恒基孙河拿地背后：融资成本低至2.3% 或独立操盘

5月28日，随着李兆基正式退任恒基地产主席兼总经理，香港四大地产家族企业第一代掌门人悉数落幕。鼎盛时期，包括李兆基的恒基地产、李嘉诚的长江集团、郑裕彤的新世界、郭德胜家族的新鸿基，产业版图从地产到百货，从港口到电讯，创造了香港房地产商的黄金时代。如今，随着一代大佬们的退休或离世，地产二代们又将以怎样的姿态带领家族企业拼杀，尤其是在进入白银时代的内地市场，是继续此前低调的房地产投资策略，还是奋起直追？

巧合的是，李兆基正式退任这一天，远在北京的恒基地产，爆冷以30.2亿元的总价摘得北京朝阳区孙河地块，溢价率23.3%，6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高。相比其他参与竞拍但举牌并不算太积极的房企，恒基地产势在必得，这与其多年来内地“低调”的姿态不同，坊间戏说，孙河地块是送给恒基地产二代掌门人上任的见面礼。

恒基地产高调拿地背后，与其掌门人更迭有着时间上的巧合之处，但是其在北京土地市场逆周期独自拿地的举动更值得解读一番，是在内地房地产市场的投资策略发生变化了吗？恒基地产为何又敢拿下孙河楼面价最高的地块？

恒基或独立操盘孙河地块

众所周知，自2016年底以来，北京土地市场采用“竞地价 限房价”的竞拍方式，两年多来，拍出了近百块限价房地块，且大部分项目产品受到“70/90”政策限制。如今，作为近几年来北京土地竞拍史上最热的板块之一孙河，推出了优质地块，且不限价、不限“70/90”，看点十足，想象力丰富，信号意义强烈。

参与竞拍的房企也实力雄厚，既有国字头的中海、首创招商联合体、华润中粮联合体、保利、首开，又有民企龙头碧桂园、龙湖，还有诸如平安之类的险资大鳄，亦有老牌港资企业恒基地产，可谓卧虎藏龙，欲将上演一场“龙虎斗”。

但是整个竞拍过程，参与的企业大部分都没有积极举牌。竞拍从下午3点40分开始，恒基地产率先举牌，与昆泰、龙湖、华润中粮联合体交替举牌十多轮，中间一度出现无人应价的尴尬局面，不过最后恒基地产打开局面，保利随后加入战局，你来我往，拼杀了七八轮，整个竞拍过程不足十分钟，24轮举牌，最终孙河地块花落恒基地产。纵观整个过程，中海、首创招商联合体、首开、平安、碧桂园等房企并未举牌，仅是“打酱油”。

虽然不限价、不限“70/90”给予开发商在产品层面、空间溢价上更多空间与想象力，但是严格的房地产调控政策，隐形的预售价格管控红线以及限墅令的收紧，都让孙河地块的未来充满不确定性。

在这样的背景之下，市场很好奇，恒基地产势在必得拿下孙河地块的理由是什么？

一位与恒基地产在内地有过多次合作的开发商相关负责人透露，拿地前，双方有过交流，考虑到各自对于周转的要求不同，就没参与。不过，恒基地产希望在内地市场有代表自己的作品，做出品牌和形象。

众所周知，恒基地产在内地的多个住宅项目与内地房企合作开发，恒基多扮演投资者角色。此次，恒基地产独自拿地，是要独自操盘吗？ “独自操盘的可能性大，他们有操盘经验、有强大的供应商和资源。”上述负责人表示。

但是有业内人士指出，港资房企做房地产是投资逻辑，而非产品服务逻辑，在内地住宅市场，对于客户的分析不如本土房企，真正做出的标杆产品少。但是也有业内人士认为，港企有自己的优势，诸如住房品质、对于空间利用，胜过内地房企。

对于拿地的原因、是否独立操盘、未来产品类型等问题，新京报记者采访恒基地产北京公司相关负责人，截至发稿前，并未予以回复。

去年开始加速布局内地市场

相比20年前，如今的港资房企在内地表现平平，前20强房企中难觅身影，不只是销售额走下坡路，在内地的土地储备也是锐减。2018年之前，恒基地产频频转让资产，使其撤出内地市场的传闻甚嚣尘上。

