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长租公寓房企“断舍离”

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华夏时报记者 陆肖肖 北京报道

长租公寓行业的风头正在慢慢消退。相比于2017年初登风口的热闹,去年大面积爆雷的喧嚣,今年上半年这个行业变得低调起来。

困扰长租公寓行业已久的盈利问题仍未解决,由于持续亏损,已经有上市房企开始剥离该项业务。

行业洗牌加剧

近年来,由于国家的支持,长租公寓的规模越来越大。除了市场上占据一定市场份额的自如、魔方、乐乎等机构运营者之外,房企也纷纷开始布局住房租赁领域。根据克而瑞提供的数据显示,房企作为长租公寓领域中的主力军,经过几年沉淀,目前国内TOP50规模房企已有近一半企业布局长租公寓。

2018年,风头正劲的长租公寓行业遭受了前所未有的危机,从疯狂抢夺房源被约谈,到甲醛门事件,再到大型长租公寓企业爆仓,这个新生的行业在危机中逐渐开始自我净化。

据不完全统计,2018年长租公寓爆仓的数量达11家,包括好租好住、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎佳、石家庄众客驿家、北京昊园恒业、上海寓见公寓等,最终失败的原因大多是资金链断裂。

决定长租公寓机构生死的融资情况今年也并未见好转。2018年上半年,在政策的推动下,房企专项债券的申请迎来窗口期,多家企业专项债券的发行也为企业补充了运营资金,然而进入下半年,情况急转直下,房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止。

房东东创始人全雳告诉《华夏时报》记者,大部分长租公寓机构现在存活是靠融资,中小长租公寓机构的融资成本很高,平均在15%左右,但其本身的利润有限,大部分还在亏损,融资无异于饮鸩止渴。今年长租公寓将度过一个很明显的资金寒冬,今年资本都很谨慎,对长租公寓的热度在降低,机构年年亏损,亏到哪一年都不知道,哪怕报表做得再好看,今年也很难融到钱。

但机构之间的分化也在加剧,在融资难的普遍情况下,一些头部企业仍然获得了大量的资金支持,乐乎在2018年顺利完成超亿元B轮融资,魔方于今年3月获得1.5亿美元D轮融资。也有受资本拖累而导致规模拓展受限的公寓,如未来域受投资方资金链断裂影响,管理规模与去年持平。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,从长租公寓行业本身来看,第一阶段的“群雄并起”已近结束,长租公寓的运营方的品牌在数量上的快速增长期已经接近尾声,2019年长租公寓企业数量已经有了一定减少。第二阶段是行业集中度的提升,即“寡头之争”,并且目前这一阶段还将持续较长时间,规模化之争的背后逻辑在于头部短期难盈利,但非头部企业未来的生存发展空间较小。大量中小品牌的长租公寓品牌未来被淘汰出局亦属正常。

房企剥离长租公寓业务

多家房企的长租公寓业务发展也不大顺利。克而瑞数据显示,2019年上半年,房企运营商整体风向收敛聚焦,拓展增速放缓。

朗诗成为第一个剥离长租公寓业务的房企。5月14日,朗诗绿色集团公告称,将处于亏损阶段的,包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。集团长租公寓品牌“朗诗寓”作为创新类业务仍处于培育期,预计未来两年将继续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离至控股股东朗诗集团,可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

2019年3月26日,在万科2018年度业绩会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜表示,万村计划比我们一开始想象的要复杂,涉及的利益相关方太多,我们会稳妥推进已经获取的项目,尽快使其成为可出租的状态。他还提道,长租公寓现在看起来要赚钱很难。

随后有消息传出远洋集团也将剥离长租公寓业务,但消息尚未获得企业的回应。

很多布局长租公寓的企业并没收到预想的结果。比如,世联行以红璞公寓为主的长租公寓仍然在亏损,4月份世联行方面坦承,目前公司长租公寓业务还尚未盈利,属于公司业务发展的战略型亏损。在公寓业务立项时,公寓的平均租期是12年,预计需要5年的回收期。收缩业务成为世联行不得不做出的选择。

张波表示,长租公寓难盈利是行业的普遍现象,过往几年房企为了争夺长租公寓“第二跑道”,纷纷加大了布局力度,而现实的盈利问题导致房企不得不将其和主营业务相剥离,这一现象预计会越来越普遍。

需从产品力做文章

一直以来,长租公寓的盈利模式是困扰行业发展的一大难题。

经济学博士、空白创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领曾经明确表示,长租公寓拿投资时的一个关键逻辑是错误的。他认为,行业从业者假定的“未来的租金会以每年5%到10%的速度增长”,这是绝对不可能的。因为在收入增长的时候,租金涨幅远远达不到收入涨幅的水平,在收入下跌的时候,租金的跌幅往往远远大于收入的跌幅。这是由租赁人群结构决定的,青年白领人群不会把钱更多地投入在租赁上。

乐乎城市青年社区CEO罗意一语道出了企业的生存难题,他在此前接受《华夏时报》记者采访时表示,“长租公寓的盈利模式很简单,就是以租金为主。就目前的市场情况来看,每一个项目本身都是盈利的,但是机构、品牌商不挣钱,是因为长租公寓的中后台成本很高,包括高管团队、IT体系、营销成本、办公成本等。轻资产模式要靠量去撑,乐乎现在也没想盈利的事情,而是追求做大的可能性,把量跑起来的可能性。”

全雳也提道,这个行业还处于发展的初期,本身商业模式还不成熟,现在无论是重资产模式,还是轻资产模式,都还没有盈利,因为面粉也就是拿房成本已经很贵了,做出来的面包就很难卖掉。去年爆仓的机构很多都是急于扩张,这么大量地扩张房屋,但房子又租不出去,导致空置率过高,资金池自然就成了负的。大家都想做大,但是还需要考虑,长租公寓其实是一个服务性行业,步伐要慢一些,基础都没有做好,出问题是必然的。

张波则分析,租赁机构的盈利预期和用户租金的接受度之间的矛盾目前依然存在。在租房人群的薪资方面,58安居客房产研究院数据显示,约八成租客月薪在万元以下,能够接受的租金在一线城市大都在每人2000元左右,而从现实供应的租赁房源来看,大都超过租房者预期。但另一方面,很多租赁机构在现有的租金水平下,往往不能保证合理的盈利预期,甚至大部分的长租公寓运营方依然没有实现真正盈利。长租公寓运营方未来需要从长租公寓自身“产品力”上多做文章,提升用户在长租公寓的差异化体验,来达到更高的收益水平。

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