房地产信托融资再收紧 光大信托展开余额管控

每经记者 冷 辉 每经编辑 廖 丹

今年以来，房地产信托融资趋势不断收紧。7月11日，有消息称，光大信托发布紧急通知，所有房地产类项目募集截至当日12点（包括直销和代销），当日12点后到账金额需全部进行退款。

《每日经济新闻》记者向业内知情人士求证得知，相关通知确实存在。不过，并不是全部暂停房地产信托，而是做余额管控。但对于“余额管控”的具体涵义，其并未过多解释。

抑制向房地产过度“输血”

近期，监管部门对于房地产信托业务的监管不断加强。

数据显示，截至今年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14.00%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。部分信托公司房地产信托业务增长速度较快，引起了监管部门的重视。

根据《中国证券报》日前报道，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。

对这些信托公司，银保监会提出了五点要求：一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

实际上，早在今年5月，银保监会便发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（业内称“23号文”），发布了信托领域整治工作要点，在“宏观调控政策执行”方面多处提及了房地产。提出重点检查信托领域是否存在如下违规行为，包括：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

今年6月，在第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清也曾表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。他提道：“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”

房地产信托监管有所强化

房地产信托业务一向是多数信托公司资金投向的一个重要部分。信托业协会数据显示，截至2019年一季度末，投向房地产的信托资金余额为2.81万亿元，占比14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。

从2018年的数据来看，尽管行业整体信托资产规模下降明显，但房地产信托规模却继续增加。2018年四季度末，信托行业资金信托为18.95万亿元，较2017年四季度末的21.91万亿元下降13.51%。从资金信托余额在五大领域的占比来看，2018年四季度末的排序是工商企业（29.90%）、金融机构（15.99%）、基础产业（14.59%）、房地产业（14.18%）、证券市场（11.59%）；如果从新增信托的占比来看，2018年四季度的五大领域排序是工商企业（37.45%）、房地产业（20.03%）、金融机构（8.67%）、基础产业（6.54%）、证券市场（3.43%）。

有信托业内人士向《每日经济新闻》记者表示，从监管部门的角度来说，还是要求信托公司严格落实“房住不炒”，加强对信托公司业务的监管，此前的“23号文”也对房地产信托业务有具体的整治要求，这都是连续的。短期来看，信托公司的相关业务会受到一些影响，但长期来看有利于信托公司向主动管理业务、实业投资等领域转型。

该人士表示，从此前监管部门窗口指导“三季度末房地产信托业务规模不得超过二季度末”等要求来看，如果没有增加新的额度，之前的房地产信托产品又没有到期，按照要求，基本上就没办法新增房地产信托业务，只能是存量到期之后，再做新的业务。

中泰证券宏观日前也表示，据用益信托数据统计，2019年1~6月，新增房地产信托募资规模约3791亿元，占集合信托成立规模的39%；此外，自2018年2月起，房地产信托成立规模已经连续17个月稳居集合信托首位，居高不下。继5月中旬发布“23号文”后，近期监管再度趋紧，房住不炒、抑制泡沫的态度坚定不动摇，地产市场降温是大势所趋。

华创证券研究所分析师周冠南表示，近期对于房地产信托的监管有所强化。尽管房地产投资资金来源中有关信托的占比并不高，但是信托融资在房地产领域的重要性显著，关键之处在于房地产高杠杆的融资模式和信托在前端融资的关键作用。监管对于地产信托的监管可能影响信托产品的新设发行，同时年内信托到期高峰即将到来，信托净融资额或进一步回落。