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合生创展:昔日“航母”重回赛道?

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在“碧万恒”称霸行业,黑马房企不断涌现的当下,合生创展已经是一个遥远又陌生的名字。

它曾经被万科创始人王石称为是中国房地产界真正的“航空母舰”,但那是过去时——而今遍地都是以“高周转”打法见长的房企,合生创展虽然在北上广坐拥一大批低成本的地块,但“慢周转”的模式让它在“百亿销售额”的阵营原地踏步十余年。

过去数年,合生创展鲜少在土地招拍挂市场出手,但最近它开始变得生猛,想要逐渐寻回它在这个行业的存在感。

2019年7月16日,北京今年的“总价地王”出让中,合生创展和中海地产缠斗数轮后落下阵来,但一个星期后,它以底价11.19亿元夺得广州增城区1宗宅地。

这不是合生创展最好的时代,但它依然拥有着其他房企艳羡的土地储备。这艘“巨舰”重新起航,等待它的会是阳光还是雷雨?

图片来源:合生创展官网

沉寂数年

合生创展是鲜少在公开的土地招拍挂市场上出手的,它大部分的土地储备都来自于城市更新、协议出让等方式。早期,它在北京、广州“圈下了”大片的土地,这些土地成本多数不过每平方米数百元。

1992年,合生创展董事局主席朱孟依在香港成立了合生创展。它的发展模式也与港资房企类似,这些年来,它一直通过“囤地、慢周转”的开发模式,最大限度获得土地或物业升值带来的收益。

尽管能够带来可观的回报,但却不得不承受规模失落的“后遗症”。2004年,合生创展成为国内首家销售额超百亿的房地产公司,但十多年过去,它依然停留在“百亿阵营”。而采取与合生创展相同发展模式的港资房企,在中国内地也已经被更快的房企们打得“措手不及”。

2018年,碧桂园、万科和恒大都已经冲进了5000亿俱乐部,行业的第一个百亿选手合生创展的销售额则是149.75亿元,全年营业额同比减少3.8%至132.94亿港元;股东应占溢利微跌0.36%至57.75亿港元。

这些年,合生创展的土地储备一直维持在稳定值——2018年,它的土地储备达2922万平方米,2017年为2933万平方米,2016年的数值则是3013万平方米。

它甚至连擅长的收并购拿地光环都已不再,2017年9月以人民币13.64亿的价格向中国信达收购不良资产就被称为是“沉寂两年后首拿地”。

在此之前的一次公开拿地要追溯至2015年2月,以总价5350万元向朱孟依胞妹朱金丽收购惠州稔山镇物业,建筑面积9.77万平方米。

积极纳储

或许是朱孟依家族对市场的预判出现了根本性的变化,又或者不甘于在这个行业就此沉寂,总之变化正在合生创展的身上发生。至少很明显可以看到,它开始在土地市场发力了。

2019年7月9日,合生创展(广州合生东宇房地产有限公司)以9.36亿元,拿下广东江门杜阮JCR2019-65(蓬江10)、JCR2019-66(蓬江11)两地块,这是合生创展首次进驻江门。

2019年7月22日,合生创展又以底价11.19亿元拍下广东增城一宗地块,扣除6000平方米安置房后折合楼面价为10009元/平方米。

更早之前,合生创展也在广州签下了城市更新协议。2019年,合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社,签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议。

据“镁刻地产”记者了解,凤和联社康乐村、鹭江村位于海珠风和街道,占地面积约109.74万平方米,现状建筑约330万平方米,是海珠旧改项目中面积第二大改造片区,仅次于沥滘村。

合生创展的变化其实源于去年年底。去年11月以来,合生创展还分别在太仓、佛山等地的土地拍卖市场上有所斩获,它在努力地跟上行业的节奏。

今年上半年,合生创展的销售额也终于有了起色——根据业绩预告,截至2019年6月30日,合生创展集团之合约销售金额为约人民币103.69亿元,较2018年同期约人民币62.35亿元同比上升66.3%。

风格转变?

这些年,合生创展被外界所评议的除了规模停滞不前之外,还有职业经理人的“如流水转”。朱孟依家族牢牢把握着这艘“航母”的走向,但职业经理人也很难在合生创展找到发挥的空间。

2012年以来,合生创展的总裁一职换过了薛虎、谢世东、武捷思、陈长缨等人,而在去年9月原建设银行广东省分行副行长席荣贵出任合生创展的行政总裁及执行董事之前,这一职位已空缺了六年。

今年4月,加盟合生创展不到一年的冯劲义离职再次让合生创展陷入“难以留住”职业经理人的困境中。

朱孟依家族对于合生创展是全方位掌控的。多名合生创展的前员工在接受“镁刻地产”记者采访时均评价,“(老板)不放权”。

一名在合生创展内部转换过多个板块的员工则表示,“公司在管理方面比较传统,企业文化不算强,凝聚力偏弱。”

合生创展的管理风格向来如此,席荣贵这名来自银行的总裁,所面对的局面也并不好于他的前任。

但目前从公开的动作来看,席荣贵在合生创展的职业道路还算平稳,他至少让合生创展在融资动作上表现得十分积极,发挥了他之前的职业特长。

2019年6月21日,合生创展集团有限公司发布公告称,公司、附属公司担保人与初步买家于6月20日签订有关发行于2022年到期的5亿美元7.5%优先票据的认购协议。

2019年7月12日,据深交所公告披露,华泰-合生创展-联合保理供应链金融1-24号资产支持专项计划项目状态更新为“已反馈”。

资金与土地都在频密的动作中,合生创展驶入了赛道。只是如今融资收紧、调控趋严,这家失落数年的房企,还能找回它的高光时刻吗?

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