<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 正文

价格“超标” 北京五六环限房价项目难觅普宅

0
分享至

位于青龙湖的熙湖悦著均价高于六环外普宅单价标准,但通过产品设计等调整,部分产品符合普宅标准。

多个项目因单价被“非普”

北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140平方米(含)以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

具体的最高限价标准是:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普宅。

按此现行标准,新京报记者梳理了北京当前已经取得预售证并有成交记录的45个限房价项目,统计结果发现:45个限房价项目中,67%的项目全部房源为非普,符合普宅标准的仅有2个,另有14个项目包含有部分或少量普宅,为其中一些小户型房源。

这些限房价项目中“凤毛麟角”的普宅项目,一个是位于密云的碧桂园琅辉限,该项目位于六环之外,全部户型面积均小于140平方米,容积率为2.8,最高限售价为22201元/平方米,低于六环外23760元/平方米的普宅标准,全部为普宅项目。

另一个同样符合普宅标准的是在六环外的首创·悦欣汇项目,也位于密云,最高限售价为22276元/平方米,低于23760元/平方米。据项目销售人员介绍,房源已经售罄,户型面积全部为105平方米左右的洋房产品。

新京报记者梳理发现,大量五环和六环之间的限房价项目,多是非普宅,论单价都很难满足普宅标准,只能靠小面积小户型拉低总价,勉强跻身普宅范围。但是,五六环间的房子,往往是与刚需族最“匹配”,他们以非普的首付、税费标准购买的实际是普宅的房子。

业界建议提高普宅标准

客群多为刚需和刚改购房客的限房价项目,为何与“普”难以结缘?合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者表示,北京的普宅认定标准,其核心要素是中低总价、中小面积。作为普通商品房的一种,一些限房价项目因定价或面积原因变成非普住宅,是正常的市场现象。目前看,符合普宅标准的限房价项目位置都较远,这也符合城市发展的客观规律。

但是,面对限房价项目“非普”当道,郭毅认为,从限房价项目面向刚需和刚改客群来说,普宅划定的范围理应比现在有所增加。北京现行普宅标准是执行的2014年版,郭毅表示,北京2017年开始供应用地,2018年限房价项目开始上市,“普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。”

具体而言,普宅标准应比现有范围有所扩大。郭毅举例说,目前,五环外的很多限房价项目都超出了普宅标准,而真正会住到这些房子里的人,绝大部分都是刚需和刚改,他们的收入相对来说并未达到很高水准,这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。

在中原地产首席分析师张大伟看来,对限房价项目来说,90平方米之下的产品,从任何角度都不应该被划分到“豪宅”的范围。普宅标准应该调整,可以针对限房价项目出台单独政策。

部分项目调价格、户型,“擦边”普宅

虽然非普宅是主流,很多项目难以企及普宅标准,但是在限房价项目供货压顶、去化压力巨大、产品同质化严重的当下,尤其是置换需求日渐占据上风的北京新房市场,对二套购房者来说,如果能够购买到普宅,首付从80%到60%,支付压力有所减轻。对远郊地区遭遇去化压力的限房价项目来说,通过成为普宅的方式亦能吸引一部分客群,助推去化。

诸如最近频频站上舆论风口的青龙湖板块,由于位于北京西六环之外,交通、生活配套一般,区域内多达5个限房价项目,供货量大,销售前景不被市场看好。据记者了解,预计于6月份开盘的熙湖悦著项目,商品住房销售均价不超过37245元/平方米,且最高销售单价不得超过39107元/平方米,均远远高于六环外23760元/平方米的普宅单价标准。但是通过产品设计等调整,熙湖悦著部分产品符合普宅标准。

据项目销售人员介绍,预计一期开盘的83平方米三居室,价格定得较低,总价大部分在300万元之内,有部分房源为普宅,首付35%,但不会太多。据了解,该项目还有73平方米左右的两居室,如果按照限售均价和最高价计算,总价基本在280万元之内,亦能够达到普宅标准。

