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世茂“凶猛”:80天、200亿,收购20余个项目

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(原标题:5月份集合信托“独宠”房地产 产品数量及规模环比下降)

两个多月前的香港业绩发布会现场,世茂房地产副主席兼总裁许世坛表示,2019年会加大并购。

许世坛并未食言,在80天的时间内,据新京报记者不完全统计,世茂房地产攻城略地,从泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团、开诚实业等房企手中收购的项目超过20个,总收购金额近200亿元。

众所周知,通过收并购,房企可以在短时间内实现规模的快速扩张。世茂房地产一系列收并购背后,对于规模的诉求显露无遗。2019年,世茂房地产定下了全年20%的销售额增速目标。但是从世茂房地产的做法来看,应该不止于此,重回行业前10名或许才是更关键的。

新收购粤泰股份5项目

2019年上半年即将结束,如果要盘点这半年的房地产大事记,“世茂房地产并购”算上一个。

6月9日,粤泰股份发布公告称,6月8日,公司与世茂方签署了《世茂粤泰合作项目协议书》。根据公告,粤泰股份此次共转让5个项目的股权,总交易对价约为63.97亿元,其中广州嘉盛项目交易对价24.99亿元、广州天鹅湾二期项目交易对价27.8亿元、淮南恒升天鹅湾80%股权交易对价7.58亿元、淮南粤泰天鹅湾20%股权交易对价0.81亿元、深圳中浩丰公司20%股权交易对价2.79亿元。

公告还指出,双方同意暂时预留合计14.12亿元,用于支付相关未付的工程款、税费、目标项目已收房款意向金等。除上述款项外,世茂方面实际支付的合作对价为49.85亿元。

6月5日,粤泰股份发布公告披露,世茂房地产分别以7.58亿元、0.81亿元从粤泰股份手中收购了淮南公园天鹅湾项目80%股权、淮南洞山天鹅湾项目20%股权。

再早前,世茂房地产还收购了泰禾旗下南昌4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、苏州1个项目、广州1个项目、佛山1个项目的部分股权,收购开诚实业位于西安未央区的5宗地块,收购明发集团旗下东胜有限公司51%股权,收购万通地产香河项目70%股权。

截至目前,从3月22日世茂房地产收购泰禾集团旗下杭州泰禾蒋村项目51%股权开始,世茂房地产收购的项目超过20个,总收购金额近200亿元。

在3月份的业绩发布会上,面对记者问及收购泰禾的项目时,许世坛曾表示,“我们收购的并不只是这一家企业,这只是我们其中的一个资产包,对前20强、前50强、前100强的企业,还有一些收购合作的项目,不过还没公开。”

抄底、捡漏?

纵观世茂房地产的一系列收购对象中,规模最大的堪数泰禾集团和粤泰股份,而这两个公司都遭遇流动性风险。

针对安徽淮南两项目的股权转让原因,粤泰股份表示,主要是为了缓解公司流动性紧张,化解公司的逾期借款风险。自2018年底以来,粤泰股份接连爆出债务违约情况。此外,粤泰股份还因涉及借款纠纷,公司及下属公司银行账户被冻结,且多处资产被查封,公司陷入借款纠纷案。

对于泰禾集团来说,深交所3000字的问询函,将其资金链、兑付风险踢爆。不过泰禾集团回复称,公司在不进行大规模购地扩张、销售回款持续改善、融资能力逐步提升及债务规模合理有序降低的情况下,营运现金流与到期债务相匹配,不存在短期偿债风险。

对于世茂房地产来说,充当“白衣骑士”的同时,抄底与捡漏动机显露无遗。世茂房地产回复新京报记者,2019年,世茂通过收购获取的货值已大于1000亿(权益前)。许世坛此前曾透露,今年一季度世茂房地产已经完成1000亿货值的收购。

同策研究机构总监张宏伟分析表示,从去年四季度开始,收并购市场就成为房企获取土地的重要来源。一方面,由于部分企业资金链较为紧张,会出售一部分资产,有收并购需求的房企可以淘到不错的地块。另一方面,公开市场竞争过于激烈,很多成交地块的利润空间压缩到3%-4%,甚至是不赚钱的,而收并购市场中,一些项目还能达到8%-10%净利率,还是一个比较合理的利润空间。

许世坛在谈到收购泰禾项目时也曾表示,泰禾拿的项目还是比较早的,对比今天来说地价有优势。“收购是今年拿地的很好补充,现在拍地很难,不管是一线城市、二线城市、还是一些三四线城市的地块也很贵,而通过收购价格相对可控。”

对此,世茂房地产相关负责人向新京报记者表示,“有些并购项目春节前就开始酝酿,地价相对有优势。大部分收并购标的都已开发了一段时间,部分项目当年即可销售,对利润率一定程度上可以做到心中有数。得益于公司稳健的财务政策、合理安全的负债率、充足的现金流,我们在收并购时也会比较有信心。”

重回行业前10名概率多大?

众所周知,通过收并购,房企可以在短时间内实现规模的快速扩张。世茂房地产一系列收并购背后,对于规模的诉求显露无遗。事实上,此前,世茂房地产为自己定下了今年2100亿元的销售目标,按照其去年的销售速度和今年的并购规模,世茂房地产完成目标的概率很大,但世茂的“野心”似乎不止于此。

在此前的业绩发布会上,有记者问及“世茂房地产今年有没有可能回归行业前10名”时,许世坛曾表示,这两年应该还是比较高速的增长,去年是11名,还能不能往上走,我相信应该能吧。

重回行业前10名,或许是世茂房地产一个很重的心结。2014年,这家企业以707.8亿元的销售额位居行业第8名;但是2015年、2016年,世茂房地产规模失速,排名跌出前10名;直到2017年,世茂房地产销售额突破千亿门槛,重回规模赛道;2018年,世茂房地产实现高增长,以1761.5亿元的销售额位居行业第11名,同比75%的增速在前20的房企中排名靠前。

不过,是否能够进入前10,如同许世坛所说,既要看市场,也要看同行的表现。

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