老徐的一个朋友，住的是一套老房子。
房子在二环路边上，虽然位置很好，周边的配套也完善，生活挺方便，但四十多年的房龄，实在有点儿老，也很难跟得上新时代：没电梯，保温差，上下水、供暖管路还有电路老化严重。这样的房子住着当然不舒服。前些年，朋友总惦记着改善一下，满世界看房，但估计是挑花了眼，总也没行动。
后来，老旧小区改造，整栋楼先是整体加固，然后加了外保温，刷了漆，上下水、供暖、供气及电路也都重新改造，还换了窗户、封了阳台，里里外外焕然一新。住在“新房子”里，上水有劲，下水畅通，全屋电器一起打开，也绝不跳闸，屋里冬暖夏凉没噪音，朋友住着肯定舒泰了许多，于是，换房的事，也就不怎么提。
这几年，北京市老旧小区改造就一直没停。老徐家南侧的一片老房子——都是上世纪70年代初的“作品”，被“折腾”了小一年，改造完成后，形象大变，气质绝佳，仿佛真是一片新房子。其实，说是新房子，也没大错，先是拆得几乎就剩下了框架，然后里里外外重新做，家家户户还添加了大阳台，工程量估计跟盖个新楼也差不多。住在改造后的房子里，估计许多人就和老徐的朋友差不多，心情大好，有了继续住下去的新动力，谁还满世界看房子。
从这个角度看，老旧小区改造，对房地产市场的需求侧肯定有影响。有专家对此总结得很到位：有助于抑制改善性购房需求，也有助于改变老房拆迁预期，对二手房价格炒作釜底抽薪，对“稳房价，稳预期”的政策导向发挥积极作用。6月19日召开的国务院常务会议继续强调，城镇老旧小区改造还要继续推进。住建部的数据是，全国老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。
老旧小区改造是一项民生工程，全部改造完成，涉及的资金量将极为巨大。如果选取影响房地产市场的角度观察，老旧小区改造以及“学区配位改革”等措施，对房地产市场需求侧力道的软化，对稳房价、稳预期，都有很大的助益。当然，再换一个角度观察，这么多的措施，这么大的力度，针对这个市场持续地“压”下去，也间接证明，房地产市场的“反抗”力度，还是挺有劲道的，如果不持续地保持政策压力，市场还有重新陷入“疯狂状态”的可能。
市场总是“蠢蠢欲动”，虽然有投资、炒作的因素在其中持续发挥作用，但“实用”需求也是真实存在的，尤其是改善性需求，力量不能小觑。其实这也不难理解，国家在发展进步，居民收入也持续增加，加之中国人又有“过分储蓄”和“置业”的传统，对房子的需求，就有相当的刚性。可以预计，如果发展态势不变，许多人对房子的“额外追求”——购置山景房、海景房之类——加诸房地产市场的压力，就很难从根本上得到消弭。
今年以来，土地市场的热度，也从一个侧面证明了这个市场具有持续的“韧劲儿”。6月24日，深圳市搞了一场“史诗级土拍”，五宗住宅用地使用权被“秒杀”，都以最高限价成交，总成交额达到223.57亿元。北京市的情况也差不多。继6月21日3宗住宅用地成交98亿元之后，6月27日，又有3宗住宅用地成交，成交金额超过120亿元。
住宅用地大量推出，从供给端稳定市场的作用还是有的，但是，要想比较彻底地控制住市场压力，稳定预期，肯定还要继续在需求端下大力气，别管是大力推进老旧小区改造这种“权宜之计”也好，还是继续控制各种“无理需求”也罢，反正要不断地推出有针对性的办法并持续保持力度，尽量使需求的释放能够拉长。毕竟，房地产市场的稳定关系大局。
（原标题为《老旧小区改造有利市场稳定》）
本文来源：证券时报
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