联合办公行业扩张明显放缓：国内没有一家能盈利

（原标题：千亿市场熄火？联合办公已进入下半场，几家头部正胜出，拼规模，拼命融资输血的路能走多久）

以下图片均系券商中国记者 张达 拍摄

曾作为新兴产业，掀起一波暴风行情的联合办公，如今怎么样了？

与前两年的跑马圈地、快速扩张相比，今年以来，联合办公行业规模扩张速度明显放缓，空置率上升、租金下降趋势明显，更有关店、退租、裁员、欠佣等负面消息频出，在经济下行压力加大、资本退潮的大背景下，联合办公行业发展进入深水区。

行业增速放缓的原因是什么？关店、退租的品牌运营商出了什么问题？盈利模式是否需要改变？行业扩张是否到达顶点了？今年行业发展趋势和未来市场前景如何？对于这些业内关心的热点问题，券商中国记者日前采访了多家联合办公品牌运营商及业内人士。

一季度联合办公活跃度大降

戴德梁行的数据显示，一季度，北京写字楼成交占比中，联合办公只占4.3%，与去年全年17%的占比相比，活跃度大幅下降。

世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天也对券商中国记者表示，一季度，中资运营商基本没有在北京开新店的，发展转为维稳策略，而外资品牌运营商则继续在核心区域布点，共享办公空间呈现两极分化。

▲WeWork北京望京商圈某社区

对于一季度联合办公活跃度大降的原因，孙祖天认为，与经济放缓、融资困难、写字楼租金高压力大、可选址空间少有关。另外，去年运营商扩展较快，开店较多，考虑到竞争问题，选址也更加谨慎。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东接受券商中国记者采访时也表示，2017-2018年是共享办公的扩张高峰期，主要是市场上几个主力玩家都在争抢要成为头部企业。另外，2017年到2018的上半年整体市场流动性比较好，共享办公融资比较容易，所以扩张迅速。从2018年下半年开始，市场流动性严重紧张，共享办公作为一个烧钱的行业融不到资，必然发展速度放缓。

回顾2018年，多个共享办公品牌运营商在国内主要城市跑马圈地。世邦魏理仕的研究数据显示，2018年，共享办公在大中华区写字楼市场全年吸纳面积约50万平方米，为2017年的3倍；9个主要全国性共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点，新增工位数超过10万个，均较2017年有明显增长。上海已成为亚太地区最大的共享办公市场，共享办公在写字楼面积中的占比高达3.5%。

大举扩张之际，共享办公的行业集中度也不断提高，并购整合频繁出现。据世邦魏理仕统计，2018年，共享办公大型并购交易达6笔，而2017年仅为2笔。同时，资本投向也呈现向头部企业集中的趋势，2018年优客工场、氪空间、梦想加等国内共享办公规模排名前五的企业获得投资接近95亿元，在行业总计获得投资额中占比超过九成。

部分品牌运营商问题频出

跑马圈地、高速扩张后，不少品牌运营商开始遇到经营问题。今年以来，共享办公行业的多个品牌运营商开始调整发展战略，或缩减，或退租，其中头部品牌氪空间关店、退租、裁员、欠佣等负面消息频出，外界都想知道氪空间到底怎么了？这个行业是否遭遇瓶颈？?

▲氪空间北京望京商圈某社区

券商中国记者日前采访到了一位氪空间前员工，他透露了氪空间关店、退租的原因。一方面是受去年下半年经济放缓和中美贸易摩擦影响，上半年谈好的一笔融资，到了年中的时候，投资方决定中止；一方面是行业打价格战，导致社区出租情况不如预期好；另一方面是去年下半年实体经济受影响，租办公室需求没那么大了。“总之，投资进不来，现有业务资金消耗比较大，去年下半年公司一直在调整、缩减开支、裁人，今年情况没有好转，继续裁人，已经开的老社区能够维持，新社区没有资金投入也养不起，包括香港社区也不租了。”他说。

“以去年上半年的行情，公司哪怕没有增值服务都可以保持基本运营，最好的时候单店3、4个月就能盈亏平衡。去年下半年，整体行业价格在往下拉，财务模型不好看了，机构也谨慎了，再加上去年下半年机构也没钱，未来不确定性比较大，这是资本寒冬和信心问题。今年春节后会好一些，但是解决不了根本问题。内因是此前对行业形势判断乐观，拓展方面比其他企业更加激进，但也不能说是错，假设去年大环境好，可能就做成了呢。”上述氪空间前员工对券商中国记者说。