也有一些五环内的限房价项目推出了一些中小户型普宅。例如一期二期都卖得火热的橡树澜湾,位于丰台区小瓦窑,在四环到五环间,整体非普宅,但83平方米和88平方米的户型,部分能够达普宅标准。记者咨询售楼处获悉,目前橡树澜湾还剩十多套88平方米的户型,单价52000元/平方米,总价为457万元/套,“擦线”低于五环内普宅限价468万元/套,为普宅。

即便如此,在体量庞大的限房价项目中,能够达到普宅标准的产品少之又少。

■ 影响

调标准有助降首付无力拉动销售去化

当前,北京限房价项目有两个关键词,一是“供应井喷”,一是“去化艰难”。

据中原地产研究中心统计,截至5月29日,北京从2018年6月10日开始,合计入市限房价项目达到了50个,合计取得预售证75期,供应住宅套数达到了34559套,而网签数据合计10683套,平均网签均价为48919元/平方米,网签完成112.23万平方米,按照面积计算网签完成率只有27.8%。

“入市一年左右的限房价项目网签终于首次突破1万套,而同时,库存也达到了历史高位。”张大伟说,虽然网签数据相对滞后,但从整体看,实际销售比例也依然只有45%左右。

北京限房价项目供应出现井喷,但去化难度却越来越大。张大伟表示,目前来看,除了少数五环内、位置相对较好的项目去化有所提升外,随着大量郊区项目入市,去化难题依然非常大,而且青龙湖等局部区域井喷数千套供应,很可能带来价格战。

面对去化困境,郭毅认为,当前北京限房价项目整体库存压力很大,包括潜在供应量和现有库存,仅仅调整现行普宅标准,对去化不会产生本质拉动。一方面,如果扩大普宅范围,契税从3%降到最低1%,但节省的2%税费实际上有点“毛毛雨”,目前五环周边在售限房价项目总价在500万元左右,2%税费约为10万元,可能开发商的优惠幅度都能超过这个数字,“这样小幅的变化对市场去化不会产生本质影响。”

另一方面,纳入普宅后,首套房首付比例最低35%,比非普低5个百分点,对于首付能力相对短板的刚需来说,影响略大一些;但对二套首付来说,无论是普宅的六成还是非普的八成,比重本身都较高,而且二套置业者大多“卖旧买新”,还是能“够得着”八成的,调整标准影响的人群有限。

资深地产人士韩乐亦认为,对于限房价项目的去化难题,普宅标准不是主导因素,如果调整也仅是锦上添花,主要还是看项目的综合品质、地段、户型等。

相关推荐
热点推荐
“台独”分子祖籍曝光,蔡英文、苏贞昌、赖清德原来是汉奸后代!

“台独”分子祖籍曝光,蔡英文、苏贞昌、赖清德原来是汉奸后代!

妙知
2025-06-12 17:04:18
如果中印公开宣战,战争规模会有多大?印专家:开战10天必败!

如果中印公开宣战,战争规模会有多大?印专家:开战10天必败!

博览历史
2025-07-13 17:25:43
重庆一游乐场游客暴雨中被挂游乐设备上淋湿,每人获赔10万?景区:不实

重庆一游乐场游客暴雨中被挂游乐设备上淋湿,每人获赔10万?景区:不实

潇湘晨报
2025-07-14 15:24:16
马德兴:国足已尽力,仅触球就落后日本足球30年以上

马德兴:国足已尽力,仅触球就落后日本足球30年以上

直播吧
2025-07-14 12:08:33
05年,清华教授13岁女儿在公交车上被掐死,生前哀求:再也不敢了

05年,清华教授13岁女儿在公交车上被掐死,生前哀求:再也不敢了

柳絮忆史
2025-07-08 14:11:59
中国憋屈了这么多年终于爆发,正式宣布可以开火,看谁还敢来撒野

中国憋屈了这么多年终于爆发,正式宣布可以开火,看谁还敢来撒野

小涛叨叨
2025-07-11 15:29:44
普通职员夏露为何能嫁给马龙?18岁时果断追求,石川佳纯再谈马龙

普通职员夏露为何能嫁给马龙?18岁时果断追求,石川佳纯再谈马龙

可乐谈情感
2025-07-13 15:44:01
夸梅:布朗尼不打球也能过得很好 为何不把机会让给真正需要的人

夸梅:布朗尼不打球也能过得很好 为何不把机会让给真正需要的人

直播吧
2025-07-14 16:11:47
那个赛前“穿黑丝颠球”的女主持,看得人眼睛都直了!

