朗诗绿色集团剥离长租公寓 折射开发商"断舍离"?

从2017年底与平安不动产子公司成立合营公司收购项目改造为中高端公寓、2018年初再次公布与平安不动产在长租公寓领域开展战略合作，到2019年5月14日宣告将长租公寓等5项业务剥离至控股公司朗诗集团，朗诗绿色集团布局长租公寓戛然而止。

事实上，近年来，在持续的政策红利下，不少房企纷纷布局长租公寓，不过，运营和盈利模式仍是普遍存在的难题。今年，多家房企对长租公寓领域放慢了脚步。此次朗诗绿色集团剥离长租公寓，是否折射出开发商开启 “断舍离”？

预计未来两年将亏损，朗诗寓被剥离

5月14日，朗诗绿色集团有限公司发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

对于长租公寓品牌朗诗寓，公告解释称，作为一个创新类业务，朗诗寓仍处于培育期，预计未来两年将持续亏损，日后将产生持续资本开支，剥离至控股股东朗诗集团，可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司，推动长租公寓业务健康发展，亦可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

按照朗诗绿色集团的年报数据，长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元。

朗诗绿色集团为何剥离长租公寓等亏损业务？在接受新京报记者采访时，朗诗绿色集团董事局主席田明表示：“对于长租公寓，我们长期是看好的，只是放在地产上市公司内培育不太合适，朗诗绿色地产要成为专业化、业务清晰的上市公司，提升其盈利能力和股东价值。长租公寓剥离后，由朗诗控股集团培育其长期发展。”

在2018年业绩会上，田明曾表示，长租公寓回本周期在3-5年，这个业务需要培育，在一段时间里都会产生比较大的亏损。朗诗的长租公寓采用二房东模式。田明预计，2019年、2020年，长租公寓还将继续亏损。

对于朗诗寓未来的发展，朗诗方面表示，由于长租公寓市场发展的不确定性，还需要较长时间的投入，目前阶段，对朗诗寓业务的长远发展做定论为时过早，要视业务的具体发展情况再定。可以肯定的是，朗诗集团对长租公寓业务的发展考虑，一定会基于对其有利的方式来推进。

不难看出，朗诗并不避讳长租公寓还需一段时间培育才能盈利的事实。此举在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，是止损的策略，“毕竟长租公寓如果投资周期太长，企业会比较被动，选择其优势产业进而做大做强，这才是今年房企投资的重心。”

钱紧，长租创新抵不过高周转

实际上，今年多家房企对公寓板块放慢了脚步。房东东创始人全雳道出了行业一大现状：今年有的企业停止了拿项目；有的企业开始转手在营项目，团队进行缩编；也有的企业，明确不求规模，只开几个精品项目。

同策研究院总监张宏伟对记者表示，从去年下半年至今，房地产市场进入下行通道，总体来说全国市场还处于调整阶段，房企资金压力较大，尤其是来自于债务到期的压力。在此背景下，房企会对长租公寓这类投入大、短期成效较少的业务做一些战略收缩。

“为了降低风险，未来房企会在战略收缩基础上有所聚焦，聚焦真正需要长租公寓的一线和强二线城市优质地段。”张宏伟表示。

“长租公寓这个新创板块看似简单，但可谓是‘赔钱集中区’。”全雳如此表示。之所以这么认为，在他看来，房企在房源、低成本资金获取上看似优势明显，但在租赁这一精细化链条上，房企并不具备十足的竞争力。

事实上，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，尤其面临前期投入大，回收期较长，短期盈利能力难的问题。去年，不少长租公寓品牌因经营不善而退出市场。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭道出了房企面临的一大难题：若长租公寓按重资产持有物业来运营，必然会面临很大的压力，“开发商自己建房子后出租，或并购存量物业后改建成公寓出租，都很难实现盈利，原因在于，房价、地价、融资成本都偏高，相对而言，租金收入则偏低，而且这一矛盾在短期之内也很难解决。”

在和硕机构首席分析师郭毅看来，虽然目前相关部门出台了一些扶持政策，从资金层面补充企业一些流动性，缓解企业在运营过程中，投入过大、运营周期过长的问题，但这些政策还远不能解决企业现在面临的盈利难题。

值得注意的是，与地产快周期开发不同，租赁是慢周期行业。全雳指出，慢行业成熟期需要十年、二十年或更长时间，持续和迭代是建立内部创新创业孵化平台最关键的两个动作。但如果企业没有耐心，缺少坚定不移的战略投入，内部创新业务很容易流于形式被边缘化。

全雳进一步指出，已经习惯高周转的开发商，大多数都做不好存量运营。原因在于，没有那个耐心，而且由资金成本决定，“从高到低是非常痛苦的事，开发商的长租创新，抵不过‘高周转’，除非抱着亏5年的决心。”

如何破局和盈利？

借鉴国际经验，长租公寓基本采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式，帮助客户获得资金回报，从而收取一定的管理费，目前国内很多创业公司也在尝试轻资产模式；另一种是REITs模式，即通过资金收购来改造、运营管理，再做REITs，从而形成资产管理的闭环。

对此，张宏伟表示，未来房企也要考虑将轻重资产相结合，“重的比例要控制在两到三成，顶多不超过三到四成。”

新京报记者了解到，为打破长租公寓的资金掣肘，近一两年，各种背景企业的REITs 类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

来自克而瑞研究中心的报告指出，不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年快速增长了168%；综合优先级票面利率仅为6.05%。此外，截至2018年底，50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元，约860亿元待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局规模。

“目前来看，房企都在尝试创新，都在熬，还没有看得很清楚，哪天能实现盈利，哪天能上市，或发行REITs。”杨红旭表示。

不过，全雳也提醒，如果本身项目无法盈利，通过不断高成本融资，那就是饮鸩止渴。长租公寓必须回到居住体验和服务属性，而不能一味追求金融创新。

长租公寓是品牌加资本的行业，不是简单装修与物业管理。问题在于，房企布局长租公寓，如何破局与盈利，未来如何发展？

郭毅向记者表示，长租公寓需要长期运营才能体现价值。从利润周期来看，越到运营中后期，利润的最大化效果才能显现出来，其中，管理较为重要，要最大化的控制成本。

与此同时，郭毅还指出，在产品和客群方面，未来房企要进一步细分，针对不同需求的客群，开发定制型的产品。此外，在服务上形成客户黏性，再进一步深耕，为租户提供更长尾的延展产品和服务。

“一手控成本，一手增收入，加上政策倾斜和资金扶持，长租公寓才能有更为清晰的明天。”郭毅表示。?

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 何燕