面对外界的种种传闻，此前氪空间高管选择了沉默，直到近期新任CEO王雪泉（原歌斐资产合伙人）的到来，才正面回应了各种传闻和公司现状。“目前公司状态很正常，目前的一些空间退租调整主要集中在上海，因为上海本身占了公司业务半壁江山，在有一些商圈可能选址过于密集，成了自己打自己，而且去年有一些店确实拿贵了一些，所以做一个调整，我觉得这个也见怪不怪的。”王雪泉对投中网记者说。

对于部分运营商出现的问题，在优客工场创始人毛大庆看来都特别正常，因为任何一个新业态在早期探索的时候，如果一上来每个人都很容易做，做得都很好，恐怕也不是什么新业态了，也不是什么值得去做的事了。“如果对这个行业的本质认知并不那么清楚的话，你仅仅是把它当作是一个租房子的工具，我觉得这可能是很难。整个国内联合办公行业还处在相对早期的阶段，现在很多时候我们对企业的要求也特别苛求。个别的探索性失败也很正常，不见得这个公司就不行了，可能它会收缩战略，然后再重新整理，再慢慢起来，其实都很正常。”他说。

盈利模式仍在探索研究

共享办公行业目前面临的主要问题，是始终未能找到清晰的盈利模式。目前，大部分共享办公品牌运营商的主要盈利模式基本都是“二房东”模式，即先租下写字楼，经过标准化的装修改造成独立办公空间和共享工位，提供给企业或创业者，然后收取工位费。这就决定了企业要想盈利，就需要保持较高的出租率，有人认为出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡，但这在运营商们纷纷大举扩张规模、拓展新社区的背景下并不是一件容易的事，靠融资输血烧钱成为必然。

▲氪空间北京东二环商圈某社区内独立办公间

“目前国内共享办公品牌没有一家能盈利的，整体还是靠融资，有的单店也做不到盈利，因为出租率不高。所以去年优客工场合并了一些中小规模的共享办公品牌，把经营不好的都关掉了。”某共享办公品牌运营商内部人士对券商中国记者说。

戴德梁行大中华区副总裁王盛认为，共享办公空间三四年前的过热显然已经结束了，共享空间的根本在于提供什么样的价值，与市场上其他运营商有什么差异。有一些共享空间的服务商在拿面积的时候，根本不在乎它付出去的租金，不在乎它的成本，这样的商业模式早晚会出问题的，不可能在市场上有足够的需求来支撑它的成本。

“很多做商业地产的不是一开始就做成功的。你会发现，大家起步的时候往往是靠做二房东。为什么？因为做二房东的方法比较快，租的房子不难做，动手干就能做个产品出来。”王雪泉在接受投中网记者采访时说，只是说接下来要拼内功了，内功不到位的话，可能就会输。氪空间跟所有的同行一样，会非常重视面粉和面包的关系。通俗来讲，就是要有足够好的租金差才会做。

▲氪空间北京望京商圈某社区内共享办公区

对于到底什么样的经营形态是最良好和最稳定的，毛大庆也在研究。他对券商中国记者表示，以桌子为入口的会员收入虽然依然是企业的主要收入来源，但整个行业都已经开始在探索多元化的营收渠道。如优客工场在拥有了较大的客户基础和覆盖全国主流城市的空间之后，在进行包括线上会员收入、广告收入、管理输出、定制化服务、知识教育类业务等多种盈利尝试，其中相当一部分业务已经取得了较为阶段性进展。“未来我相信依托共享办公的流量基础，会有多种多样的衍生新商业模式，收入结构也会变得非常多元。”他说。

据了解，优客工场日前发布了全新的“吸引力”战略，包括空间战略、流量战略、智慧战略三部分。优客工场还宣布，将在物理空间之外提供一套智慧办公系统，桌子将成为入口，但不只是物理意义上的办公桌。未来每套桌上的显示屏都将搭载优客工场自主研发的云架构办公系统，实现多端的数据云存储与同步，同时接入高频的办公应用，包括云文档协作、会议、广告推送、发布等功能。优客工场还将联合各方力量，打造基于这套办公系统的智慧办公生态。

