比较差，这些问题直接关系到小区居民的生活品质。

在第十一届全国既有建筑改造大会上，住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波介绍，我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

而在投资规模上，来自方正证券的一份研究报告指出，根据已经公布改造计划的省份或城市来看，平均每平米需要投入的资金约为138到623元/平方米（安徽省合肥市）。将老旧小区的改造分为三部分：楼本体、小区公共区域、完善小区环境。这三部分的改造成本估算分别为400、200、100元/平方米，合计改造一个小区的成本约为700元/平方米。由此计算，整个老旧小区改造的成本大约为2.8万亿元。若再加上企业方利润，保障在3%利润+2%管理费，以及对社区服务方面的建设投入，总投资会更高些。

实际上，2019年3月，国务院参事仇保兴撰文披露称，据初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

　　企业助力实现双赢

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学城市经济与管理学院赵秀池教授认为，老旧小区改造与棚改一样，需要资金量巨大，既需要政府投资，也需要社会力量参与。

记者了解到，目前已有不少企业参与老旧小区的改造中。不久前，石景山区政府与首开集团签署战略合作协议，双方将通过“政企合作”的方式，推进首开集团在石景山区管理的近50万平方米的老旧小区实现长效管理。

愿景明德资产管理公司也参与到劲松老旧小区升级改造的民生工程中。据悉，愿景明德资产管理公司以劲松一区、二区为试点，探索通过党建引领、居民参与、政府把关，统筹投资、一体规划设计、全面优化基础设施、整体配套物业服务、新增便民服务等办法，系统推进其提质升级，并着力形成社会资本参与老旧社区有机更新的新模式。

在其他城市，也不乏企业参与老旧小区改造的案例。今年4月中旬，嘉兴中心城区老旧住宅区改造与房地产企业技术合作签约仪式在嘉兴市住建局举行，南湖置业、中房、佳源、绿城、万科等7家品牌房地产企业与7个老旧住宅区结对。

在业内看来，老旧小区改造的利润空间相对增量开发要小很多，但是由于规模较大，整体利润额还比较可期。

方正证券认为，同一个城市的改造，可能仅有个别几家公司来实施，并以当地国企为主。因此，直接从施工改造方面受益的房企并不多。但是由于老旧小区改造后，整体区域价值得到提升，在周边拥有较多资源的房企能够间接受益。

实际上，老旧小区改造后，对小区的价值会有明显的提升作用。方正证券的研究报告表示，根据之前上海徐汇、杨浦区的小区改造后市价来看，平均提升5000元/平米。

值得一提的是，大部分的老旧小区并没有规范化的物业管理公司，有的小区甚至没有。当这些小区改造完成后，都必须聘请有经验的物管公司来管理，这对于物管公司来说是一个较大的增量市场。

　　改造内容及程序亟待标准

不过，目前企业参与老旧小区改造，还存在一定的难度和挑战。业内指出，从当前来看，老旧小区改造内容、改造标准、改造程序、资金管理等方面的规定和技术标准尚不完备。

愿景明德资产管理公司董事长陶红兵指出，在老旧小区改造项目中，政府可以做市政配套与消防治理，但很多内容还是需要企业投资。

“每一寸土地、每一个设施都是为小区的居民所服务的，如果在现在的条件下，能改变一些它的功能，为居民服务，是非常好的一件事。这不仅需要企业做很多工作，也需要政府给予政策支持来突破困境。”陶红兵强调，做好老旧小区的改造，需要政府、企业和居民三方付出努力，无论社会责任模式创新，还是平台化合作，都需要从城市运营的角度来操作。

北京安馨天工城市更新建设发展有限公司董事长黄小宏亦表示，在老旧小区改造中，单独用工程的方式，恐怕很难做好，“老旧小区改造，涉及资本、开发、运营一体化等问题，单靠一家单位很难完成，并要用一个好的策略切入。”

“对开发商来说，估计未来还会有更多企业参与进来。何时投资，关键要看后续各地的市场摸底和配套政策出台。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。