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云南城投如期回复问询 多次提到变卖项目回笼资金

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继云南城投董事长许雷投案并被免职之后,云南城投再遇波澜。

5月29日,云南城投收到上海证券交易所《2018年年度报告的事后审核问询函》,涉及股权交易合理性、销售去化难、偿债风险等问题。

6月4日晚间,云南城投如期在6月5日之前给予回复,并多次提到适时处置项目缓解资金压力。而在当天云南城投股价以2.74元收盘,下降3.18%。

增值率高导致高评估转让子公司股权

2018年,云南城投营业收入和扣非净利润均出现大幅下滑。不过,净利润达4.91亿元,同比增长86.13%。

从年报来看,云南城投2018年处置满江康旅和七彩云南部分股权,是其归母净利润扭亏为盈的重要交易。云南城投分别以11.80倍和19.77倍的评估增值率,转让满江康旅和七彩云南部分股权。

值得关注的是,满江康旅于2018年1月11日成立,随后于2018年6月以高评估增值率被转手出售部分股权。上交所质疑云南城投股权转让交易的合理性?

对此,云南城投表示,早在2017年10月,云南城投以13.69亿元中标满江康旅项目土地,远低于其他公司的最高报价。目前,满江康旅增值率42.36%,与房地产销售均价涨幅趋势一致,评估增值主要受大理土地市场及房地产市场销售价格上涨以及该地块地理位置的自然属性影响,交易公平合理。

针对七彩云南高评估增值的依据和合理性,云南城投认为,评估增值主要受昆明及环滇池区域康养型房地产价格上涨以及2018年开发用地控制性规划调整的影响,同样具备合理性。

据云南城投解释称,本次评估住宅楼面地价为2461.52元/平方米,2016年评估住宅楼面地价为566.36元/平方米,增长278.12%。晋宁区房屋均价也由2016年10月份的5535元/平方米,上涨至2018年8月份的11986元/平方米。

上交所要求云南城投说明长期应收款是否与公司出售满江康旅或七彩云南等子公司部分股权相关?

云南城投给予否定,其表示,公司长期应收款均为按照投资协议,向联营、合营企业提供的股东借款,与股权转让不相关。两次股权交易实质为承债式转让,满江康旅和七彩云南评估的高增值因土地市场、房地产市场以及项目自身因素决定,不受股权转让时公司保留相关债权或存在债权过渡期处理的影响。

康养、旅游地产用地储备导致营收下降

2018年,云南城投销售费用、管理费用和财务费用分别同比上升6.44%、76.76%和10.03%,而营业收入却下降33.69%。2018年,云南城投扣非归母净利润为-8.21亿元,同比下滑了832.66%。这数据自2017年由负转正后,再次转负。

上交所追问其2018年营业收入大幅下降的原因?

云南城投表示,2017年,全国房地产市场处于升温期,竣工项目去化速度快,很多项目当年均实现基本清盘。2018年新开工量及计划供货项目未能达到结转条件,导致2018年竣工面积比2017年大幅下降,且收入主要来源于前期已竣工项目。此外,因一级土地开发周期较长,征拆迁过程中不确定性较大,若未能按计划及时获取土地,将减少公司当年对外可售面积,从而影响到公司营业收入。

据悉,近年来,云南城投的房地产开发业务以康养产业和旅游产业为战略发展方向。在2018年,其相继储备了总计约3600亩康养及旅游地产用地。但受限于康养产业及旅游产业的周期性特征,在2018年这些产业尚未贡献大规模的收入。

而针对销售费用、管理费用和财务费用上涨,云南城投解释的理由是,2018年国内外融资环境持续收紧,公司综合融资成本由2017年的6.77%上升至2018年的7.23%。而且随着公司全国布局,故管理费用的增长与营业收入的变动不一致。

在2018年,云南城投有26个房地产销售项目,平均去化率为31.93%;同时公司预收账款占存货的比例仅为5.46%。对此 ,云南城投声称低去化率对公司的资金运用及生产经营有一定的影响。

今年到期债务124.7亿,适时处置存量项目

资产负债率较高、融资费用较高、多笔应收款项难以收回,与很多去化不佳的公司一样,资金问题是云南城投绕不过去的话题。

2018年年报显示,云南城投资产负债率为89.37%,同比上升0.55%;利息费用18.06亿元,这对公司利润产生重大影响。同时去年末货币资金为26.71亿元,同比下降49.92%;且考虑到2.80亿元的短期借款和121.94亿元的一年内到期的非流动负债后,存在98.03亿元资金缺口。

面临近百亿的资金缺口,上交所询问是否存在偿付风险?

云南城投表示,2017年公司新开工面积不足,2018年去化速度及竣工可售面积均较同期出现了双降,通过增加外部融资来补充开发资金。

云南城投2019年到期债务为124.7亿元,扣除具有回售选择权的债券,公司2019年到期债务为76.1亿元。2018年末公司可售货值129.76亿元,预计2019年新增达到预售条件的货值138亿元,这为营业收入改善提供重要支撑。

云南城投表示,将通过加快新项目开发及销售进度,加大公司存货去化力度,并通过处置项目回笼资金;同时,积极与原债券持有人沟通,减少债券回售金额,适时推进债券发行,通过银行、保险等多渠道融资方式,确保公司债务偿付安全。

据悉,云南城投出台了严控新增债权及债权清收制度,对现有债权逐笔落实具体的清收方案及责任人,每月均对债权清收结果进行考核。 此外,通过项目处置可为公司带来现金回流,提升公司收益,减轻公司资金压力。

对于公司中盈利能力是否具有可持续性?云南城投认为,其在昆明市场保持了稳定的市场占有率,在旅游地产的热点城市版纳储备了大量的土地,同时公司在过去的几年内,组建了华东、华南事业部,积极开拓长三角、珠三角区域市场。目前公司已取得不动产证的土地储备为6882亩,纳入2019年开发计划的开发土地为2175亩。公司主营业务具有较强的可持续发展空间。

不过,云南城投也提到,可能存在已开发项目达不到预期销售目标,从而影响公司预期收益及现金回流。同时,国家对房地产金融监管政策依然趋紧,可能进一步加大公司融资难度,增加公司资金压力。

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