券商中国记者还了解到，氪空间也在不断拓展新业务收入渠道，比如社区、大屏幕、开通广告、开发小程序、会议室或大厅出租等，通过提高已有资源运营效率来增加收入，办公空间定制成为一项新业务。而ATLAS寰图营收的主要渠道是办公空间的会籍收入，其次是ATLAS寰图生活空间，旗下拥有超过10个直营的生活方式品牌，包括咖啡厅、餐厅、烘焙店、酒吧、健身房和室内高尔夫球会等，另外补充营收是 ATLAS Community 寰图社区，以及线下场地的租赁。

今年扩张速度将略有放缓

盈利模式尚未清晰，行业增速大幅放缓，投资机构转变预期，不少人开始看空共享办公行业。然而，一季度共享办公活跃度的大降，是否意味着共享办公企业规模扩张达到顶点？

对此，孙祖天并不认同。他认为，今年一线城市仍是中、外资共享办公运营商布局的重点，虽然扩张速度可能放缓，但仍会继续扩张。“根据我们的初步调研，主要共享办公运营商2019年在国内六个一二线城市总体将保持积极扩张态势，但在北京、上海这两个共享办公主要市场，四成左右的运营商表示2019年的布点速度将有所放缓。”他对券商中国记者说。

券商中国记者了解到，多个联合办公头部运营商今年都明确表示放缓扩张速度。毛大庆对券商中国记者表示，优客工场接下来一段时间更重要的是进行轻资产化运营，2019年的增长将不再依赖于自营项目的场地扩张，而是更多地依靠管理输出项目及企业定制服务，从而使空间的效率革命向更多企业推广。未来，优客工场要做楼宇的管理者与服务者，真正向数据化公司发展，而不是简单的租赁者。

王雪泉也表示，不赞成仅看规模，拼命靠不停的融资输血。他认为，还是要回归商业本质，自己要有产生造血能力，生意是要赚钱的。 “氪空间不是简单的做规模，从现在开始，策略和战略上更关注的是盈利。”他接受投中网采访时说。

值得注意的是，随着增速放缓，行业竞争的加剧，资源与资金都在向头部运营商倾斜。券商中国记者了解到，优客工场今年仅是空间租赁这一项大概就能有1.3亿美金的收入，还不算包括广告、设计输出等其他收入，而且今年刚刚完成相当于10亿多人民币的D轮融资，这将推动其从规模到质量的质的发展，还将研究多元化的融资，上市是早晚的事。ATLAS寰图新项目开业6-9个月出租率为85% 或以上，去年共实现了两轮融资，不排除未来的融资和扩张机会。氪空间近期也会完成新一轮融资，而且规模比较大。

▲优客工场北京望京商圈某社区内公共办公区

“行业今年汰弱留强的局面会加剧，头部品牌效应会愈加显现。基于我们的洞察，现在越来越多的大企业、跨国公司开始接受并选择联合办公的形式。针对这一类用户，黄金区位的选址、与企业品牌定位匹配的环境、高品质的服务、周全的配套等，都是他们选择办公空间的主要考虑因素。” 陈思烺对券商中国记者说。

毛大庆还对券商中国记者表示，目前整个行业还需在精细化管理、多元化营收和差异化运营上多下功夫。“共享办公不是一个现在的事业，这是一个面向未来的产业。联合办公的核心要务是不断提升入驻会员企业的办公效率，这是整个行业永远可以提升的命题。”他说。

“资本寒冬”并非坏事，业内对联合办公未来前景看好

前两年联合办公空间的快速扩张与资本的大举进入分不开，尽管当前行业遭遇“资本寒冬”、增速放缓，但是接受券商中国记者采访的业内人士认为，所谓的“资本寒冬”并非坏事，不少业内人士对联合办公行业未来的市场前景依然看好，其中包括一些传统房企，并不断有房企加入进来。

对于“资本寒冬”对行业未来发展的影响，毛大庆对券商中国记者表示，当前所谓的“资本寒冬”对联合办公领域并不一定是一件坏事。因为企业首先考虑的就是成本。相关报告数据表明，和传统写字楼相比，联合办公的综合办公成本要低30%左右，所以相信“资本寒冬”会加速更多企业选择联合办公这种更灵活也更多元化的办公业态。同时，“资本寒冬”也增加了更多群体加入自雇群体或者创新创业群体，而联合办公这种除了办公服务更有丰富的创新创业生态服务也会是这个群体的首选，所以相信未来整个市场还会继续扩大。

