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朗诗绿色集团剥离长租公寓 折射开发商"断舍离"?

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从2017年底与平安不动产子公司成立合营公司收购项目改造为中高端公寓、2018年初再次公布与平安不动产在长租公寓领域开展战略合作,到2019年5月14日宣告将长租公寓等5项业务剥离至控股公司朗诗集团,朗诗绿色集团布局长租公寓戛然而止。

事实上,近年来,在持续的政策红利下,不少房企纷纷布局长租公寓,不过,运营和盈利模式仍是普遍存在的难题。今年,多家房企对长租公寓领域放慢了脚步。此次朗诗绿色集团剥离长租公寓,是否折射出开发商开启 “断舍离”?

预计未来两年将亏损,朗诗寓被剥离

5月14日,朗诗绿色集团有限公司发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

对于长租公寓品牌朗诗寓,公告解释称,作为一个创新类业务,朗诗寓仍处于培育期,预计未来两年将持续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离至控股股东朗诗集团,可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司,推动长租公寓业务健康发展,亦可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

按照朗诗绿色集团的年报数据,长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元。

朗诗绿色集团为何剥离长租公寓等亏损业务?在接受新京报记者采访时,朗诗绿色集团董事局主席田明表示:“对于长租公寓,我们长期是看好的,只是放在地产上市公司内培育不太合适,朗诗绿色地产要成为专业化、业务清晰的上市公司,提升其盈利能力和股东价值。长租公寓剥离后,由朗诗控股集团培育其长期发展。”

在2018年业绩会上,田明曾表示,长租公寓回本周期在3-5年,这个业务需要培育,在一段时间里都会产生比较大的亏损。朗诗的长租公寓采用二房东模式。田明预计,2019年、2020年,长租公寓还将继续亏损。

对于朗诗寓未来的发展,朗诗方面表示,由于长租公寓市场发展的不确定性,还需要较长时间的投入,目前阶段,对朗诗寓业务的长远发展做定论为时过早,要视业务的具体发展情况再定。可以肯定的是,朗诗集团对长租公寓业务的发展考虑,一定会基于对其有利的方式来推进。

不难看出,朗诗并不避讳长租公寓还需一段时间培育才能盈利的事实。此举在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,是止损的策略,“毕竟长租公寓如果投资周期太长,企业会比较被动,选择其优势产业进而做大做强,这才是今年房企投资的重心。”

钱紧,长租创新抵不过高周转

实际上,今年多家房企对公寓板块放慢了脚步。房东东创始人全雳道出了行业一大现状:今年有的企业停止了拿项目;有的企业开始转手在营项目,团队进行缩编;也有的企业,明确不求规模,只开几个精品项目。

同策研究院总监张宏伟对记者表示,从去年下半年至今,房地产市场进入下行通道,总体来说全国市场还处于调整阶段,房企资金压力较大,尤其是来自于债务到期的压力。在此背景下,房企会对长租公寓这类投入大、短期成效较少的业务做一些战略收缩。

“为了降低风险,未来房企会在战略收缩基础上有所聚焦,聚焦真正需要长租公寓的一线和强二线城市优质地段。”张宏伟表示。

“长租公寓这个新创板块看似简单,但可谓是‘赔钱集中区’。”全雳如此表示。之所以这么认为,在他看来,房企在房源、低成本资金获取上看似优势明显,但在租赁这一精细化链条上,房企并不具备十足的竞争力。

事实上,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,尤其面临前期投入大,回收期较长,短期盈利能力难的问题。去年,不少长租公寓品牌因经营不善而退出市场。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭道出了房企面临的一大难题:若长租公寓按重资产持有物业来运营,必然会面临很大的压力,“开发商自己建房子后出租,或并购存量物业后改建成公寓出租,都很难实现盈利,原因在于,房价、地价、融资成本都偏高,相对而言,租金收入则偏低,而且这一矛盾在短期之内也很难解决。”

在和硕机构首席分析师郭毅看来,虽然目前相关部门出台了一些扶持政策,从资金层面补充企业一些流动性,缓解企业在运营过程中,投入过大、运营周期过长的问题,但这些政策还远不能解决企业现在面临的盈利难题。

值得注意的是,与地产快周期开发不同,租赁是慢周期行业。全雳指出,慢行业成熟期需要十年、二十年或更长时间,持续和迭代是建立内部创新创业孵化平台最关键的两个动作。但如果企业没有耐心,缺少坚定不移的战略投入,内部创新业务很容易流于形式被边缘化。

全雳进一步指出,已经习惯高周转的开发商,大多数都做不好存量运营。原因在于,没有那个耐心,而且由资金成本决定,“从高到低是非常痛苦的事,开发商的长租创新,抵不过‘高周转’,除非抱着亏5年的决心。”

如何破局和盈利?

借鉴国际经验,长租公寓基本采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式,帮助客户获得资金回报,从而收取一定的管理费,目前国内很多创业公司也在尝试轻资产模式;另一种是REITs模式,即通过资金收购来改造、运营管理,再做REITs,从而形成资产管理的闭环。

对此,张宏伟表示,未来房企也要考虑将轻重资产相结合,“重的比例要控制在两到三成,顶多不超过三到四成。”

新京报记者了解到,为打破长租公寓的资金掣肘,近一两年,各种背景企业的REITs 类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

来自克而瑞研究中心的报告指出,不完全统计,2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面,发行规模已达107.21亿元,相比2017年快速增长了168%;综合优先级票面利率仅为6.05%。此外,截至2018年底,50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元,约860亿元待发行,预计随着如此大体量的资金规模不断释放,将进一步助推房企在长租公寓市场的布局规模。

“目前来看,房企都在尝试创新,都在熬,还没有看得很清楚,哪天能实现盈利,哪天能上市,或发行REITs。”杨红旭表示。

不过,全雳也提醒,如果本身项目无法盈利,通过不断高成本融资,那就是饮鸩止渴。长租公寓必须回到居住体验和服务属性,而不能一味追求金融创新。

长租公寓是品牌加资本的行业,不是简单装修与物业管理。问题在于,房企布局长租公寓,如何破局与盈利,未来如何发展?

郭毅向记者表示,长租公寓需要长期运营才能体现价值。从利润周期来看,越到运营中后期,利润的最大化效果才能显现出来,其中,管理较为重要,要最大化的控制成本。

与此同时,郭毅还指出,在产品和客群方面,未来房企要进一步细分,针对不同需求的客群,开发定制型的产品。此外,在服务上形成客户黏性,再进一步深耕,为租户提供更长尾的延展产品和服务。

“一手控成本,一手增收入,加上政策倾斜和资金扶持,长租公寓才能有更为清晰的明天。”郭毅表示。?

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 何燕

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