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罕见多融资渠道收紧 楼市或将再迎降温潮

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祁三连,罗锶萍 北京报道

严厉调控之下,难言避风港。

房地产行业正迎来罕见多种融资渠道收紧阶段。融资代表着房企再生能力,在整体销售难有大突破背景之下,部分房企或将面临生存焦虑。

中原地产研究中心统计数据显示,2019年是房地产政策最密集的年份。上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年房地产的192次调控,同比上涨了31%。其中,上月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超过了5月份的41次。值得关注的是,在本轮调控政策中,房地产金融风险被频繁提及。具体来看,5月,银保监会发布通知表示,银行、信托必须严格执行房地产宏观调控政策;6月,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示,要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源;7月,监管层连续2次针对房地产信托及美元债发布政策。至此,房企融资各个渠道均受到不同程度的阻碍。

2018年,房企融资收紧政策还主要针对国内发债渠道,而到了2019年,监管层已经将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。

“目前来看不是掐断而是收紧,融资收紧会加快行业的整合速度,对于高负债率房企来说存在更大挑战。”58同城安居客房产研究院首席分析师张波表示。

罕见融资收紧

“目前,开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧,这在历史上非常罕见。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭向记者表示,此次调控之前,2018年11月到2019年4月,房企融资环境相对宽松,再往前追溯,2017年到2018年的前三季度,融资环境较为紧张,2016年前三季度融资环境非常宽松,很多房企都是在2016年大量发债。

今年5月份之前,监管部门早已发出预警信号。3月7日,粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款,原因包括“违规开展房地产业务”;3月22日,北方国际信托被天津银保监局处罚,原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”;5月23日,中融信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚。今年以来,各地银保监局已对8家信托公司开出14张罚单,粤财信托、北方信托、百瑞信托、华信信托、中泰信托、华宝信托、浙金信托和中融信托被罚款金额合计超过1200万元。

落实到具体政策上,5月17日,银保监会下发的“23号文”被许多人认为是信托融资监管的开始,7月4日,银保监会开始对部分信托公司窗口指导;7月6日银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警,要求控制房地产信托业务增量和增速。

可见,近年来炙手可热的房地产信托已经成为监管部门的重要盯防对象。根据信托业协会数据,截至2019年1季度末,投向房地产的信托资金余额2.81万亿元,占比14.75%,较2018年4季度末上升0.56个百分点。今年一季度以来,全国首套房平均贷款利率回落,商品房销售有所回暖,房企新开工意愿增强,预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。

境内融资渠道收紧时,境外债券融资都是房企资金来源的重要补充渠道。根据慧博投资的数据,在7月初问询房地产信托融资将收紧后的一周内,约有15家房地产企业火速在离岸市场发行了总计约50亿美金的外债以备粮草。

然而,此次融资收紧政策中,海外融资这一渠道也没能幸免。

7月12日,发改委发文要求,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,与此同时,房企还需详细披露其海外发债的具体情况和资金用途。因此,境外融资渠道也将进一步收窄。

为何如此严厉?

对于融资政策收紧的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,房地产市场必须稳定,而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险。所以在最近几个月,针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。

杨红旭也作出了类似的解释。他表示,一方面,在“三大攻坚战”中,“防范化解重大风险”居首位,即防范重大金融风险传递到房地产,这是一个总体要求。另一方面,今年二季度,部分城市出现“小阳春”,楼市“过热”的现象引起了对融资面的额外收紧。

张波观察到,2019年第一季度房企融资规模是最大的,融资环境也是最宽松的。目前房企融资环境再度收紧,他认为存在两方面的原因,一方面是在“房住不炒”的大背景下,对于房企侧强化监管,另一方面是对于房地产行业的产能的结构性调控,引导资金合理流向。“除了防风险外,这次针对于房地产的金融侧调控有个很大的目的,即改变房地产结构性产能过剩的现状,这需要通过金融收紧政策来实现。”张波表示。

那么,未来房企融资又将呈现怎样的局面?

张宏伟认为,目前只是阶段性收紧,未来融资环境仍具不确定性。

张波也表示,房地产及上下游行业对于国内经济的带动作用不容小觑,为保持国内房地产市场的稳定性,下半年即使对于房企融资的限制不放松,更为收紧的空间和可能性也相对较小。但不可忽视的是,对于现有负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会有所加强。

“影响是立竿见影的,开发企业的拿地量已经开始在减少了。下半年,房企在部分城市的促销和降价也会增加,楼市的温度相比上半年会明显降低。”杨红旭表示。

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