地产主业掉队多元化失利 朗诗收缩战线前景未明

将亏损的长租公寓等业务剥离，意味着朗诗进行了三年的“榕树林”计划夭折，重新聚焦地产主业的朗诗还能迎来资本市场的认可吗？

《投资者网》杨春霞

近几年来一直寄希望以多元化找到发展突破口的朗诗绿色集团（下称“朗诗”，00106.HK），2019年开始收缩战线重新聚焦主业。

5月14日，朗诗公告称，将剥离处于亏损的长租公寓、物业管理、建筑设计、生活服务及园林景观等五类非地产业务至控股股东朗诗集团，预计所得款项净额约为9.81亿元。

针对这次业务剥离，朗诗在公告中表示要在财务数据得到优化的同时，将公司重新打造成一家专注于“绿色科技”的地产公司。

而值得玩味的是，三年前朗诗提出“榕树林”计划，似乎想通过多元化布局来助力公司的发展，如今重提聚焦绿色地产或许意味着朗诗在多元化方面的尝试不太顺利。不过，经历前几年踏空，朗诗地产主业还能迎头赶上吗？对此，《投资者网》致函朗诗，其董秘表示剥离事项目前只是公告还没有真正落实完成，不方便对外发声。

多元化失利

尽管朗诗方面表示目前剥离业务还没有完成，应看最终董事会决定，但朗诗想将上述业务剥离的想法却是由来已久。

早在2018年业绩会上，朗诗董事长田明就曾表示2019年要剥离长租公寓业务（朗诗寓），要让资本市场一眼就能看清朗诗，在随后的两个月内，田明的这一想法正在逐步实现。

5月14日，朗诗宣布将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括物业管理、建筑设计、生活服务、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股股东朗诗集团，预计将获得近10亿资金，其中长租公寓占比最大，约9亿元。

时间往前回溯到2016年，朗诗决心开启多元化，提出了“榕树林”计划，即围绕核心地产业务，积极培育长租公寓、养老服务、绿色金融服务等与地产主业相关或互补业务，实行转型升级战略。

而今三年时间过去，从目前来看，位列“榕树林”计划的这几项业务发展均不甚理想。年报显示，在本次剥离的五项业务中，只有两项建筑设计、物业管理业务两项盈利，除税及非经常性项目前利润分别为61.7万元、1497.2万元。而其他三项均呈亏损状态，其中以长租公寓最为严重，2018年朗诗寓亏损达1.94亿元，加上2017年的亏损，共计亏损2.4亿元。

需要提及的是，长租公寓在朗诗董事长田明看来一直被基于厚望，就在一年前田明还曾表示朗诗寓要冲向行业前三，而仅一年的时间，朗诗寓就被剥离。

朗诗从2016年开始布局长租公寓，近两年规模扩张迅速，2017年获得房源1.5万间，2018年达到4万多间。2018年初，朗诗还与平安不动产成立了目标规模100亿元的基金，计划在未来三年内，在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目。

然而，自2016年底启动长租公寓业务以来，朗诗寓的亏损却在逐年扩大，不仅未找到盈利模式，反而成为负累。目前，朗诗长租公寓的数量约4万间左右，2017年和2018年的亏损金额分别为0.44亿、1.9亿元，同比增长330%。此外，2018年12月，朗诗长租公寓ABS计划遭遇年内第二次中止，发行规模为7.87亿元。

此外，据媒体报道，养老服务和绿色金融服务虽未被列入剥离项中，但也频频被外界质疑。在养老产业方面，朗诗自2011年便成立了养老事业部，但该部分运营模式及业绩却极少在财报中体现。官网显示，目前朗诗已累计拥有38个养老项目，存量床位3263个，对于盈利情况却只字未提。

财经评论员严跃进表示，长租公寓业务需要大量的资金投入和较长的培育周期，容易对企业形成拖累。

主业务“掉队”

此外，业内有观点认为此次业务剥离除了朗诗官方宣称的长租公寓业务将持续亏损，无法支撑估值扩张之外，朗诗地产主业正在逐渐萎缩或许才是剥离的最大的主因。

《投资者网》注意到，在近几年布局多元化未有成效的同时，朗诗的主业地产开发表现也不佳，正呈现出“规模逐年掉队”、“销售增速较缓”等症状。

以2018年为例。2018年朗诗销售额为381亿元，同比增速仅19%，未完成年度460亿目标，甚至连喊了三年的400亿目标也未能达到，在克而瑞《2018年1-12月房企销售TOP200》榜单中位居第68位。

作为对比的是，2016年和2017年，朗诗在房企榜单上排名分别为53位和64位，销售额分别为283亿元、320.53亿元，年增长率均不超过20%，而同期百强房企销售增速均超过30%。

此外，自转型资产轻型化战略以来，朗诗一贯采取合作开发、小股操盘、委托开发的模式，也就是说381亿销售额是被“注水”的，年报显示朗诗权益销售额为236亿元，权益占比为61.94%。

值得玩味的一个现象是，《投资者网》从2018年年报得知，2018年朗诗在其大本营长三角区域贡献的权益销售额为49亿元，仅占20.76%。

甚至于在2019年楼市回温形势下，朗诗仍然没有改变下滑的态势。一季报显示，截至2019年3月底，朗诗销售额为32.57亿元，同比下降近30%，仅完成年度目标的8%，签约建筑面积逾22.25万平米，同比下降12.16%。而在土储方面，朗诗甚至没有排进总土储货值榜单前100名。

事实上，对于朗诗规模掉队市场上一直有不少质疑的声音，而朗诗均对外宣称“规模不是朗诗发展最重要的指标”。不过，资本市场对于这一说法似乎并不买账，《投资者网》注意到朗诗自上市以来，基本无人问津，股价一直徘徊在1港元左右。截至2018年5月23日收盘，朗诗股价为0.98港元/股，总市值约47亿元。

也正因为此，为了增加资本市场对朗诗的信心，朗诗总裁田明上市三年频繁增持自家股票，近半年来就增持了553万股。根据港交所最新权益披露资料，2019年5月17日，朗诗获田明以每股均价0.98港元，增持20万股，总价约19.6万港元。

此外还需注意的是，朗诗一直专注的绿色地产领域正在迎来更多的竞争者。据媒体报道，中国金茂（00817.HK）、当代置业（01107.HK）、阳光城（000671.SZ）等诸多房企都打出了“绿色”招牌，朗诗核心业务“绿色地产”也受到来自各方的冲击，市场占有率不断下降。

与此同时，朗诗绿色地产多次深陷信任危机，上海、无锡、杭州等地均发生过朗诗高科技住宅外墙渗水等问题，直到2019年朗诗旗下项目依然频繁被投诉。2019年2月份杭州朗诗熙华府因保温板材料不合格被杭州下城区住房和城市建设局下令停工整改。此外，成都朗诗熙华府因实际样板间未上报建委审批、武汉朗诗西海岸业主因精装修质量太差而频频爆发投诉。