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房企跟投退潮“狂热时有人年赚2亿 如今有人赔尽老本

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王飞

2013年,电影《中国合伙人》上映。巧的是,无论受了该片影响与否,房地产企业内部跟投之风,的确始于上映次年。

一时间,这种“共担共享、共生共荣”的机制,似乎成了房企稳定军心、激发全员积极性的“万能钥匙”。

直到最近的万科股东大会上,万科集团总裁祝九胜对于跟投机制是否会损害股东利益的质疑,回答表示,目前国内的近30家房企都在实行跟投机制。但都出现了资金压力大,难以继续的现象。他坦言,“现在万科的员工也都跟(跟投)不动了。”

一语中的,戳破了房企跟投机制“你好我也好”蜜月期已过的现实。

狂热,有人年赚2亿元

房企跟投元年前一年,房地产行业喜获大丰收,多个指标创下历史性纪录,仅新建商品房销售面积单项,就达到13亿平方米。

但月满则亏、盛极必衰。彼时除了看多派,房地产业内人士普遍认为,住宅开发规模已到达——至少是接近顶峰。

果不其然,2014年,新建商品房销售面积和销售金额增速双双下滑。同年,互联网、O2O、共享经济蹿红,一批房地产职业经理人离职。

几乎重合的时间线上,与同行相比薪资水平长期较低的万科,高举高打地推出跟投机制。

2014年3月28日,万科集团第十七届董事会第一次会议上,审议通过了关于建立项目跟投制度的议案:自当年4月1日以后的所有新增项目,除旧改和部分特殊项目外,原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员(经理级以上),必须跟随公司一起投资,除公司董事、监事、高级管理人员外的其他员工,自愿跟投。

某万科前人力资源部门人士透露,这项机制及时地挽留住了一批原已有出走之心的中高层,大大降低了人员流失风险。

此处需要插释的是,在2016年薪资改革之前,万科固定薪酬曲线大约排在行业的50分位,远远低于经理级以上至少需达到25分位的薪酬竞争力普遍标准。

同年10月起,碧桂园将原本的“成就共享”激励制度升级为“同心共享”,规定所有新获取项目全部启用跟投制度。

2014年结束,尽管当年“老大”位置短暂地让绿地坐了一下,但万科实现当年合同销售金额2151.3亿元,同比增长25.9%;经营性现金流高达417.2亿元,净负债率下降至5.4,为2006年以来最低。

而碧桂园2014年全年实现合同销售金额1287.9亿元,同比增长21.5%;核心净利润92.4亿元,同比上升15.5%。

万科和碧桂园在年度业绩报告中,不约而同地提及合伙人机制和跟投机制对经营转型的制度支持,强调了搭建房地产投资平台和变革战略业务单元运营结构对公司发展的贡献力和重要性。

其后几年,跟投逐渐成为房地产行业“爆款神器”。蓝光的“蓝色共享”,荣盛的“创享计划”、福晟的“金种子计划”……还有保利、金地、旭辉、越秀、当代等等,无论央企民企,无论规模数千亿还是几百亿,跟投之风日盛。

跟投之所以能使雇佣方和被雇佣者同心同德,关键在于获益是双向的。通常来说,房企跟投会根据项目节点和进度,分配不少于两次的利润。对个别投入巨大的高管人员,回报率还能更高。

这远远优于银行理财产品,又比P2P安全稳妥。某民营房地产企业中层管理人员就对中国新闻周刊表示,“亲眼见到公司拿地,之后随时知道项目进度,安全放心。”

也是2016年,碧桂园6位大区总裁全部完成收入过亿的“小目标”。其中最令人瞠目的是刘姓江苏大区总裁,其负责范围完成了367亿元的总销额。据说他个人将房产抵押甚至不惜借款,跟投高达1.5亿元。

按彼时碧桂园跟投年化收益率约65%计算,他当年总收入应可超过2亿元。这位刘总也因“宇宙第一年终分红”红极一时。

活生生的例子白花花的银子,让房企和房企员工坚信“跟投大法好”。一时间,被强制跟投的中高管甘之如饴,加杠杆押财产“梭哈”;自愿跟投的普通员工也笃定“跟着公司走,有酒又有肉”。

跟投之热,热到不少房企需要使手段降温。如某闽系房企就不仅规定跟投额度下限,也设置了上限,同时只拿出个别项目做跟投对象。

退潮,有人把本金折进去

项目跟投,核心是项目。项目卖得快、卖出好价格,公司和员工双赢。反之,员工输得比公司惨。

目前房企项目跟投主要有两种回报起始时间,一种是现金流一旦回正便开始计利,一种是以取得预售证时间为准。无论哪种,都与项目开盘休戚相关。

因而,若开盘拖沓延迟,将直接影响回款速度,并负作用于跟投回报。近年来楼市限制政策愈发频繁密集严苛,很多项目取证困难重重,导致跟投回报降速降利。据中国新闻周刊了解,如今大部分跟投项目在刨除杠杆后,年化收益率仅剩下10%左右。

如果只是这样倒也还好。如上述闽企员工所言,“至少比银行定存强。”但随着融资环境也日趋不乐观,和政策的两端挤压下,不少企业决定忍痛牺牲部分利润抢收现金。

对于家大业大的房企而言,被割舍的那部分不过是九牛一毛,而对可能抵上身家的员工说,却是致命打击。个别没有保底的项目,让员工把本金都折了进去。

说到底,跟投制度还是一种投资,是投资就有风险。市场好时大家其乐融融,市场一旦转冷,则无人幸免。

“员工属于劣后级,所有股东、项目合作方分完,才轮到员工分红。”这是祝九胜在说“跟不动”现实时的大实话。

员工的被动和弱势还不仅于此。截至目前,房企跟投制度的退出机制尚不完善,有的压根没制定,有的“霸道”到允进不许出,甚至于以不发奖金和开除相逼。

有不愿具名的某头部房企员工向中国新闻周刊吐槽,“简直像吸纳民间资本的金融传销。”还有媒体报道称某房企前员工离职后,还在为当初在职时参与的跟投还款。

曾经的香饽饽转眼变“烫山芋”。据闻有房企员工放弃升职机会,只因惧怕到级别就要被强制跟投。

一些极端个例中,跟投没有达到预期或反亏的受损者,会报复性地用贪腐手段弥补。

兰德咨询机构总裁宋延庆对中国新闻周刊表示,随着市场环境和员工心理的变化,简单的利益捆绑已不能使跟投起到它所被寄望的作用。若不在结构优化、机制完善、风险管控上深入研究、及时修正,跟投的效果会逐渐减弱甚至与初衷背道而驰。

“跟投制度若不科学合理,是对中小股东利益的侵犯损害。”宋延庆指出,“另外,参与跟投的高层自然会对自己投入的项目格外上心使劲,若项目销售不佳,往往会行使权力在包装宣传上加码。花的是公司的钱,却是给自己谋利。”

但跟投的作用力也不会灭失,否则也不会继续为房企所用,且还有暂未使用的房企准备择机实施。不过随着试错累积起的成熟经验增加,以及发起者和参与者的逐渐冷静,未来跟投可能无法再复制当初的超高红利和狂热盛景。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

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