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平安80亿入股金茂成二股东 险资投资房地产边界何在?

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2019年,调控频仍、融资收紧的中国房地产行业,依然蕴藏机会,大量的险资持币在侧,伺机入局。

中国平安就是一个典型样本。7月26日,中国金茂公告,平安通过配售及有条件认购,买入公司15.20%股份,成为第二大股东。

至此,平安已持有至少5家大型上市房企的股份,其他如中国人寿、新华保险、前海人寿等险资均持有大量上市房企股票。

自2014年掀起地产股投资热潮以来,虽然保险资金投资上市公司股权的政策多有变动,但险资对地产公司的兴趣从未停止。

今年1月28日,银保监会发布相关文件,鼓励保险公司使用长久期账户资金,增持优质上市公司股票和债券,其中包括房地产。此次平安投资中国金茂,更是在险资参与央企、国企混改的背景下发生。

纵观近年来的险资入股房地产,一个原则是扮演长期低成本资金、机构投资者、纯财务投资的角色,但也发生过险资过度介入企业经营、爆发矛盾的案例。

未来,围绕险资对上市房企的股权投资,如何防范所投企业的财务风险,实现自我资金的保值增值,同时守住财务投资者的边界,依然是一个值得探讨的问题。

险资扎堆投资地产股

根据协议,中国平安购买约17.87亿股股份,配售价为4.8106港元/股,此外还将认购约1.54亿股股份,认购价为4.8106港元/股。

上述交易完成后,平安资管香港持有中国金茂现有已发行股本约15.42%,占其经认购事项扩大后的已发行股本约15.20%,成为中国金茂第二大股东。

这是中国平安继2018年入股华夏幸福,并在今年1月增持后,再次投资上市房企股份。

更早之前的2015年,平安试水买入9.9%的股份,成碧桂园第二大股东。此后三年内,平安又陆续入股三家房企,成为旭辉、华夏幸福和朗诗的第二大股东。

截至目前,平安已在上述几家房企股权投资约330亿元。

除了平安密集入股房企,其他险资如人寿、安邦、新华等保险公司也都频频向房企示好。

截至目前,中国人寿已成为远洋集团、恒盛地产的第一、第二大股东;前海人寿及其一致行动人钜盛华仍为万科第二大股东;安邦保险则持有金融街、远洋地产、金地集团、万科A、保利发展等公司的股票。

据21世纪经济报道记者不完全统计,约有30家主流房企前十大股东中,均有险资股东进入。

另据银保监会数据,今年截至2月,险资入市资金已经达到超2万亿,投资规模占比上升至12.51%,主要流向了银行、房地产等行业。

作为险资投资房地产的“领头羊”,在2018年业绩发布会上,中国平安集团总经理任汇川表示,房地产投资是银保监会相关政策范围内、正常的保险资金应用投资,属财务性投资。

据任汇川介绍,目前平安7万多亿的总资产中,地产相关的债权、股权及物权的资产占比不到3%。

国家允许保险公司险资的不动产投资比例为30%,平安2.8万亿保险资金中,地产股权、债权和物权投资占比7.5%。

险资角色之辨

险资为何“青睐”房地产公司?其进入将对房企产生怎样的影响?

首先是险企自身的压力。据银保监会数据,今年上半年保险业原保险保费收入达到2.5537万亿,但受经济下行压力的影响,手握“巨资”的保险公司可投资的领域收窄,投资收益压力日增。

险资需要寻找更好的投资标的。平安不动产有限公司董事长兼CEO邹益民认为,从全球来看,不动产投资一直都是各项投资里不错的选择。

2018年,A股上市的房地产公司平均ROE达到10.3%,净利润增速为20.8%,盈利能力及成长性均远高于其他行业,房地产行业在大类行业中的ROE(净资产收益率)水平排名TOP 2;截至2018年末,万科、招商、华润、龙湖等龙头房企ROE均在20%或以上。

以平安投资碧桂园为例,平安在2015年4月以约2.816港元/股的价格购入碧桂园22.36亿股,到2019年7月26日收盘价格为11.08元/每股,浮盈约136亿元。

从房企的角度来看,他们也希望引入低成本的长期机构投资者,补充资金、做大规模。

保利发展就认为,险资入股让其有了更多长线投资者,资金和战略腾挪空间更大,有望抢得房地产行业并购整合先机。

此外,险资入股央企、国企地产公司,也是参与国企混改的标志。中国金茂就是平安参与的较大的央企级国企混改投资之一。

中国金茂表示,引入平安作为第二大股东,在市场化央企混改的征程上迈出了关键性的一步,充分市场化有利于进一步激发企业活力,最大化股东利益;平安作为第二大股东,将与中国金茂在多个层面深化合作,发挥战略协同。平安雄厚的实力将为金茂提供有力支持,加速公司跨越式发展。

但险资有时也是一把双刃剑。房地产证券分析师祁泽金认为,险资介入上市公司董事会,主要目的是控制风险,若与管理层产生矛盾,导致业务经营受损,并不是保险公司本来的目的,因此原则上来讲,险资应作为财务投资者,不参与公司的经营管理。

“但险资持股比例大的公司,险资作为大股东拥有决策权、表决权,说完全不参与公司决策运营是不可能的。”祁泽金说,如果保险公司打破惯例,参与上市公司的经营,则可能产生不利的影响。

早在2015年,宝能系前海人寿举牌万科,爆发了资本市场著名的“万宝之争”,管理层认为宝能系是“野蛮人”,不欢迎其进入;宝能系则提出要罢免万科董事会。

入股金地的险资生命人寿、安邦人寿,也曾否决公司的跟投制度,对公司经营产生直接影响。

目前,平安持股华夏幸福超过20%,已是多家房企第二大股东并已进入华夏幸福董事会,其对公司经营管理的影响是微妙的。

祁泽金表示,目前关于规范险资股东在上市公司中的行为边界,还没有具体的政策、法规去规范,未来肯定会有具体的细则出台。

中国平安方面强调,在上市房企的股权投资中,坚持做财务投资者。平安首席投资官陈德贤表示,平安会精选估值相对比较低、分红好、经营稳健的一些优质上市公司,做长期价值投资,从而以匹配保险长期负债,分享优质上市公司成长收益。

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