▲氪空间国贸商圈某社区内共享休闲区

对联合办公行业未来市场前景的看好，也表现在一些传统房企不断加入进来。今年4月，华润置地第一个共享办公项目润联行·西堤正式开业。券商中国记者了解到，今年会有润联行·西堤、润联行·时代、润联行·优士阁共3个项目开业，未来润联行将首先以北京为主要基地，布局全北京，并探索在华北重点城市的布局。目前万科、龙湖、中海、华润、SOHO、卓越、远洋、首开、当代置业等均以不同的方式布局联合办公。

不过，业内人士认为，虽然房企做共享办公，有着天然的资源优势，但在项目布局、服务打造上有短板。

华润置地则表示，其提到的“美好办公”不仅仅是通常意义上理解的“共享办公”，润联行作为华润置地华北的商务办公形态之一，为整个大商务生态服务，为客户提供更多的增值服务。与创业型企业相比的优势在于以更高颜值的空间、高品质的服务、共享华润更强大的产业资源和市场，为所有入驻企业发展赋能。

对于开发商们的纷纷入局，毛大庆说：“共享办公是社群文化推动下的产物，开发商去做是可以的，但其实根本不在于你是不是拥有房子，也不仅仅在于你是不是能够租给几个公司，而是你能不能拥有一个更大的协作平台，去让所有的平台上的公司产生衍生的价值，以及服务产生新的变现能力，联合办公是一个网络状、连锁式发展的东西，更重要的内容是会员，抓手是企业服务，能够形成平台、形成网络效益、形成协作关系，这是联合办公最重要的一件事情。所以，单一的开发商拿几个房子单独做几个，其实意义并不那么大。”

▲优客工场北京望京商圈某社区内公共休闲区

对于共享办公行业的未来的市场前景，在陈思烺看来，仍然有巨大的市场空间。他以深圳的写字楼市场为例，在地产五大行给出的数据显示，过去2017至 2018 年写字楼的新增面积相当于 2016 年之前所有写字楼的总供应量。不仅深圳，北、上、广也是如此，写字楼的供应量在直线上升，市场面临的问题是供应过剩和如何去化。

“过去，甲级写字楼的客户一般是大企业，但在总体经济中，其实中小型企业占了多数。而共享办公则降低了高端写字楼的进驻门槛，让更多中小型企业能进驻甲级写字楼；从而帮助写字楼拓宽用户群，提高入驻率和投资回报率。”陈思烺对券商中国记者说，其次，80、90 后已经成为劳动力的重要组成部分。他们对办公的灵活性、创造力氛围、工作与生活平衡等方面有着更高的要求。共享办公的方式更符合他们对办公的期待。我们相信，共享办公是未来办公的趋势。

德梁行企业服务部高级董事廉峰哲也认为，共享办公市场需求很大，因为过去对共享办公来说，更多是初创型企业或者是一些短期过渡扩张的企业，包括去年发生的很多交易，不光是科技类企业、民营企业，甚至国企、金融企业、银行业，甚至外资企业都需要，也有实际的案例成交。从这些来看，趋势应该是一个利好的趋势，是一个模式的转变。

据毛大庆介绍，目前中国共享办公的服务商大概有330多个，比较大的有十几个，总管理经营面积将近3000万平方米，提供的工位数量400万个，市场规模2018年超过1000亿，预计今年将在1800亿左右，复合增长率非常高。

“这是一个具有非常强的衍生能力的新兴房地产+的行业，我们更愿意说他是一个房地产+互联网的行业。从产品和社会需求本身来看，共享办公是一个不太可逆的趋势，背后意味着生产方式和人们对于工作组合方式已经发生了翻天覆地的变化。当然它的推动力主要还是新经济崛起后，大量的新经济的工作人群的主导者已经变成了85后、90后这批新的社会的生产力量。”毛大庆说。当前，房地产信托仍是信托业务重中之重。用益信托数据显示，截至记者发稿时，4月份房地产集合信托成立规模为365.70亿元。在信托公司“猛攻”地产投融资业务的同时，房企发债也呈现回暖态势。业内人士表示，开发商各类融资渠道逐步恢复畅通，融资成本明显下行。在此背景下，大部分开发商已着手调整融资结构、增设融资工具，减少对非银金融机构资金依赖。不过，由于以地产“小阳春”为典型的部分领域结构性过热已引起监管层重视，部分开发商对融资成本和融资难度的预判转向保守。

