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老旧小区改造对二手房价炒作釜底抽薪

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老徐的一个朋友,住的是一套老房子。

房子在二环路边上,虽然位置很好,周边的配套也完善,生活挺方便,但四十多年的房龄,实在有点儿老,也很难跟得上新时代:没电梯,保温差,上下水、供暖管路还有电路老化严重。这样的房子住着当然不舒服。前些年,朋友总惦记着改善一下,满世界看房,但估计是挑花了眼,总也没行动。

后来,老旧小区改造,整栋楼先是整体加固,然后加了外保温,刷了漆,上下水、供暖、供气及电路也都重新改造,还换了窗户、封了阳台,里里外外焕然一新。住在“新房子”里,上水有劲,下水畅通,全屋电器一起打开,也绝不跳闸,屋里冬暖夏凉没噪音,朋友住着肯定舒泰了许多,于是,换房的事,也就不怎么提。

这几年,北京市老旧小区改造就一直没停。老徐家南侧的一片老房子——都是上世纪70年代初的“作品”,被“折腾”了小一年,改造完成后,形象大变,气质绝佳,仿佛真是一片新房子。其实,说是新房子,也没大错,先是拆得几乎就剩下了框架,然后里里外外重新做,家家户户还添加了大阳台,工程量估计跟盖个新楼也差不多。住在改造后的房子里,估计许多人就和老徐的朋友差不多,心情大好,有了继续住下去的新动力,谁还满世界看房子。

从这个角度看,老旧小区改造,对房地产市场的需求侧肯定有影响。有专家对此总结得很到位:有助于抑制改善性购房需求,也有助于改变老房拆迁预期,对二手房价格炒作釜底抽薪,对“稳房价,稳预期”的政策导向发挥积极作用。6月19日召开的国务院常务会议继续强调,城镇老旧小区改造还要继续推进。住建部的数据是,全国老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

老旧小区改造是一项民生工程,全部改造完成,涉及的资金量将极为巨大。如果选取影响房地产市场的角度观察,老旧小区改造以及“学区配位改革”等措施,对房地产市场需求侧力道的软化,对稳房价、稳预期,都有很大的助益。当然,再换一个角度观察,这么多的措施,这么大的力度,针对这个市场持续地“压”下去,也间接证明,房地产市场的“反抗”力度,还是挺有劲道的,如果不持续地保持政策压力,市场还有重新陷入“疯狂状态”的可能。

市场总是“蠢蠢欲动”,虽然有投资、炒作的因素在其中持续发挥作用,但“实用”需求也是真实存在的,尤其是改善性需求,力量不能小觑。其实这也不难理解,国家在发展进步,居民收入也持续增加,加之中国人又有“过分储蓄”和“置业”的传统,对房子的需求,就有相当的刚性。可以预计,如果发展态势不变,许多人对房子的“额外追求”——购置山景房、海景房之类——加诸房地产市场的压力,就很难从根本上得到消弭。

今年以来,土地市场的热度,也从一个侧面证明了这个市场具有持续的“韧劲儿”。6月24日,深圳市搞了一场“史诗级土拍”,五宗住宅用地使用权被“秒杀”,都以最高限价成交,总成交额达到223.57亿元。北京市的情况也差不多。继6月21日3宗住宅用地成交98亿元之后,6月27日,又有3宗住宅用地成交,成交金额超过120亿元。

住宅用地大量推出,从供给端稳定市场的作用还是有的,但是,要想比较彻底地控制住市场压力,稳定预期,肯定还要继续在需求端下大力气,别管是大力推进老旧小区改造这种“权宜之计”也好,还是继续控制各种“无理需求”也罢,反正要不断地推出有针对性的办法并持续保持力度,尽量使需求的释放能够拉长。毕竟,房地产市场的稳定关系大局。

(原标题为《老旧小区改造有利市场稳定》)

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