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孙河不限价地块不太“热” 背后是“稳”入人心

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5月28日,北京房地产市场发生了两件大事儿,看似无关实则有着内在的逻辑关系,既能窥探当下市场的真实状况,对于未来一段时间的走势又具有信号意义。

一个是“蹉跎”了四年终于取证入市的葛洲坝樊家村高价地项目,预售单价在105299元/平方米-117147元/平方米。这个项目的拿地时间是2015年10月份,当时葛洲坝“单挑”众多“巨无霸”联合体,以49.5亿元总价和4.1万平方米保障房配建面积收入囊中,而住宅部分高达7.5万元/平方米的楼面价也创下北京新高,至今仍保纪录。彼时,开发商的预期销售单价是15万元左右。

但时过境迁,高端项目价格管控成为一条隐形的调控红线,从单价8万元到9万元,从10万元到11万元,虽然一步步有所放开,但是过程较为慎重。一度,坊间传闻该项目的预售单价将超过12万元,这也被认为是最接近的价格预期。但是,12万元的价格红线并未突破,这说明政府对于高端项目的价格管控仍然严谨。

另一件事儿是北京孙河不限价住宅地块的竞拍。

众所周知,自2016年底以来,北京土地市场采用“竞地价 限房价”的竞拍方式,两年多来,拍出了近百块限价房地块,且大部分项目产品受到“70/90”政策限制。如今,作为近几年来北京土地竞拍史上最热的板块之一孙河,推出了优质地块,且不限价、不限“70/90”,看点十足,想象力丰富,信号意义强烈。

参与竞拍的房企也实力雄厚,既有国字头的中海、首创+招商、华润+中粮、保利、首开,又有民企龙头碧桂园、龙湖,还有诸如平安之类的险资大鳄,亦有老牌港资企业恒基兆业,可谓卧虎藏龙,欲将上演一场“龙虎斗”。

但是整个竞拍过程,较为克制,参与的企业大部分都没有积极举牌,最终,在内地房地产市场低调多年的恒基兆业,爆冷以30.2亿元的总价摘得孙河地块,溢价率23.3%,虽然6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高,但是,业内人士评价,地块热度、成交价格均低于预期。

为何房企们面临不限价优质住宅地块的诱惑,如此克制?

当然,这背后不乏房企在北京土地下行周期对于不限价地块的试探之心,但更多的是调控之下他们拿地回归理性与常态。更说明,北京实施“房住不炒”的房地产调控政策,其效力持续显现,对于预期的影响深远。

众所周知,北京采取严格的房地产调控政策,在供给端有限房价项目、共有产权住房政策,在需求端有五年限购门槛、认房又认贷、严格的二套贷款标准,再加上隐形的价格审批红线。还有2019年中央一直强调的“稳地价、稳房价、稳预期”思路。

诸多政策叠加下,不限价、不限“70/90”虽然充满想象力,给予开发商在产品层面、空间溢价上更多空间,但实则难以改变北京已经形成的稳定的地价、房价预期。

对孙河地块来说,此时的不限价不意味着未来不限价,如同葛洲坝樊家村项目面临的预售价格管控,在未来孙河地块亦存在可能性,这如一把悬在头顶的达摩克利斯之剑。更重要的是,限墅令的收紧,迫使房企在举牌拍地时更多的要衡量资金、成本与利润之间的关系。

不限价地块未出现疯狂举牌现象,这非偶然,而是房地产市场进入常态化的表现。随着土地、楼市的持续稳定,不限价地块或许会继续增多,土地出让方式或许会更加灵活,这都将有利于北京房地产市场的健康稳定发展。

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