深圳房地产市场是道窄门，招拍挂太少且地价太高，不少外地房企进入深圳，是通过收购旧改项目。
合一城市更新集团发布的《2019工改工白皮书》显示，进入深圳的外地房企中，“旧工业区改造”在已投资的城市更新项目类型中独领风骚，占比41%，其次为城中村改造，占比29%。而旧工业区改造中，主要以工改工类型，占比过半。
工改工是指，通过存量低效利用工业用地再开发，实现产业转型升级，具体来说，就是将现有存量工业土地，或旧工业区升级改造为用地性质的新型产业用地（M0）或普通工业用地加新型产业用地（M0＋M1）的新型产业园。
值得注意的是，新型产业园空间形态多样，包括新型产业用房、配套商业、配套宿舍等物业形态。
除了外地开发商外，深圳不少本地开发商也投资工改工项目。
总体而言，截至2018年底，深圳市更新单元计划立项的工改工项目共计165个，申报企业类型中，非房企和房企比例较大，房企有55家，占比34%，非房企54%，村集体股份公司占比10%、政府1%、其他为1%。
在深圳，来自旧改的存量用地早已超过新增建设用地，占土地供应的近8成。而相比其他类型的城市更新，过去房企更青睐工改工项目。
截至2018年底，深圳市已通过实施主体确认的工改工项目共计43个，拆除规模合计121.3公顷，其中2018年实施主体确认项目数量最多为13个，从已通过实施主体确认的数量来看，工改工项目占所有城市更新项目的比例上升趋势较明显，占城市更新项目总数量的17%。
合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，工改工项目面临的改造主体、业主对象相对单一，此外还有政府支持、投入成本相对低等优点。
正如前述，工改工项目中，除了产业用房，开发商还可建设配套商业、配套宿舍等。
而不少关内工改工项目，一大收益来自于做类办公产品，它们不用交商办地价，从地价差获取高额收益，譬如深圳的智慧广场、美年广场等。而配套宿舍则被开发商打造为类住宅产品，分割出售或以长租约形式代售，以回笼资金。
不过，随着深圳对工改工的政策管制，开发商，若继续以地产开发来操作工改工项目，空间将越来越有限。
深圳从“三来一补”的代加工为主, 短短40年发展成为全球制造业重镇，产业升级背后离不开新型产业的支持。
随着深圳经济发展和产业的升级调整，政策对工改工表现出不同态度，总体而言，可分为三大政策周期。
2007年-2012年，是深圳工改工的起步阶段。2007年，深圳市政府出台《关于工业区升级改造的若干意见》，提出加快产业结构优化升级，加快推进旧工业区升级改造，拉开了深圳工改工的序幕。2008年，《深圳市工业楼宇转让暂行办法》颁布，规范工业楼宇分割转让条件和交易规则。2009年12月，《深圳市城市更新办法》发布。深圳成为全国首个对城市更新立法的城市，城市更新工改工项目的实施逐步走向规范。
深圳工改工的发展阶段为2013年-2017年。2013年，深圳颁布“1+6”系列城市更新政策，鼓励工改工，对产业用地供应机制、创新型产业用房、地价测算、工业楼宇转让等内容系统化明确，工改工进入快速发展阶段。
在这个阶段，工改工项目数与量齐增，现阶段呈现井喷式发展，巨量供应，多个区域均有大数量、大规模项目规划开发建设，竞争日趋激烈，利用产业商办指标擅改居住项目开始涌现。房企资金涌进工改工领域，便集中于此阶段。
到了2018年，深圳进入工改工的政策大年，进入管制阶段。2018年6月，深圳市发布《深圳市综合整治旧工业区升级改造操作规定(征求意见稿)》，鼓励旧工业区进行综合整治，其后陆续发布一系列严控政策，严控工改用途以及实施工改工全流程产业监管，工改工回归产业升级本质。
直至2019年5月27日晚，深圳还推出“产业用房新政”——《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》（征求意见稿），禁止把产业用房租给个人和房产中介；强调工业区配套宿舍只能租售给本工业区企业或周边企业，也不能转租和分租，严禁以租代售，同时限制产业用房租金。
罗宇表示，现阶段，深圳工改工已进入供需失衡状态，政府监管政策加码，开发商产业运营能力缺失与融资成本不匹配导致工改工项目实施风险极大。
房企对工改工管制的担忧体现在其投资意向上，2019年，在深的外地房企中，旧工业区改造意向中占比最高已变成工改居，不再是工改工。
罗宇表示，“同时业界也面临持有运营低地价的机遇，政府从地价补缴政策层面给予自持的工业楼宇极大的优惠，工改工的年限和容积率也进一步放宽。工改工的本质是做优质资产，这需要业界重构投资逻辑。”
而开发商重构投资逻辑需着重考虑三个关键数据——持有运营资产楼面成本、首五年年均租赁回报率及中长期资金成本。
若单从资金成本来看，融资成本长期维持在3%-4%左右低息的央企，如中海、保利等，做工改工有利得多。
本文来源：第一财经网
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