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泰禾、金科同一天回应问询 债务偿还成焦点

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泰禾回应称,574.28亿元短期债务在2019年各月分布较为均匀,无集中兑付的风险。

金科股份表示,目前现金状况良好,无短期偿债压力。

自上市企业发布年报以来,已有新城控股、泰禾集团、金科股份、云南城投等多家房企收到上交所或者深交所的问询函,涉及公司负债、盈利能力的可持续性、资金往来等问题。由此可见,随着房地产调控的持续,正在绷紧的房企资金链已引起监管部门的重视。

“无集中兑付风险”

在经过20天的精心准备后,5月29日晚,泰禾集团股份有限公司(简称“泰禾”)回复深交所关于其2018年年报的问询函,回复内容长达44页,超过万字。泰禾5月15日曾公告称,由于此次年报回复涉及内容较多,将延期回复问询函。

5月8日晚,深交所发布关于对泰禾的年报问询函(简称《问询函》),该问询函长达7页超过3000字,包括19个问题,涉及销售金额、短期偿债能力、关联交易、投资性房地产等多个敏感问题。

一季度已偿还103亿有息负债

去年底以来,泰禾资金链紧张传闻甚嚣尘上,随着裁员风波、高管频繁出走以及出售资产等一系列事情的发生,泰禾债务风险隐现。

泰禾2018年年报显示,经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26,2017年这一数据为0.31。值得关注的是,泰禾一年内到期的非流动负债从2018年初的212.59亿元增至年末的413.9亿元,增长了94.7%,短期偿债压力急剧上升。

《问询函》称,“请你公司结合开发项目回款情况、融资能力等,说明你公司相关资金安排,分析说明你公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。”

泰禾回应称,574.28亿元短期债务在2019年各月分布较为均匀,无集中兑付的风险。据公告披露,2019年一季度泰禾净偿还了103亿元到期有息负债。

泰禾表示,通过各种措施加快高周转、提高回款,2019年一季度“销售商品、提供劳务收到的现金”实现170亿元,同比增长86%;“经营活动产生的现金流量净额”单季度实现119亿元,同比提高165亿元。今年一季度末现金及现金等价物余额仍较上年末净增加57.5亿元至173亿元,未来持续增加的销售回款将是到期债务的重要还款保障。

对于574.28亿元的短期债务,泰禾称,目前公司已经与多家金融机构达成了新的长期合作意向,本年到期的大部分债务将得到这些金融机构的贷款置换或是续贷,还款期限将会拉长。因此本年实际需要净偿还的贷款量将远低于574.28亿元。

泰禾还表示,公司在不进行大规模购地扩张、销售回款持续改善、融资能力逐步提升及债务规模合理有序降低的情况下,营运现金流与到期债务相匹配,不存在短期偿债风险。

将适时披露2018年销售额

第二个备受市场关注的是泰禾2000亿元销售目标的完成情况。2017年12月,泰禾集团董事长及实际控制人黄其森曾对外宣称2018年销售目标是再翻一番至2000亿元,同时大幅降低资产负债率。

《问询函》称,“请你公司说明2018年度实际销售额及降低负债率的实际进展情况,是否达到销售额目标以及对差异原因进行分析。”

泰禾回复称,公司董事长黄其森关于2018年销售目标2000亿元,以及2018年降低负债率的说法,系其基于当时公司的土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能力、投资进展、管理能力、销售能力、回款进度等做出的判断,属于董事长黄其森对公司发展的目标和愿景,不构成本公司的预测和承诺。

对于2000亿元销售目标的完成情况,泰禾表示,2018年销售金额未达到目标。公司将根据企业发展情况及管理体系和数据体系建设情况,适时就相关数据进行自愿性信息披露。

虽然年报披露销售额已成为房企的常规动作,但不是必选项,因此,泰禾一直未在年报中披露销售情况,仅能从各大机构的统计中窥探一二。

根据克而瑞研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,泰禾集团排名20位,流量金额为1303.4亿元,距离2000亿元的销售目标有很大缺口。

金科

今年销售回款覆盖一年期债务

在收到深交所年报问询函后的第9天,5月29日,金科股份做出回复,比深交所要求回复的时间晚了两天。

针对深交所提出的净利润增幅原因、财务费用合理性、短期偿债风险等11个连环问题,新晋千亿房企金科股份的解释能否过关?

上年结转导致毛利率同比提高8.05%

金科股份2018年年报显示,实现营业收入412.33亿元,同比增加18.63%,实现归属于母公司净利润38.85亿元,同比增加93.85%。从数据来看,净利润的增幅远超营业收入增幅。

在主营业务范围没有发生变化的情况下,为何净利润出现大幅增长?金科股份的解释是,因公司2018年结转收入对应的毛利率提高所致。

一个问题引出另一个问题,在房地产行业整体承压的大环境下,毛利率又为何增幅较大?据悉,金科股份2018年房地产业务毛利率较上期增长8.05%。

早在2018年年报中,金科股份将毛利率增幅较大的原因归结为盈利能力进一步提升。

而此次金科股份的回复是:2018年公司营业收入对应的房地产项目主要系2016年至2017年实现预售的房地产项目,2016年至2017年度主要受重庆、成都、无锡、苏州、合肥、长沙区域整体市场上扬影响,公司实现的预售收入较以前年度量价齐升,同时对应的土地成本相对较低以及公司成本管控水平的提升,导致公司房地产业务毛利率上涨。

货币资金余额覆盖短期有息负债

短期偿债能力成为深交所问询金科股份的关键点。据金科股份年报披露,截至2018年末,其资产负债率为83.63%,较上年降低2.16%,仍处于同行业较高水平。

虽然金科股份在年报中表示,货币资金期末余额为298.52亿元,能有效覆盖短期有息负债余额275.23亿元,但深交所仍质疑其存在短期偿债风险。

根据深交所披露,金科股份一年内到期的有息负债为600.90亿元,同比增长54.46%,而货币资金期末余额为298.52亿元。这意味着按照现有的货币资金,金科股份偿还短期负债有一定的压力。

对此,金科股份在表示货币资金期末余额完全覆盖公司短期有息负债的同时解释称,2018年年末公司流动资产余额为2133.41亿元。按照公司预计的开发节奏以及去化速度,2019年冲击销售规模1500亿元,参照2018年度88%的销售回款率,预计2019年度销售回款1320亿元,完全能覆盖一年内到期的金融负债。

金科股份进一步强调现金状况良好,无短期偿债压力。其表示,2018年年末剩余授信额度为991亿元,尚可使用的授信额度敞口充裕。2019年一季度月均销售回款86亿元,现金流动充裕;截至2019年3月31日,货币资金余额303亿元。

存货及预收账款增加导致速动比率下降

传统经验认为,速动比率是反映企业短期偿债能力的重要指标之一。一般来讲,速动比率维持在1:1较为正常。

新京报房产新闻、新京报传媒智库联合出品的2018年《50家上市房企ROE排行榜》显示,金科股份速动比率仅为0.38。

金科股份2018年的速动比率、流动比率、存货周转率下降已引发了深交所的问询。

对此,金科股份解释称,为了确保土地储备充足,2018年新增土地投资700亿元,使得公司2018年存货期末余额增至1608.35亿元,增幅为50%;随着公司销售规模及回款金额的增加,致使预收账款增加334.23亿元,增幅为78%;存货及预收账款的增加,使得公司存货周转率、速动比率、流动比率有所下降。

为了改善上述指标,金科股份表示将以收定支,以收定投,同时提高有质量的销售力度。

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