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金科回应交易所问询,拟加速销售偿还600亿债务

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大步跨入千亿门槛后,金科仍有多重问题待解。

深陷股权之争的金科股份(000656.SZ,下称“金科”)2019开局并不平静。5月29日晚间,金科就深交所年报问询函进行回应。过去一年,金科实现上市以来最好的成绩。但大步跨越背后,盈利增长、偿债能力、跟投项目多数未盈利等仍是亟待解决的痛点。

利润率因何提升?

2018年,金科录得上市以来最好的业绩。年报显示,公司2018年销售金额为1188亿元,跨入千亿大门。

同时,金科实现营业收入412.34亿元,同比增长18.63%;归属于母公司股东的净利润38.86亿元,同比增长93.85%,净利润增长幅度远超营业收入增幅。

在主营业务未发生大幅变动的情况下,净利润增幅与营收增幅不一致,显得不同寻常。金科对此解释称:“公司2018年度净利润增幅远超营业收入的原因主要系公司2018年结转收入对应的毛利率提高所致。”

毛利率提高多少?回复函显示,2018年公司毛利率为28.57%,较去年同期21.32%上升7.25个百分点。但这一解释显然未触及核心,深交所在随后的问题中便要求其解释毛利率增长原因。

金科表示,2018年公司营业收入对应的房地产项目主要系2016年至2017年实现预售的房地产项目,受项目所在区域整体市场上扬影响,公司实现的预售收入整体较以前年度量价齐升,同时对应的土地成本相对较低以及公司成本管控水平提升,导致公司本期房地产业务毛利率上涨。

从2018年结转均价看,金科在重庆、成都、无锡、长沙、合肥的项目均较2017年实现增长,其中合肥增幅47.22%、无锡增幅17.86%、重庆增幅15.85%。仅苏州实现-6.51%的下降,金科称系销售尾盘所致。从住宅项目成本看,2018年,其结转单方成本下滑至4506元/㎡,较2017年降低257元/㎡。

仅以金科自身衡量,其房地产项目结转均价确实呈上扬趋势,但相较于行业销售均价,此数据一直在平均线以下。以苏州为例,2016~2017市场销售均价约14029.60元/㎡,但金科2017年结转均价仅11770.38元/㎡,2018年再次降至11003.79元/㎡。

跳出单个城市,2018年,金科实现签约销售额1188亿元,签约面积1342万平方米,签约均价约8852元/㎡。一直着力布局一二线的金科,销售均价似乎低至三四线水平。2018年,扎根三四线的碧桂园签约均价9267元/㎡。

短债如何偿还?

盈利之外,金科的负债情况同样受到深交所关注。资料显示,期末金科资产负债率为83.63%;一年内到期的有息负债为600.90亿元,同比增长54.46%;货币资金期末余额为298.52亿元。

而其存货周转率由0.31下降至0.23、流动比率由1.71下降至1.55、速动比率由0.44下降至0.38。由此,深交所要求金科说明是否存在短期偿债风险及应对措施。

对此金科称,2018年末公司货币资金余额为298.52亿元,短期有息负债余额为275.23亿元。2019年一季度,公司月均销售回款86亿元,现金状况良好,货币资金期末余额完全覆盖公司短期有息负债。

同时,2018年末公司流动资产余额为2133.41亿元,其中存货1608.35亿。参照2018年88%的销售回款率,金科预计2019年度销售回款1320亿元,完全能覆盖一年内到期的金融负债。

而对于偿债能力下降的问题,金科表示,去年公司存货及预收账款增加,使公司流动比率、速动比率、存货周转率指标有所下降。数据显示,其2018年新增土地投资700亿元,使得期末存货余额增至1608.35亿元,同比增幅50%;预收账款增加334.23亿元,增幅为78%。

金科称,将通过以收定支、以收定投,以及提高有质量的销售力度,加大回款金额来解决这一问题。

跟投和期权激励是否合理?

一直专注实施股权激励计划的金科,其跟投项目同样受到交易所关注。年报显示,截至报告期末,金科共有159个项目实施房地产项目跟投,涉及总跟投资金9.7亿元。深交所要求其披露跟投项目的盈亏情况。

对此,金科出具了部分重点项目盈亏情况。但在其列出的30个跟投项目中,仅有5个在2018年实现盈利。对于亏损项目,金科解释称“项目未达结转收入时点”。

同时,金科进行了一项“稳定军心”的动作。5月20日晚间,金科发布“卓越共赢计划”暨2019年至2023年员工持股计划(草案)。一期持股计划的持有人总人数预计不超过4000人,资金总额不超过32亿元,其中员工自筹资金不超过16亿元。

金科实控人黄红云提供本金及收益保障,保证员工自筹资金的年化收益率为6%,具体以黄红云届时出具或者签署的书面文件为准。鉴于此次计划实际是黄红云间接增持,因此被解读为其控制股权的又一方案。在与融创进行持续三年的较量后,双方都没有停下来的信号。

不出意料,融创在金科董事会的代表张强投出反对票,其表示:“对金科目前已有的激励安排包括薪酬、期权计划和项目跟投等,不了解实际情况,也无法判断新的持股计划的合理性和必要性。”但大局难改,员工持股计划草案董事会投票结果通过。

金科股份表示,本期计划拟通过二级市场购买公司股票。如果顺利实施,将大幅减少二级市场上的流通股。业内认为,此举会对融创系未来可能出现的增持行为造成一定的成本压力。

最新一季末股权结构显示,融创通过旗下天津润鼎、天津聚金和天津润泽三家公司合计持股达15.67亿股,占金科总股本比例达29.35%。而黄红云及一致行动人合计持股29.99%,以0.64%的微弱优势暂时领先于融创系。

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