2016年底，恒基地产先是以32.61亿港元转让了北京恒基中心商场及车位的投资公司权益。2017年3月，恒基地产将广州芳村尚待拆迁及清理的地块以19.46亿港元出售给碧桂园。当年的5月份，恒基地产又将旗下9个项目以86亿港元转让给富力地产。

大规模甩卖项目，并未同步加速布局新增项目，这使得恒基地产的土地储备大幅下降。2015年-2018年，在内地的土地储备中，恒基地产的自占可建楼面面积分别约为1084.17万平方米、845.42万平方米、329.81万平方米、297.66万平方米。

事实上，近几年来，恒基地产在年报中多次强调要在内地市场积极拿地。诸如2016年年报中称，“本集团将积极扩大国内土地储备，集中首次置业及升级用家为主之项目。”2017年年报中表示，“集团将继续于一线及极具经济增长潜力之二线城市物色项目，务求扩大土地储备。” 2018年年报中说，“本集团将继续于一线及极具经济增长潜力之二线城市物色发展项目，务求扩大土地储备。”

新京报记者查询恒基地产年报发现，其在2017年几乎无新增住宅类地块，但是在2018年，其积极布局内地市场的动作强烈。据2018年年报披露，2018年，恒基地产以不同方式在内地市场新增5个项目。恒基地产与九龙仓共同开发一幅位于广州市白云区的住宅用地，恒基地产拥有该项目18%权益。恒基地产以约4.25亿元人民币，向北京鸿坤集团取得深圳市南山区一个城市更新项目的50%权益。恒基地产与中南建设、旭辉控股共同开发一幅位于苏州市高新区的住宅用地，拥有该项目约35%权益。恒基地产与中粮地产、天恒置业、旭辉控股共同开发一幅位于北京市顺义区的商住用地，拥有该项目约24.5%权益。恒基地产与华润置地、首创置业、中海地产、保利发展及旭辉控股合作，共同开发一幅位于广州市增城区的住宅用地，拥有该项目10%权益。

去年融资成本低至2.33%，业内称其“扛得住”

多位业内人士向新京报记者表示，恒基地产敢在北京拿地，主要原因之一是具有融资优势、资金成本低。

根据年报，2018年，恒基地产的实际借贷年利率约为2.33%，2017年约为2.19%。众所周知，2018年是房地产行业融资渠道收紧、成本高企的一年。据同策研究院监测数据显示，2018年度监测房企债权融资成本的算术平均值约为6.44%，成本中位数为6.20%，披露的所有融资事件成本主要落在4.66％-8.22%区间（1倍标准差）。全年单笔融资成本最高来自于中国恒大发行的为期五年的优先票据，利率高达13.75%。

资金成本高，再加上一线城市严格的调控政策，使得不少住宅项目拖不起、快速入市。尤其是一些高端住宅项目，地价高，预售价格管控严，溢价空间有限，财务成本高企。显然，这对于恒基地产来说，并不是什么难事，有便宜的钱，能有更充足的时间做出好产品。有业内人士直言，“一线城市的调控政策，恒基地产能扛得住。”

另一个原因是， 相比于内地房企的高周转、高负债，港资企业多奉行稳健的财务策略，采取慢周转的开发模式。截至2018年12月31日，恒基地产的债务总额为866.3亿港元，2017年为803.04亿港元。相比之下，内地房企高负债则较为普遍，诸如截至2018年末,碧桂园的有息负债总额为3284.75亿元，恒大的短期有息负债合计为2874.37亿元。

在资产负债率方面，根据wind，截至2018年底，恒基地产仅为27.91%，在香港四大家族企业中排名最后，更是远低于内地房企。据新京报记者此前统计，销售额排名靠前的50家内资上市房企中，有27家资产负债率在80%以上。

业内人士认为，较低的融资成本和杠杆率，使得恒基地产有足够的加杠杆空间在内地扩大投资。