（原标题：5月楼市观察：“小阳春”结束 国人找房整体降温）
“距我们投保这款产品已经过了两三年，由衷地想说政策好！”2016年6月，广州的张发全（化名）在报纸上看见了“以房养老”保险产品的广告，在与女儿、女婿商量后，又历时半年多咨询、考察再到办理手续，最终成为幸福人寿广东分公司当年承保的第八位“以房养老”保险产品客户。
2017年2月，张发全夫妇开始在幸福人寿领取“以房养老”保险产品的养老金，每月共能拿到近17000多元，加之每月10000左右的退休金，医疗支出之外，生活无虞。
不过，在此之前，张发全夫妇的生活曾一度陷入窘境。起因是经朋友介绍参加了一项宣称高额固定回报的“投资”，刚开始都会如约收到高额固定回报，但不曾想竟是个“放长线、钓大鱼”的骗局，最终两个人的积蓄“竹篮打水一场空”。
张发全夫妇的遭遇与北京一群老人经历相似，不过后者却是栽在了冒牌的“以房养老”产品上。4月，北京中安民生涉嫌非法集资案浮出水面，其套路就是打着“以房养老”的旗号，涉嫌以高额固定回报“投资”为诱饵行非法集资之实。据报道，上百名老人陷入骗局。
“中安民生”远非第一案，已知的就另有“广艳彬集资诈骗”案。
但在冒牌“以房养老”频现的另一面则是，持牌保险公司“以房养老”保险产品从推出至今4年，不过承保117户172人。那么，正规的“以房养老”保险产品投保人数何以有限，打着“以房养老”旗号的骗局却屡屡得逞？
“中安民生”们的套路
孙玉芳（化名）老人整日忧心忡忡，她在接受21世纪经济报道记者采访时说，“现在特别害怕追债的来”。
孙玉芳的境遇，源于此前在中安民生将自己的房子抵押出去，随着中安民生的“原形毕露”，如今不得不背负高息贷款，贷款公司将催收的一些招数又用在了这些老人身上。
通俗地说，中安民生的“套路”是让这些老人将房产透过民间借贷公司进行抵押贷款，贷出的资金交由中安民生管理，由中安民生代为偿还贷款和利息，并按月向这些老人支付养老金。“托管一年期是按照年息6%支付养老金，中安民生说可以随时退出。”孙玉芳说。
中安民生向这些老人支付的养老金年利率是4%—6%，但另一边给贷款公司的却高达12%—24%。显然，这是一场“持续不了多久”的骗局。
“让签什么签什么、让说什么说什么，真是糊涂啊”，这是不少老人在办理相关手续时的状态，“我们并不了解文件中的猫腻，更不了解高达24%的借贷利息，稀里糊涂只是签字、按手印，自己早就被人家卖了”。这些老人签署了多份文件，但实际上决定房子命运的却不在自己手上。
“现在想来漏洞太多了，重要的合同不在我们手上，房本后来也没给我们，贷款和公证时说的话也都是安排好的，当时就像是被洗了脑。”另一位老人告诉21世纪经济报道记者。
能让这些老人“被洗脑”，中安民生并非用了什么“灵丹妙药”，依旧是声势浩大的宣讲会、无微不至的文娱活动，以及高额固定回报等惯用伎俩。然而，天底下哪有免费的午餐。
4月9日，北京市公安局海淀分局发布情况通报，称针对中安民生涉嫌非法集资一事，已对涉事公司实际控制人李佳豪等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。目前，该案正在调查处理之中。
北京嘉翰律师事务所高级合伙人蒋艾莉对21世纪经济报道记者表示，从媒体报道的信息看，在中安民生套路中，老人们与出借人签订了抵押借款协议，同时又与中安民生订立有委托服务协议。目前，公安机关已对犯罪嫌疑人刑事拘留并展开进一步调查，前述两个协议的处理也有待于公安机构的调查结果。一般来说，如果调查后确定中安民生构成刑事犯罪，中安民生与老人们签订的委托服务协议因“以合法形式掩盖非法目的”而应归于无效，中安民生应当向老人们返还财产并赔偿损失；至于抵押借款协议的效力，就需要看出借人是否参与了犯罪。
事实上，打着“以房养老”旗号的骗局并非首次出现。21世纪经济报道记者注意到，此前，中国裁判文书网公布了广艳彬集资诈骗一审刑事判决书，而这正是两年前的一出“以房养老”骗局。
