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北京普宅标准5年未变,多少限房价项目被"非普"?

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45个限房价项目中,纯普宅仅有2个,另有14个项目包含部分或少量小户型普宅。

位于青龙湖的熙湖悦著均价高于六环外普宅单价标准,但通过产品设计等调整,部分产品符合普宅标准。资料图片

北京限房价项目由于多分布在北京5环左右、售价限制、户型受“70/90”政策限制,是北京新房市场的供应主力,被人们认为是盖给刚需刚改的房子,但是纵观当下限房价项目的现状,有几成能满足普通住宅标准?

新京报记者梳理北京已取得预售证并有成交记录的45个限房价项目发现,67%的项目是纯粹的非普通住宅,纯粹的普宅项目凤毛麟角,另有部分项目中小户型房源拉低了总价,被划入普宅范围。

刚需刚改以非普宅的首付、税费标准购买实际是普宅的房子,这略显尴尬。限房价项目与享受税收优惠政策的普宅,这两种房屋类型之间,似乎存在一条鸿沟。

多个项目因单价被“非普”

北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140平方米(含)以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

具体的最高限价标准是:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普宅。

按此现行标准,新京报记者梳理了北京当前已经取得预售证并有成交记录的45个限房价项目,统计结果发现:45个限房价项目中,67%的项目全部房源为非普,符合普宅标准的仅有2个,另有14个项目包含有部分或少量普宅,为其中一些小户型房源。

这些限房价项目中“凤毛麟角”的普宅项目,一个是位于密云的碧桂园琅辉限,该项目位于六环之外,全部户型面积均小于140平方米,容积率为2.8,最高限售价为22201元/平方米,低于六环外23760元/平方米的普宅标准,全部为普宅项目。

另一个同样符合普宅标准的是在六环外的首创·悦欣汇项目,也位于密云,最高限售价为22276元/平方米,低于23760元/平方米。据项目销售人员介绍,房源已经售罄,户型面积全部为105平方米左右的洋房产品。

新京报记者梳理发现,大量五环和六环之间的限房价项目,多是非普宅,论单价都很难满足普宅标准,只能靠小面积小户型拉低总价,勉强跻身普宅范围。但是,五六环间的房子,往往是与刚需族最“匹配”,他们以非普的首付、税费标准购买的实际是普宅的房子。

业界建议提高普宅标准

客群多为刚需和刚改购房客的限房价项目,为何与“普”难以结缘?合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者表示,北京的普宅认定标准,其核心要素是中低总价、中小面积。作为普通商品房的一种,一些限房价项目因定价或面积原因变成非普住宅,是正常的市场现象。目前看,符合普宅标准的限房价项目位置都较远,这也符合城市发展的客观规律。

但是,面对限房价项目“非普”当道,郭毅认为,从限房价项目面向刚需和刚改客群来说,普宅划定的范围理应比现在有所增加。北京现行普宅标准是执行的2014年版,郭毅表示,北京2017年开始供应用地,2018年限房价项目开始上市,“普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。”

具体而言,普宅标准应比现有范围有所扩大。郭毅举例说,目前,五环外的很多限房价项目都超出了普宅标准,而真正会住到这些房子里的人,绝大部分都是刚需和刚改,他们的收入相对来说并未达到很高水准,这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。

在中原地产首席分析师张大伟看来,对限房价项目来说,90平方米之下的产品,从任何角度都不应该被划分到“豪宅”的范围。普宅标准应该调整,可以针对限房价项目出台单独政策。

部分项目调价格、户型,“擦边”普宅

虽然非普宅是主流,很多项目难以企及普宅标准,但是在限房价项目供货压顶、去化压力巨大、产品同质化严重的当下,尤其是置换需求日渐占据上风的北京新房市场,对二套购房者来说,如果能够购买到普宅,首付从80%到60%,支付压力有所减轻。对远郊地区遭遇去化压力的限房价项目来说,通过成为普宅的方式亦能吸引一部分客群,助推去化。

诸如最近频频站上舆论风口的青龙湖板块,由于位于北京西六环之外,交通、生活配套一般,区域内多达5个限房价项目,供货量大,销售前景不被市场看好。据记者了解,预计于6月份开盘的熙湖悦著项目,商品住房销售均价不超过37245元/平方米,且最高销售单价不得超过39107元/平方米,均远远高于六环外23760元/平方米的普宅单价标准。但是通过产品设计等调整,熙湖悦著部分产品符合普宅标准。

据项目销售人员介绍,预计一期开盘的83平方米三居室,价格定得较低,总价大部分在300万元之内,有部分房源为普宅,首付35%,但不会太多。据了解,该项目还有73平方米左右的两居室,如果按照限售均价和最高价计算,总价基本在280万元之内,亦能够达到普宅标准。

也有一些五环内的限房价项目推出了一些中小户型普宅。例如一期二期都卖得火热的橡树澜湾,位于丰台区小瓦窑,在四环到五环间,整体非普宅,但83平方米和88平方米的户型,部分能够达普宅标准。记者咨询售楼处获悉,目前橡树澜湾还剩十多套88平方米的户型,单价52000元/平方米,总价为457万元/套,“擦线”低于五环内普宅限价468万元/套,为普宅。

即便如此,在体量庞大的限房价项目中,能够达到普宅标准的产品少之又少。

调标准有助降首付,无力拉动销售去化

当前,北京限房价项目有两个关键词,一是“供应井喷”,一是“去化艰难”。

据中原地产研究中心统计,截至5月29日,北京从2018年6月10日开始,合计入市限房价项目达到了50个,合计取得预售证75期,供应住宅套数达到了34559套,而网签数据合计10683套,平均网签均价为48919元/平方米,网签完成112.23万平方米,按照面积计算网签完成率只有27.8%。

“入市一年左右的限房价项目网签终于首次突破1万套,而同时,库存也达到了历史高位。”张大伟说,虽然网签数据相对滞后,但从整体看,实际销售比例也依然只有45%左右。

北京限房价项目供应出现井喷,但去化难度却越来越大。张大伟表示,目前来看,除了少数五环内、位置相对较好的项目去化有所提升外,随着大量郊区项目入市,去化难题依然非常大,而且青龙湖等局部区域井喷数千套供应,很可能带来价格战。

面对去化困境,郭毅认为,当前北京限房价项目整体库存压力很大,包括潜在供应量和现有库存,仅仅调整现行普宅标准,对去化不会产生本质拉动。一方面,如果扩大普宅范围,契税从3%降到最低1%,但节省的2%税费实际上有点“毛毛雨”,目前五环周边在售限房价项目总价在500万元左右,2%税费约为10万元,可能开发商的优惠幅度都能超过这个数字,“这样小幅的变化对市场去化不会产生本质影响。”

另一方面,纳入普宅后,首套房首付比例最低35%,比非普低5个百分点,对于首付能力相对短板的刚需来说,影响略大一些;但对二套首付来说,无论是普宅的六成还是非普的八成,比重本身都较高,而且二套置业者大多“卖旧买新”,还是能“够得着”八成的,调整标准影响的人群有限。

资深地产人士韩乐亦认为,对于限房价项目的去化难题,普宅标准不是主导因素,如果调整也仅是锦上添花,主要还是看项目的综合品质、地段、户型等。

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