房地产信托“独领风骚”

近期，粤泰集团发布公告称，北方信托同意对公司开展约48亿元授信业务，并与公司拟开展全面合作事项达成《全面合作协议》。今年3月6日，正荣地产与平安信托也签订了《战略合作协议》，平安信托将为正荣地产提供200亿元授信额度。

上述案例是今年信托公司发力房地产投融资业务的一个缩影。据用益信托统计，截至记者发稿时，4月房地产类集合信托共成立356只，成立规模为365.70亿元，占总规模的31.70%，位居第一。2019年一季度房地产类集合信托成立规模为1771.24亿元，同比上升27.88%。

用益信托研究员喻智认为，房地产类信托目前仍是信托公司的重要业务之一，2019年的融资环境出现好转迹象，房企的信托融资规模有扩大迹象。某南方信托公司业务员李想(化名)向中国证券报记者表示，最近房地产类信托项目确实挺多，信托对房企的融资成本也略微有所下降。

某华北信托公司业务员王阳(化名)也表示，“地产项目去年至今发行数量比较多，目前对房企的成本下降了约1%-1.5%”。

房企对现金流预期乐观

房企债券融资也显示出回暖迹象。4月9日，融创中国发布公告称，发行2023年10月份到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%，募集款项拟主要用于为公司现有债务再融资。4月8日，融创中国旗下融创房地产集团申请公开发行公司债券项目获上交所受理，计划发行规模不超过80亿元。同日，中国恒大集团公告称，拟发行3笔共20亿美元的优先票据。除龙头房企外，中型房企发债融资步伐也不甘落后。弘阳地产、禹洲地产、新城发展、首开股份、佳兆业等房企均在4月发布了融资信息，具体方式涵盖了优先票据、公司债、企业债等。

数据显示，今年一到四月，房地产行业共发行债券2500.82亿元，去年同期，房地产行业共发行债券1893.05亿元，同比增长32.11%。同时，房企对未来现金流的预期更为乐观。中建投信托近期发布的一份针对房企的调研报告显示，有35%的受访人认为二季度资金将更加宽裕，55%的企业认为现金流将维持当前水平，认为现金流水平将更紧张的仅有10%，与上期调研结果相比进一步乐观。

中建投信托认为，资金状况改善的背后是开发商融资性现金流和经营性现金流的同步好转，尤其是货币政策和金融监管的边际调整极大程度上改善了地产行业的融资环境，开发商各类融资渠道逐步恢复畅通，融资成本明显下行。经历本轮严调控后，地产行业的现金管理更加精细化，大部分开发商已着手调整融资结构、增设融资工具，希望抓住流动性宽松的机遇向资本市场倾斜，减少对非银金融机构资金依赖。

不过，中建投信托的调研报告也显示，以地产“小阳春”为典型的部分领域结构性过热已引起监管层重视，导致部分开发商对融资成本和融资难度的预判转向保守。但总体来看，开发商仍认为融资环境将继续维持在相对乐观的状态，尽管对货币政策的判断已趋向谨慎，但短期内信用不会大幅收紧。

信托公司面临业务转型

上述情形显示，房企融资环境改善，开始酝酿调整融资结构，减轻对非银机构资金的依赖。对此，有业内人士坦言，“这是很正常的现象，非银成本相对较高，有其他选择肯定不会选择非银”。

对于信托公司而言，未来如何做好房地产类信托项目至关重要。资深信托研究员袁吉伟表示，未来信托公司可以协助房地产商通过资产证券化等方式实现资本市场融资。

中诚信托认为，房地产行业已告别高速发展周期，转为精细运作深入挖掘的发展阶段。房地产信托作为房地产融资的主要渠道，目前通过债权的方式为房地产企业开发建设项目以及并购提供融资支持，仍占据房地产信托业务的主导地位。但是资管新规对于资管产品投资非标准化债权资产，在限额、期限错配方面有更为严格的限制，未来房地产企业通过非标准化举债放大杠杆的路径会越来越窄。

新的市场形势和政策环境下，房企需要新的融资模式以谋求发展，信托公司则需要加快业务模式的转型升级，积极探索新的业务类型，以满足房企多元化的融资需求。股权投资、REITS、上下游供应链应收账款融资、商业地产等新型融资业务模式，都是值得信托公司努力探索和积极尝试的新方向。