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郁亮再谈“活下去”:活得好、活得久

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(原标题:郁亮再谈“活下去”:在租售并举两个领域做到数一数二)

6月28日下午,万科在深圳召开2018年度股东大会,万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、执行副总裁兼首席财务官王文金、董事会秘书朱旭等出席股东大会,并对股东分红、地产主业与多元化、员工激励机制、行业发展等相关问题进行了回答。

“活下去”提醒万科如履薄冰,对于行业基本判断没变

去年以来,万科因为“活下去”站上风口浪尖。如今,大半年时间已过,万科对于房地产形势的判断是否发生变化?

在今天下午举行的股东大会现场,郁亮再谈“活下去”,他透露,去年的季度会议中流传出的“活下去”其实还有两个词,活得好、活得久,大家只看到前面一个,没看到后面两个,引出很多故事,“三个字往往引起很多人的情绪,以后我们的季度例会不用三个字了,要用四个字。”

郁亮说,“活下去”是提醒万科如履薄冰。对于目前的房地产形势,郁亮表示,“我们基本判断没改变过,比如‘房子是用来住的,不是用来炒的’、租售并举的长期政策是不会改变的。同时,我们对于房地产行业来到白银时代的判断也没改变过。”

在谈到行业未来发展时,祝九胜表示,“我们的判断是行业还会遇到挑战和不确定性,人口形势面临‘少子化’挑战,住宅全面短缺时代已结束,行业增速放缓,行业集中度上升,头部企业竞争更加激烈。

的确如此,头部房企中的竞争日趋激烈,碧桂园2018年实现权益销售额5018.8亿元,折算流量销售额后排名第一,万科以6069.5亿元销售额排名第二,恒大则是排名第三,销售额为5513亿元。

面对高度的不确定性,祝九胜认为,要跳出路径依赖和牛市思维,万科会围绕“城市建设与生活服务商”战略定位,依托事业合伙人机制,坚持以客户为中心,以现金流为基础,合伙奋斗,持续创造更多真实价值,是先有质量的发展,稳住基本盘,确保对股东的良好回报。

关于多元业务回报,祝九胜称“不尽如人意”

去年12月17日举行的万科2019年目标与行动沟通会上,基于经济下行压力、人口形势面临“少子化”挑战、“房住不炒”的基调以及头部竞争加剧、行业转型面临困难等诸多背景,郁亮提出要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”。郁亮指出,基本盘是指保证万科“活下去”的关键,脱离基本盘将失去“活下去”的根。

“收敛”和“聚焦”战略也让市场猜测,万科聚焦地产开发业务,收缩多元业务战线。同时,相比于以往,万科2018年业绩报告中对于养老、教育等多元业务的表述篇幅大大减少。

对于基本盘与多元转型的关系,郁亮也曾这样表示,收敛聚焦,是阶段性的总结和调整,收敛聚焦不是砍树,而是修剪枝叶。适当修剪枝叶,大树才能把根扎得更深,让树干更粗壮,然后才能结出更多的果实。“先求根基的稳固,才能开枝散叶。”

此次股东大会,郁亮在谈到万科的多元业务时称,房地产商依靠过去单一业务,是不足以支撑发展的。在房地产领域,必须在租售并举两个领域做到数一数二,领先领跑,才是行业领先领跑的公司。

被问及多元化业务是否占用了过高的公司资金,祝九胜说,业务回报水平不尽(如)人意,我很惭愧,我们会努力不断提升。祝九胜也指出,在公司内部对多元业务有两个判断维度,一是这个业务是不是给客户创造价值,二是经营能力是不是有所提升。

不过,具体到各个业务层面,祝九胜又表示,比较理想的是物业服务,是盈利的,回报水平不错,物流地产也达到了合理的水平,商业基本上达到了同样的水平,养老、教育等业务还有些差强人意,万科将不断提升相关业务水平。

关于股东分红,朱旭称“未来希望保持在35%的比例”

股东大会现场,有股东提问,万科近两年的股东分红占利润的比例在35%左右,低于前几年的40%左右,分红占比越来越少的原因是什么?

对此,朱旭回应称,万科是A股上市公司中坚持长期分红的公司,是A股市场连续分红最长的公司,累计现金分红已达573.6亿元,远远超过万科这么多年在二级市场股权融资金额260亿元。

朱旭还表示,目前万科的分红政策比例基本上是比较稳定的, 2018年分红118亿元,比2017年度的99亿元增长了19%的水平,未来希望分红方案能保持稳定的35%分红比例。

此外,2018年,万科净利润同比增长32.42%至492.72亿元,其中,归母净利润为337.73亿元,少数股东净利润占比为31.5%,在2016年、2017年,占比分别为25.85%、24.61%。

有市场声音认为,将近1/3的利润掌握在少数股东手中,这损害了上市股东的利益。王文金回应称,合作是房地产行业的惯例,万科2018年权益占比是60%左右,今年差不多还是这样,没有大的变化。

祝九胜表示,“从企业结算的节奏来看,会有一些结构方面的不平衡,但是我们坚持的底线是对上市公司股东的利益不能有任何不利的情形出现。但是同时,我们也要获取源源不断的土地资源。”

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