那个赛前“穿黑丝颠球”的女主持,看得人眼睛都直了!

健身迷
2025-07-14 10:41:26
电磁炸弹,让五角大楼夜不能寐,中国让战场倒退80年

电磁炸弹,让五角大楼夜不能寐,中国让战场倒退80年

花仙历史说
2025-07-13 06:01:44
李小璐二胎被深扒!甜馨大方回应父母复合传闻,6年隐情浮出水面

李小璐二胎被深扒!甜馨大方回应父母复合传闻,6年隐情浮出水面

一盅情怀
2025-07-12 09:10:07
这回要排队买吉利了,新车酷似库里南,配5激光雷达+空悬,一个能打的都没有!

这回要排队买吉利了,新车酷似库里南,配5激光雷达+空悬,一个能打的都没有!

生活魔术专家
2025-07-14 13:28:18
宗庆后3个私生子,要和宗馥莉打遗产官司,涉嫌20亿美元遗产纠纷

宗庆后3个私生子,要和宗馥莉打遗产官司,涉嫌20亿美元遗产纠纷

汉史趣闻
2025-07-12 18:12:52
1900亿核电项目中方断然撤资,昔日伙伴如今了,后悔已经来不及

1900亿核电项目中方断然撤资,昔日伙伴如今了,后悔已经来不及

流年拾光
2025-07-10 21:42:13
女篮亚洲杯积分榜,韩国女篮2分压哨险胜,明日中韩大战争榜首

女篮亚洲杯积分榜,韩国女篮2分压哨险胜,明日中韩大战争榜首

小彭美识
2025-07-14 15:26:38
抢特朗普前来华,黄仁勋的算盘打得清清楚楚,要抢最大的一块蛋糕

抢特朗普前来华,黄仁勋的算盘打得清清楚楚,要抢最大的一块蛋糕

丁懰惊悚影视解说
2025-07-14 15:23:03
宗馥莉案件最新进展:原告调取宗庆后生前血液,申请DNA鉴定

宗馥莉案件最新进展:原告调取宗庆后生前血液,申请DNA鉴定

远山行客
2025-07-14 18:24:34
他俩环游中国1年,从存款40万干到负债70万…中年返贫三件套全中

他俩环游中国1年,从存款40万干到负债70万…中年返贫三件套全中

媒体人溪婉
2025-05-16 12:28:03
NBA夏联:谢泼德18分4断6失误领一级恶犯 火箭负活塞吞两连败

NBA夏联:谢泼德18分4断6失误领一级恶犯 火箭负活塞吞两连败

罗说NBA
2025-07-14 06:12:54
武汉闹市突发,这4人被拍到!

武汉闹市突发,这4人被拍到!

极目新闻
2025-07-14 15:30:27
2025-07-14 22:23:00

北京房产

海淀严选 和樾玉鸣让「好房标准」藏在每一个细

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

环卫工翻垃圾找手表当事游客被传是法院干部 官方辟谣

头条要闻

环卫工翻垃圾找手表当事游客被传是法院干部 官方辟谣

财经要闻

探究新茶饮赛道爆发的“内核”

体育要闻

高考数学满分的他,说要成为1/3个邓肯

娱乐要闻

秦岚辛芷蕾聚餐热聊 结束直奔魏大勋家

科技要闻

DeepSeek流量下滑,这半年梁文锋都干了啥

汽车要闻

余承东亲发预告:鸿蒙智行首款旅行车享界S9T来了

态度原创

本地
亲子
手机
时尚
公开课

本地新闻

裤子那里鼓鼓的,当代都市丽人都被女装做局了

亲子要闻

帮你解决「屏幕内疚」和「早教焦虑」:Lingokids|App+1

手机要闻

一加推“疾风冰翼”手持风扇:5片扇叶、5挡风速可调,首发59元

为什么她身材不好,依然把吊带裙穿的很高级

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版