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有住宅上升、投资企稳、写字楼走弱,北京房地产市场有喜忧

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全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯,近日发布2019年第二季度北京房地产市场研究报告,全面回顾总结2019年上半年房地产市场的表现,并重点解读二季度写字楼、住宅、大宗投资及商业零售等不同细分市场的最新动态,并就未来趋势进行展望。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示:回顾刚刚过去的上半年,房地产市场不同细分领域的表现不尽相同。住宅市场的成绩十分抢眼,在因城施政概念的指引下,一手房市场结构合理的供应端与逐渐释放的购房需求相结合,共同促成住宅成交量的大幅提升。大宗投资市场继续维持活跃态势,二季度完成的成交涵盖多种物业类型,尤其以自用型物业及存量改造型物业最为抢眼。相较而言,写字楼市场正处于调整周期,尽管市场活跃度有所改善,但整体表现较以往出现下滑。可以看到,在国际国内错综复杂的形势下,未来房地产市场的发展仍然面临极大的压力与挑战,但这中间也蕴含着机遇与突破,面对新形势、寻找新动能将成为未来房地产业发展的核心主题。

根据第一太平戴维斯研究结果显示,2019年二季度,商品住宅销售市场较2018年同期有明显反弹,其中一手普通住宅市场继续保持稳定的供应量,新增面积达125.75万平方米,同比上涨18.3%;一手普通住宅成交面积为197.96万平方米,同比上升110%。全市商品住宅供应结构合理有序,已形成了包括共有产权住房、限竞房、纯商品住房在内的多元化供应体系,有效保障购房者不同层面的购房需求。

与之对应的是,住宅租赁市场开始出现分化:一方面,以服务式公寓为代表的高端租赁市场保持稳健发展,本季度全市服务式公寓整体入住率环比上升1.5个百分点至88.3%;另一方面,部分上市房企开始重新审视并逐渐剥离旗下的长租公寓业务板块,曾经火热的长租公寓市场开始趋于理性,并逐渐显现出资源向头部品牌聚集的趋势。

大宗投资市场方面,二季度北京大宗投资市场继续保持活跃态势,本季度共录得5宗成交,成交的资产类型较为多元,包括写字楼、购物中心、酒店及数据中心等不同类别。除去传统的自用型买家,机构投资者将收购目标锁定在可改造升级的存量资产上,希望通过城市更新、物业改造升级等途径,提升物业的核心价值、丰富自身的资产配置。

北京甲级写字楼市场在二季度仍略显低迷。尽管本季度全市有三个新项目正式交付,市场活跃度较上季度有所好转,但受市场需求略显疲软、租户承租能力下降等因素干扰,目前写字楼市场呈现出空置率上升、租金增速放缓的特征:2019年二季度,全市平均租金为人民币每平方米每月368.3元,连续第二个季度环比下降,平均租金指数环比微跌0.7%;大体量供应直接推动全市的平均空置率环比上升了1.5个百分点至8.6%,同比亦上升2.7个百分点。

零售市场方面,2019年前5个月,北京全市实现社会消费品零售总额4596.6亿元,同比增长5.2%,增速较一季度有明显好转。目前零售行业正处于分化调整阶段,部分老牌项目,如赛特商场、长安商场等均选择闭店调整,另一方面,业绩遥遥领先的项目如北京SKP、国贸商城等则不约而同地增加或扩建营业面积,以期赢得更大的市场份额。总体而言,在消费理念转变、消费体验升级、数字化智慧化零售大行其道的驱动下,北京商业零售业态正经历着潜移默化的变革。

展望2019年下半年的市场走势,房地产市场整体仍然面临诸多挑战与压力。住宅市场方面,上半年流动性释放下的开发商融资及购房者意愿都有显著改善,但是如若下半年住宅市场出现房价反弹的情况,预计监管者将会采取进一步的措施抑制过热的市场,近期对于房地产信托的监管和约束即是例证。写字楼市场方面,CBD核心区与丽泽金融商务区的供应仍存在不确定性,如果这两个区域开始持续放量,预计将对全市写字楼市场的格局与供求关系产生重大影响。零售市场方面,无论是减税降费还是消费刺激政策的频繁出台,都在不断改善整体消费环境。自今年以来,社消增速逐渐企稳反弹,也反映出整个零售市场的边际改善效应正在不断显现。

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