第一太平戴维斯发布报告：探索颠覆因素中的房地产市场

第一太平戴维斯发布年度旗舰报告《影响力——颠覆因素》。“颠覆因素”以时下政治、经济和社会发展的不确定性作为主因，全方位深度探讨对全球尤其是亚太房地产市场带来的巨大冲击。报告从宏观趋势入手，藉由多维度的全球城市韧性指数排名、技术城市排名以及超级城市群三大板块，多元解析全球城市。随着中国力量已然成为亚太经济巨擘，报告亦衍生至中国房地产未来走势。人口结构变化、全球财富流动、技术革新的影响等因素都促使市场参与者重新探索商业模式，把握机遇，直面挑战。

宏观趋势剖析

城市韧性指数，抵御颠覆力考核“硬指标”

第一太平戴维斯韧性城市指数识别出全球面对房地产市场诸多颠覆力量时，能够承受考验、或顺应潮流并加以善用的城市。中国城市占据6个席位，北上广深四大一线城市赫然在列，此外天津、苏州入榜新兴韧性城市。这些城市经济蓬勃，具有可持续发展力，吸引投资程度高、房地产资本流动性大、市场高度成熟。

来源：第一太平戴维斯研究部

“亚太区在2018年赶超美洲，成为500亿美元以上GDP城市最多的区域。预计到2028年，亚太区将拥有全球半数以上的500亿美元级经济强市。中国城市在过去十年中所展现的韧性表现尤为值得称道。”第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管 简可（James Macdonald）表示。

超级城市群，韧性效果“加成”

城市人口不断增加，推动大都市区融合，形成联动发展的超级城市群，叠加城市韧性。区域内实现资源、人才的共享，并拥有充足的劳动力和广阔的消费者市场。另一方面，城际共通协作亦需面临一系列的挑战，包括市场规则、市场监管、信用治理的统一等。

粤港澳大湾区是中国开放程度最高、经济活力最强的超级城市群之一。现正投资建设以高速铁路、城际铁路为主体的城际快速交通网络，将连通区内11座城市。深圳、广州作为区内主要城市，其影响力也将继续增强。随着一体化进程的推进，大湾区将成为经济重地。

作为国家发展战略之一，长三角一体化示范区的建设备受关注。以上海为核心，政府力求实现产城融合、交通互联、以及公共服务置换，将长三角打造为具有全球竞争力的世界级城市群、全球资源配置的亚太门户。

技术城市排名，技术领域vs 房地产

第一太平戴维斯技术城市指数排行榜中，从商务环境、技术环境、城市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察全球30个技术城市。北京、上海、香港、深圳、杭州及成都六城榜上有名。

来源：第一太平戴维斯研究部

中国作为技术创新的主力军之一，有志于引领人工智能（AI）的发展。中国的科技人才储备在全球首屈一指，每年有近500万科学、技术、工程和数学（STEM）专业毕业生。中国业已站在人工智能领域和技术制造业前沿，本土硬件企业也正大举进军国际市场。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东（Anthony McQuade）表示：“北京，作为全国政治决策中心，风投资本的主要目标市场，拥有强有力的政策支持以及极具战略意义的城市规划，凭借成熟的商务环境、技术环境和通达的交通移动性，吸引了大量大型技术企业来此投资，推进科技创新，成为推动和打造智慧城市最为积极的城市之一。”

房地产趋势之变

高端住宅市场流动

中国新秀城市的房价在过去十年中增长惊人，例如北京，累计涨幅高达321.7%。由于比较基数较低，加之中产阶级财富累积，买房保值升值观念的推动，房价上涨态势迅猛。尽管有预测称全球经济增长将适度放缓，但鉴于高净值人群数量不断增长，预计高端住宅房地产需求将持续受到支撑。中国新秀城市的豪宅价格在过去十年中经历惊人增长，累计涨幅达到125％以上。

来源：第一太平戴维斯研究部

而放眼全球，中国买家也正积极寻求资产的多元化配置。欧洲经济持续复苏，收益稳定，主要城市的大型新建住宅项目进一步向境外人士开放，导致中国买家置业需求升温，成为资产配置多元化的理想之选。

新零售、体验消费起势

随着消费者行为的转变，消费场景也被重新定义。业主和运营商引入新的休闲概念，提升零售综合体项目的价值。传统休闲业态（如餐饮、健身和影院）需求仍在，但真正引领消费的却是新兴休闲业态，包括以技术为支撑的新概念。

2013年至今，新兴休闲业态共吸金198亿英镑，休闲扩张浪潮席卷全球。购物中心的传统零售主力业态正逐渐被客流效应显著的新概念休闲所取代，包括快速兴起的竞技社交，催生出“社交+餐饮”新消费模式。而沉浸式VR助力引入体验式品牌。

城市更新进行时

线上零售持续火热，业主和开发商亟需调整策略，焕新零售空间。土地资源稀缺、存量时代下的房地产可持续发展成为超大城市面临的共同难题。住宅、百货、购物中心、办公楼、厂房、园区改造等皆为城市更新不可或缺的重要一环。

走文艺路线的北京万科时代广场从商场变身城市综合体，通过艺术装置和巨型浮雕式雕塑营造空间戏剧感；美国俄亥俄州的兰德尔公园购物中心前身为全球最大购物中心，现被亚马逊改造为大型多层配送中心，集聚效应有望吸引餐饮和零售业态；位于伦敦的 Cantium Retail Park原本是废弃零售公园，现被改造为集住宅、零售与餐饮于一体的高端综合体。

共享经济繁荣（共享居住、共享办公）

当代年轻人重视协作、联系、分享，世界正受到新生代价值观的影响。共享居住和办公应运而生。年轻一代居住需求不断变化，共享居住，成为国内千禧一代的理想居住选择。

共享办公空间灵活的办公对经济有利好作用，使传统业主为挽留租户做出更多努力，成为“空间即服务”概念的运营商，或将引发办公空间租赁期限缩短。业主还将越来越多地与专业运营商合作，最大限度释放资产潜力。

工业、物流地产新视角

城市物流日益复杂，使得现有道路网络的负荷增加，对城市房地产空间提出更多需求。仓库选址应尽可能接近其送货目的地，同时尽可能避开交通拥堵。城市仓库租户的房地产需求将发生变化。

中国计划到2025年建设150个物流枢纽。届时还将借助自动驾驶和无人机技术，提高空运、高铁、冷链和农村电商的快递服务能力。