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为什么住建部点名警告苏州、佛山、大连、南宁?

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住建部又发布预警提示了。

据新华社,今天(5月18日),住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

此前的4月19日,住建部已经对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行了预警提示。而彼时发布这则预警信息的背景,是当日中共中央政治局会议44字定调房地产市场,重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

《每日经济新闻》记者发现,一个月前第一批被预警城市并未公布具体名单,而此次却公开点名了4座城市。从不点名到点名,监管部门的态度更加严厉。

此前,业界人士猜测,杭州、合肥、大连等城市因地价上涨过快,以及西安、杭州、南宁、济南、青岛、郑州等城市因房价上涨过快,均可能“上榜”。从目前情况看,大连、南宁已出现在本次预警名单中。

“涨城”增多

住建部加码预警的背后,是全国主要城市新建商品住宅上涨城市个数持续增多,并且局地房价、地价过热。

国家统计局《4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,70个大中城市中,新建商品住宅价格较上月相比上涨的城市有67个。

而3月全国70个大中城市新建商品房价格环比上涨的有65个,较2月增加8个城市;二手房价格上涨城市57个,较2月增加10个城市。

具体来看,2018年12月~2019年4月,全国70个大中城市中新建商品房价格环比上涨的城市分别为59个、58个、57个、65个、67个。

中原地产首席分析师张大伟分析指出,3~4月,新建商品住宅上涨城市个数有所增多。尽管从总体数据看,市场基本延续平稳态势,但3、4月份新建商品住宅价格上涨城市增多,加之一些城市土地市场火热,甚至再现地王等现象,均值得警惕。

而本次被点名的4个城市中,佛山和苏州已经不是首次上榜了。

去年“五·一”前后,住建部约谈了12个城市负责人,这12个城市多为房价上涨较快的二线省会城市以及个别三线城市,其中就包括佛山。

2018年6月25日,住建部会同中宣部、公安部等多部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。其中,佛山和苏州在列。

局地过热

张大伟对《每日经济新闻》记者表示:“被预警城市都属于房价明显上涨城市,出现加码调控政策的城市主要原因是部分区域房地产市场有失控风险,房价明显上涨,土地市场明显过热。”

苏州楼市近期颇为火爆。

据克而瑞,截至4月25日,4月苏州(含吴江)新建商品住宅的成交均价为21884元/平方米,环比上涨6.51%。

二手房方面,安居客数据显示,苏州均价自去年6月以来已连续11个月环比出现上涨,特别是5月以来环比涨幅明显扩大,达到18680元/平方米,环比上涨4.74%,同比涨幅已达到19%。

苏州土地市场也热度不减,4月24日,苏州主城区出让5宗地块,共吸引了34家房企竞拍。最终,5宗宅地成功出让并吸金135.7亿元,溢价率超过35%,并诞生2个板块“地王”。4月,苏州土地出让金达到193亿元,同比增幅高达1089%。

佛山楼市则在今年第一季度持续升温。

据易居研究院统计,今年第一季度,佛山累计新建商品住宅成交均价同比涨幅达到22%,位于“房价过热”区间。

二手房方面,据世联行统计,第一季度佛山全市二手房均价为13003元/平方米,较上一季度下跌0.94%。同比看,除三水区下跌3.30%外,其余各区同比均上涨。

另外,此次被点名的南宁和大连近期楼市相关数据亦呈上涨趋势

1~4月,南宁新建商品住宅销售价格指数环比分别上涨1%、0.6%、8%和0.9%,同比涨幅分别为10%、10.4%、10.8%和11.5%。可以发现,南宁近4个月一手住宅价格指数的同比上涨幅度都在逐渐提升。

二手住宅销售价格指数方面,南宁1~4月的环比涨幅为1.4%、1.2%、0.9%和1.4%,同比分别上涨8%、9.5%、10.1%和11.7%。

今年第一季度,南宁土地出让金为153.3亿元,同比上涨640%,增幅位于全国第四位。

而据国家统计局,大连4月新建住宅环比上涨0.7%,同比上涨13.2%。二手房环比上涨0.8%,同比上涨9.1%。其土地市场亦表现强劲。公开资料显示,大连的住宅和商业土地出让金第一季度累计77.28亿元,同比猛增19倍,同比涨幅居全国首位。

上涨背后

多种因素叠加造成了局地房价、地价过热。

以苏州为例。据《每日经济新闻》此前报道,今年春节后,苏州各银行房贷利率上浮标准开始多次微调。进入4月,多家银行利率上浮比例下调明显。目前房贷利率上浮最低的邮政银行仅上浮15%;春节后各大银行普遍上浮23%的房贷利率,现在也只上浮20%左右。

其人才政策也有一定关联。4月23日,苏州吴中区宣布向人才定向出售“优购房”,最高给予30%折扣。

佛山方面,4月10日,佛山住房公积金调整,新公布的《佛山市住房公积金住房抵押贷款办法》,在原累计缴存住房公积金满一年的最高可贷30万元/人、累计缴存满两年的最高可贷40万元/人的基础上增设一个档次:累计缴存住房公积金满三年的最高可贷50万元/人。

先前佛山对超过该面积的住宅不予发放贷款。现调整为:建筑面积超过144平方米的普通住宅,只核定144平方米以内部分的房款计算可贷款额,超过的部分由购买人自行解决。

南宁方面,今年第一季度,南宁土地出让条件里面已经不再有“限价”的规定。房企大鳄集体奔赴南宁土地市场,地王频现,其中五象地王的实际楼面价更是高达1.44万元/平方米,而第15周南宁市新建商品住宅成交均价仅1.23万元/平方米。需要注意的是,南宁并不限购。

收紧再现

事实上,在近期楼市“小阳春”背景下,部分城市已经有所动作。4月以来,超过15城楼市政策调整,限售与公积金政策收紧再现。

5月11日,苏州市出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,规定苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。

大连也发布《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》,对公积金管理进行收紧,规定借款人申请办理个人住房公积金贷款,借款人设立个人住房公积金账户须满180天(原为90天),并自申请个人住房公积金贷款之日起向前推算,按时、足额、连续缴存住房公积金6个月(含)(原为3个月)以上。

张大伟表示:“从苏州升级调控看,虽然政策力度不大,但楼市调控的原则没有变化,只要市场过热,肯定会加码调控,一城一策,甚至一城多策持续,地方政府想维持房地产一定热度,但又不能失控。”

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