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起底“旧改王:吞下广州今年66%的旧改面积

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一如坊间推测,广州番禺沙溪村的旧改,由上海升龙集团携手方圆集团竞得。7月23日,经过沙溪村民开会表决,升龙+方圆成为番禺沙溪村的改造合作企业。这也是升龙集团进入广州两年以来,一年内连摘的第五个旧改项目。这一“战果”,狠甩国内千亿房企几条街。

2018年销售额510亿元(据观点指数),排名在百强房企中前50强之外的升龙集团,凭什么俘获广州村民房东?

入穗两年连夺五村旧改

一年以前,绝大部分广州城中村村民,尚未知晓升龙集团。这家总部在上海的房企,既没有如广州本土房企般混个耳熟,亦没有千亿房企或20强房企那般响亮。尽管其官网自述已跻身全国50强企业,且排名38名,但根据观点指数近四年公布的中国房地产企业销售金额TOP100,升龙除了2016年在百强中排名第46,险进50强之列外,最近三年的排名都在50强之外。

近两年,升龙的排名更是越跌越后,2018年销售510亿元排名第58,今年上半年销售258亿元排名第60。在升龙排名前面,有越秀、合景、新力、海伦堡、时代、禹洲、中铁等房企。

不过,似乎不影响村民对它的喜爱。2018年7月6日,广州官宣南沙旧改的第一条村——金洲、冲尾村的改造,被升龙竞得。而在今年,升龙已连夺番禺东环街蔡边一村、增城新塘群星村、黄埔巨无霸九龙镇汤村及番禺2018年最大旧改项目洛浦街沙溪村共4条村的改造,在今年已成功招标的旧改项目斩获最丰,赛过方圆(也为4条,但总建面及投资不如升龙),而其他房企大多只得1条或3条村。

当前,升龙所获的5个旧改项目占地面积高达1398.4平方米,相当于2.26个珠江新城(占地619万平方米)那么大。其中,2019年所获的4条村就占地1383.25万平方米,占今年已成功招标的16条旧改村的66%。

5条村的改造计划总投资额约556亿元。假设在联合体改造的沙溪村和汤村中,升龙只占50%股份的话,那么升龙至少也得投资374亿元。

借力四家银行介入十余村旧改?

除已公开通过投标的5条村外,据悉升龙在广州还有番禺厦滘村、明经村、潭山村;白云马沥村;黄埔迳头村、镇龙村、夏园村、南湾村;南沙沙螺村等十余个旧改项目在谈中。

广州自2009年正式启动三旧改造以来,至今十年过去,才真正完成猎德村、林和村、琶洲村、杨箕村、潭村的全面改造。当中珠江新城冼村甚至拉锯逾十年。参与其中的要么是本土老牌房企,要么就是千亿房企中的TOP4,或千亿港企。作为一家去年方迈进500亿房企之列的非50强房企,升龙是怎样取得广州村民信服的?

升龙2017年1月在广州注册成立,3个多月后将办公地址乔迁至珠江新城CBD凯华国际中心。自2018年起,升龙集团董事局主席林亿带队频频拜访广州的银行等相关部门高层,并一年内与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约,展开三旧改造方面的合作,获取资金支持。

除此之外,升龙还是广东华兴银行的十大股东之一,持股比例占11.02%。其金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立合作。这或意味着,即便有人质疑升龙的财力,但甩出掌握四家银行的贷款渠道,也足以令其服众。

过去十多年已改造20余条旧村

源自升龙的官宣材料显示,在过去十多年旧改史中,升龙已累计完成旧改面积逾3000万平方米,更新改造20多条城中村,总投资1800多亿元。升龙开发分为海西板块、中原板块、长三角板块、渤海湾板块以及海外板块,物业涵盖超高层写字楼、都市综合体、高档住宅、五星级酒店等,集团海外事业部已在澳洲、北美、欧洲等地设有办事处。

在胡润研究院2019年3月中旬发布的《2019胡润全球房地产富豪榜》中,升龙创始人林亿以120亿元的身家排名榜单第147位。从天眼查可见,林亿现持股共41家公司,其中100%控股13个。林亿1963年出生于福建平潭,1999年在福建创办升龙。2005年拿下郑州燕庄城中村旧改项目,自此一炮走红。

据称,升龙总共累计拿下郑州14个城中村项目,在福州、洛阳、西安、南京亦有旧改,有“城市改造专家”和“三旧改造专家”之称。微妙的是,从南都记者根据升龙官网统计可见,升龙河南这几年基本已无全新项目,坊间指称其已陆续撤离河南。与此同时,据河南媒体报道,升龙在河南开发投资的不少地产项目存在业主维权问题,当中至少涉及11个项目。

而升龙成为广州旧村改造的合作企业,也有少量村民持异议。在今年4月升龙拿下增城新塘群星村旧改后,就有当地村民在人民网向省委留言投诉称“超过半数村民反对由升龙公司改造”,并将村民签名递交相关部门要求撤销升龙的旧改资格。不过,省委办公厅在5月回复有超过村民代表人数的2/3表决通过升龙为合作企业。

对于升龙集团的更多情况,南都记者曾三次在上班时间拨打升龙总部电话,未有人接听。多方托地产界方面人士联系升龙方面的高管或品牌层面人士,亦未获升龙回复。

纵观过往广州的旧改,除首个典型猎德村外,其他村的改造无不历时多年。升龙具体能否破解这个“魔咒”,顺利啃下十多个旧村改造?南方都市报将进一步观察报道。

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