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越秀地产凶猛拿地背后:母公司孵化模式浮出水面

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一锤定音,广州老牌房企越秀地产再次加码深圳布局,以59.08亿摘得深圳尖岗山地块,可售楼面价达到每平方米5万元以上,这是越秀地产收入囊中的又一块高价地。

今年以来,越秀地产加大了拿地力度,据新京报记者不完全统计,今年上半年,越秀地产在土地方面的支出已经达到235.43亿元,远超去年全年拿地金额159亿元。此外,越秀地产还通过其控股股东广州越秀集团有限公司(简称“越秀集团”)与广州地铁签订协议,以78.5亿元收购广州地铁旗下位于广州的两个项目。

值得注意的是,在对千亿目标的追逐中,越秀地产通过“母公司孵化——地产购买”和“地产+基金”合作的方式获取土地,试图以更少的资金撬动更多的土地资源。

上半年土地支出总额超去年全年总额

回顾2018年全年,越秀地产的权益拿地金额为159亿元。今年年初,越秀地产曾经对外表示:“2019年公司拿地预算与去年相当,这是根据目前的市场情况作出的预判。2018年开始是整个房地产市场调控最严格的时候,2019年调控会继续,但相信会有所调整。”

越秀地产从今年4月份开始发力拿地,以合作方式首次进入中部城市郑州、西部城市成都,加大长三角城市杭州的布局,涉及土地投资相关金额约120亿元。

除了公开拿地外,越秀地产与广州地铁的联姻成为其获取土地的新的渠道。早在今年2月27日,越秀地产以141亿元向母公司越秀集团收购广州市增城区新塘镇官湖大型综合体地块51%股权,同时向广州地铁收购该标的35%股权,从而获得广州市增城区新塘镇官湖大型综合体地块86%股权。

越秀地产在今年5月发布公告称,进一步与广州地铁展开合作,通过越秀集团以总价78.5亿元收购广州地铁旗下萝岗项目和陈头岗两个项目,并向两项目提供资金支持,合计代价约90亿元。

对于90亿元的交易价格,越秀地产却强调并未计入本公司当期的支出。越秀地产在对新京报记者的回复中说明:“越秀地产通过与广州越秀集团订立两份期权契约,在协定时间内行使期权以获得这两个项目公司的相应股权,目前所涉及金额90亿元暂未纳入当期土地投资金额。”

2019年越秀地产获得土地一览表

“母公司孵化——地产购买”模式

在和广州地铁的合作中,越秀地产的独特拿地方式引人注目,这被越秀地产称为利用母公司资源平台优势,进行“母公司孵化——地产购买”的模式。

这种“母公司孵化——地产购买”的模式在越秀地产与广州地铁的项目合作中可见,即“广州地铁项目先进入越秀集团,具备销售条件前再注入越秀地产”。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析称:“越秀地产是越秀集团的上市平台之一,上市公司需要管理财务报表,这样做在开发时会对土地成本进行管理,也会减少相应的税收。”

“背靠大树好乘凉”,地铁上盖项目前期投入资金大、开发周期较长,母公司承担了前期的投资和风险,子公司等待时机“瓜熟蒂落”,这种模式对于子公司越秀地产来说优势明显。越秀地产在对新京报记者的回复中也表示:“越秀地产的期权契约可以让公司拥有更大灵活度管理其现金流量,继而提升在现时宏观经济环境下维持稳健增长的最佳平衡的能力。”

除了“母公司孵化——地产购买”的模式,越秀地产今年上半年在公开市场拿地主要采取了合作的模式,即“地产+基金”的拿地方式,使得前期拿地资金成本降至最低。

以郑州为例,越秀地产仅支付0.48亿元取得新郑市龙湖镇地块9.50%的实际权益,而该地块的项目公司武汉伟域房地产开发有限公司的股东为广州越秀仁达六号实业投资合伙企业和武汉市东煌实业有限公司,武汉市东煌实业有限公司的股东为广州市城秀房地产开发有限公司,也就是说其背后开发房企为越秀地产。而广州越秀仁达六号实业投资合伙企业的大股东为自然人姚伟鹏,此人正是来自于越秀产业基金夹层投资部。

事实上,越秀地产“地产+基金”的拿地模式由来已久,越秀产业基金成立于2011年,而越秀地产采用“地产+基金”较早的案例为2013年,越秀地产仅支付了58.17亿元土地款便获得了总地价为201.24亿元的7宗土地,其中就包括90.1亿元的武汉精武路高价地项目。

通过“地产+基金”的方式撬动大量资金杠杆,这也是越秀地产敢于拿高价地的原因,近五年来,越秀地产已经相继在广州、武汉等多地拿下高价地。得益于这种模式,在拿高价地的同时,越秀地产并没有像其他拿地激进的房企那样背负着高额的负债,其2018年年底的资产负债率为74.58%,低于房企79.46%的平均负债率。

但是,“地产+基金”的方式也有风险,越秀地产需要回购项目股权的同时还需要向基金方提供一定的内部回报率。以广州萝岗住宅项目为例,该项目由越秀地产附属公司和投资基金广州越秀仁达五号实业投资合伙企业联合投标竞得,双方各自于项目公司的持股比例分别为10%和90%。在双方签订协议时就规定,越秀地产在行使认购期权时,需要“根据合营伙伴向项目公司注入的股权及股东贷款的12%内部回报率厘定的行使价收购合营伙伴所持的项目公司全部股权”。

对于“地产+基金”的方式,黄立冲解析道:“相比于一般的融资方式,这种与基金合作的方式资金成本是更高的,采取这种方式或是基于财务报表的考量,这样操作时资金成本最终在收购时通过溢价来反映在土地成本中,而不会以利息的方式计入资金成本,这可以说是一种报表的管理方式,但是从实际的现金流来说,这样做的代价会更高。”

全国化布局滞后

在越秀地产拿地凶猛的背后是其对规模的追求。越秀地产表示:“今年销售目标680亿元。截至2018年底,土地储备达1941万平方米,在市场环境较稳定的情况下,我们希望尽快实现千亿目标。”

作为老牌房企,在越来越多的黑马房企涌现之后,实现千亿目标成为越秀地产当下的紧要任务。近年来,越秀地产的发展速度相对落后。

在规模排名上,据克而瑞数据显示,越秀地产从2014年的第31位已跌落至2018年的第54位。从全国化布局来看,粤港澳大湾区为其优势区域,但是,华北、华中、西部核心城市的布局相对滞后。今年上半年,越秀才通过合作拿地的方式首次进入郑州和成都。

在冲刺千亿的征程上,越秀地产急需加速全国化布局。越秀地产在给新京报记者的回复中表示:“将坚定推进粤港澳大湾区、华中、华东、华北四大核心区域城市深耕战略,同时,坚持优先获取快周转与高回报项目,积极谋求合作,实现精准投资。”

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