经审理查明，广艳彬于2014年至2017年1月间，向被害人潘某、韩某等48名被害人虚构澳大利亚悉尼国际娱乐城投资项目、投资理财等事实，以支付高额利息为诱饵，骗取被害人的集资款；还把段某、王某等被害人介绍给从事民间借贷的邵某、龙某等人，唆使被害人抵押自己的房屋进行民间借贷，将所借款项交给广艳彬“投资”。广艳彬采用这些手段，先后骗取被害人集资款共计7500余万元，并用于赌博、挥霍及归还个人债务等。
蒋艾莉坦言，近年来，社会上不断出现外借“以房养老”名义，内行诈骗之实的新型犯罪，侵害了老人的合法权益。这些犯罪团伙往往分工明确，设有话务、审核、财务、催收等部门，而所谓话务部就是搜罗目标，专挑需要用钱同时法律知识薄弱的老人下手，这些老人往往有用钱的需求，轻信犯罪团伙的哄骗，对于签署的文件内容及法律后果不甚了解， 最终往往背负了高息贷款，甚至被逼迫还债。
“这次的中安民生事件，对于老人群体来说又是敲响了一次警钟。老人群体大多离开了工作岗位，社会交往比较单一，对于社会信息特别是法律知识的摄取不足，往往给了犯罪团伙可趁之机。老人群体应当主动提高识别骗局的能力，一看资质，二看来源，三多与有辨别能力的人探讨。”蒋艾莉续称。
5月是防范非法集资宣传教育活动月，根据《中国银保监会办公厅关于开展2019年防范非法集资宣传月活动的通知》要求，金融机构正在积极组织开展宣传活动，加强金融知识宣传普及工作，提高人民群众防范非法集资意识。
“正规军”仅一家
“李鬼”频现，“李逵”何以籍籍无名？
“以房养老”种类众多，在保险领域体现为反向抵押保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故；在身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。
保险版“以房养老”从提出至今，已近6年。然而，21世纪经济报道记者了解到，目前，市场上在售的“以房养老”保险产品仅有幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》。幸福人寿提供给21世纪经济报道记者的数据显示，截至2019年4月底，共启动意向客户170户249人，承保117户172人。
无论是从参与的保险公司数量还是投保人数看，似乎市场对“以房养老”保险产品的热情并不高。幸福人寿“以房养老”保险业务负责人陈磊告诉21世纪经济报道记者，这是一项创新金融业务，在老龄化日益严峻的境况下可以将有限的社会资源转化为养老资源，为老人养老提供多一种选择，在“养儿防老”观念深厚的社会大环境下，老人了解和接受新生事物需要一个过程。“这是业务开展中面临的最大挑战。”
当然，“以房养老”保险产品不温不火的原因不止如此。国务院发展研究中心金融研究所教授朱俊生在接受21世纪经济报道记者采访时表示，首先，“以房养老”突破了传统的养老观念和住房观念；同时，在法律与配套政策上，有些环节的法律法规还存在着空白或不足，并且业务环节复杂，存续期长，涉及房地产管理、金融、财税、司法等多个领域；在风险管控上，存在长寿、利率、房地产市场波动、房产处置、法律等风险；而且对保险公司的能力要求高，房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证，涉及多个部门和外部机构，不同地区的流程和操作要求也不尽一致；此外，还有一部分老人的房产无法上市交易，无法办理抵押登记手续。
结合一线经验，陈磊告诉21世纪经济报道记者，住房反向抵押的持续周期较长，有的甚至长达几十年。在此期间，受市场诸多因素影响，房价会发生不同程度的波动。目前，我国一线城市的房价波动较大，导致保险公司和“以房养老”的投保人对于房屋现有价值和未来价格走势产生认识的差异，也是影响我国“以房养老”保险认知和推广的原因。
