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北京将迎来供地高峰 不限价地块明显增多

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5月28日,北京出让4宗地块,一日揽金97.225亿元。其中最受关注的是朝阳区孙河住宅用地,吸引了十余家房企参与现场竞拍。最终,港资企业恒基以30.2亿元拿下该地块,溢价率23%。该地块规划建筑面积43427平米,挂牌出让起始价为24.49亿元。

值得一提的是,该地块并未限定宗地中商品住房销售均价。

近期北京供地节奏明显加快,将迎来一波供地高峰。5月9日,北京市规划和自然资源委员会举行了2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会,此次推介会集中推介了57宗经营性用地,其中44幅为住宅用地,土地面积共计321公顷。

供地高潮来临的同时,不限价地块供应量也在增加,诸葛找房分析认为,这些不限价地块供应量增加,成为北京土地市场的重要信号,预计未来土地出让也将采用更加灵活的规则。

北京各区域均有供地计划

5月10日,北京市规划与自然资源委员会网站公布了近期计划供应经营性用地项目信息,该信息显示,5-6月,将有54宗经营性用地陆续入市,其中11块将在5月正式入市。集中推介之后,北京土地市场近期将迎来一波供应高峰。

随后的5月28日,北京集中出让4宗地块,一日揽金97.225亿元。其中最受关注的孙河地块被港资企业恒基以30.2亿元的价格拿下,溢价率23%。

其中海淀地块规划建筑面积9.43万平米,挂牌起始价25.645亿元,宗地中的住宅部分由竞得人100%自持,并主要用于高科技人才租赁使用。最终被实创以底价获得。另外还有永丰地块和亦庄地块,分别被实创和北京国苑以26.38亿元和15亿元底价成交。

从近期已入市和将要入市的经营性用地来看,地块分布在除东西城及海淀的14个区内。具体来看,房山及丰台分布最多,均有8宗经营性用地将要入市,其中房山供应土地规划建筑面积为100.77万平米,丰台供应土地规模最大为112.94万平米。值得注意的是,去年供应量较少的通州区今年加大了供应量,根据计划,通州近期将入市6宗地块,共计规划建筑面积78.12万平米。远郊区供地明显较少,怀柔、门头沟、亦庄仅供应2宗地块,密云、延庆土地供应量最少,仅有一宗,供应土地规划建筑面积分别为23.8万平米以及7.27万平米。

在近两月推出的54宗经营性用地中有42宗为住宅用地,有15宗位于朝阳、丰台、石景山等城区。其中丰台区供应住宅用地数量最多,其供应的7宗住宅用地均为商品房,分布于宋家庄、花乡、周庄子、大瓦窑等地,朝阳虽然只有两宗住宅用地,但位置较好,分别位于孙河和金盏乡,石景山的4宗住宅用地则分别位于五里坨、古城、西黄村等位置较好的板块。根据计划,房山区近期也将加大住宅用地的供应量,5-6月将供应6宗住宅用地,数量仅次于丰台,供应土地规划建筑面积为75.11万平米。昌平、顺义分别计划供应3宗住宅用地,密云、通州、延庆则仅分别供应一宗宅地。

不限价地块增多

从2016年底尝试出让“限房价,竞地价”地块后,北京土地市场主要以这种出让模式为主,直到2018年底又开始尝试取消价格限制。从近期将推出的地块来看,北京土地出让规则有所松动,不限价地块供应量正在增加。

从土地性质看,共有产权房地块10宗,限竞房9宗,不限价地块达4宗,而去年全年仅成交一宗不限价地块,可以看出,今年以来北京不限价地块供应量明显增加,这也是北京土地市场2019年的一个重要转变。从2016年下半年北京住宅用地出让开始采用“限房价、竞地价”方式,限竞房和共有产权房地块成为北京住宅用地市场供应的主力, 2018年成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房及共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。其中限竞房成交40宗,成交建筑面积近500万平米;共有产权住房成交10宗,成交建筑面积超100万平米,另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

诸葛找房分析称,“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期,未来,随着基础性制度和长效机制的建立并完善,北京住房的供需矛盾也将逐步缓解。但同时随着限竞房和共有产权房大量入市,销售去化艰难,一般限竞房项目销售的网签率只有三四成,房企面临着巨大的销售压力。2018年北京土地成交几乎全部为限定价格,纯商品住宅用地稀缺。去化依旧艰难下,房企拿地信心会受挫。

目前北京市场已经进入深度调控期,房地产市场发展趋稳,从诸葛找房监测的近一年北京二手住宅的挂牌趋势来看,二手住宅市场企稳回落,发展平稳。在市场逐渐平稳的发展趋势下,2019年土地市场出让规则有所松动,不限价地块增多。从目前已成交的4宗不限价地块来看,这些地块大多数位于平谷、密云、门头沟等远郊区域,竞争度不大,房企拿地的热情一般,这些取消限价的地块对土地市场的影响不大,限竞房和共有产权房地块还是市场供应的主力。

诸葛找房分析认为,这些不限价地块供应量增加,成为北京土地市场的重要信号,预计未来土地出让也将采用更加灵活的规则。

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