目前，幸福人寿在售的“以房养老”保险产品是一款非参与型反向抵押保险产品，即保险公司不参与分享房产增值收益，如果房产实际增值超过了未来通过处置房产来偿还的养老保险相关费用，多出部分不归保险公司，而是归属投保老人指定的相关权益人（继承人或受遗赠人），但保险公司寿承担房屋下跌风险，即继续按照已经约定的金额给付养老金，养老金给付总额不会减少，不受房价下跌的影响。
陈磊表示，“以房养老”保险业务引入中国后，相关受理与操作与我国现行担保、物权及继承等法律制度不尽匹配，存在着一些空白点和有待完善之处。“这样就增加了以房养老产品运行中的诸多法律风险。”
此外，“处置时继承人若无生活来源、无生活能力时，抵押物无法行使处置，或者基于公民居住权，继承人若对抵押房产占用不腾房，执行中继承法的继承权与抵押的他项权之间的矛盾影响保险公司债权顺利实现。”陈磊续称。
陈磊坦言，“以房养老”保险产品现时没有保费流入，而是持续的现金支出，国内并没有先例，“我们是第一个吃螃蟹的人”，保险公司在这项业务上所投入的人力、物力和财力成本，要远远超过其他传统保险业务。”
“以房养老”何以深入
值得一提的是，住房反向抵押养老保险在国际上也是一个小众产品。
中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文对21经济报道记者介绍称，在美国反向住房抵押市场启动阶段，投保人寥寥无几，市场暗淡。为了促进老年人多样化养老保险制度的发展，1988年美国政府通过一项法案，授权 “联邦住房管理局”（FHA）对美国住房反向抵押市场进行规范并向贷款人（保险公司）和借款人（投保人）提供保险。 由于承保人和投保人均可获得“联邦住房管理局”提供的保险，美国老年人住房反向抵押市场才得以发展起来。
对此，一位保险机构人士认为，“可以考虑由政府成立补偿基金，若因房价波动等因素造成保险公司亏损，由基金给予保险公司一定的经济补偿。”
“建议政府应通过财政补贴、税收优惠等方式，降低保险公司经营成本，提高保险公司开展业务的积极性。例如，针对反向抵押业务产生的贷款利息收入，免征增值税及附加税；针对涉老业务，免除房产交易环节的税费。”陈磊续称。
5月29日，国务院常务会议部署进一步促进社区养老和家政服务业加快发展的措施，决定对养老、托幼、家政等社区家庭服务业加大税费优惠政策支持。
陈磊坦言，希望从舆论导向上给予更多正面培育与认同，避免社会上一些误导性言论将其与金融骗局混为一谈，引导住房反向抵押养老保险健康有序发展。“此前，有不少老人遭遇了金融和房产诈骗，一些城市对涉及到老年人的公证和抵押业务几乎全面叫停。我们不得不花费了大量精力去沟通和解决这个问题，成本太大了。”
郑秉文强调，“在产品功能层面，老年人住房反向抵押固然是一款小众产品， 但作为养老保障制度的一个组成部分，具有不可替代的作用，包括对某些群体增加退休收入来源的不可替代性，以及居家养老的退休养老方式的不可替代性。”
从未来的发展趋势上看，朱俊生认为，“以房养老”保险业务有一定的发展空间，影响因素包括人口老龄化的问题；家庭规模缩小，“4-2-1”型家庭群体庞大，“失独”家庭和“空巢”家庭群体的存在，以及独居比例和护理费用的上升；现代性使得父母与子女的居住距离远离；养老总量不足、结构失衡、需要多样化的养老安排；中国家庭的房产在总资产中占比高等。
当然，老人自己最有发言权。“投保前，身边不少人都劝我，与其现在把房子抵押给保险公司，不如子女每个月补贴给老人些钱，将来把房子给子女。”杜林峰（化名）老人对21世纪经济报道记者说，“现在别人知道我投保了，还是会有不理解的。”但在他看来，子女无力贴补，最大的责任是尽可能帮助父母在有生之年过得祥和安乐。
本文来源：21世纪经济报道
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