北京新房强制上保险 监督开发商建“好房子”

人民网北京4月29日电 据北京市人民政府官网信息显示，《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》（以下简称“《办法》”）自4月24日起正式施行，《办法》要求将投保缺陷保险列为新建住宅工程项目的土地出让条件。记者在采访中发现，购房人普遍关心保费由开发商缴纳，是否会转移到房屋价格上，最终增加购房成本，而缺陷保险的设立究竟是多了保障还是添了麻烦？

“新建住宅强制上保险，等于为房屋质量加了一层保障，保险公司对开发商建好房屋起到一定监督作用，并将保障有效时间拉长，提供更专业的房屋质量问题解决途径。”合硕机构首席分析师郭毅对人民网记者表示。

国务院发展研究中心保险研究室副主任朱俊生则分析认为，保险公司介入房屋质量保障，确实会发挥风险管理的作用，但这项业务对保险公司的要求很高，需要保险公司在能力提升方面做更多努力。

监督开发商建好房子，对购房成本影响不大

《办法》规定，新建住宅项目的建设单位负责支付保险费用，但并未统一规定费率，而是要求保险公司拟订保险条款和保险费率，并报送保险监督管理部门核准。

对此郭毅表示，此前上海、深圳已经大范围推行这种保险，费率在项目工程造价的1.25%到3%之间，“这部分成本对开发商来说并不算高，特别是在市场热度比较高的板块，其他动力远高于保险成本。”她说。

郭毅认为，新房投保缺陷保险，对于房屋质量改善会起到非常积极的促进作用。一方面，若保险公司在最终评价报告中指出建设项目存在严重质量缺陷，且在竣工时没有得到实质性整改的，该建设项目的竣工验收将不得通过，“这相当于增加了第三方监督机构，并且将监督机制前置到工程建设中”；另一方面，如果某些开发商房屋质量频频出现问题，将会导致保险公司上浮其保险费用，为避免恶性循环导致成本叠加，开发商对质量监管会投入更多关注。

此外，目前业主寻求房屋质量问题的解决主要途径是前期找开发商，后期找物业，但负责开发建设的项目公司往往会出现工程结束后不再运营的情况，第三方物业对严重类质量问题也无法妥善解决。

“保险公司对房屋质量承保期限是长期固定的。”郭毅表示，而且理赔程序与理赔金额均有合同保障，保险合同随房屋产权的转让而承继，相当于拉长了房屋质保期，后期维修理赔更加专业化。

朱俊生也认为，引入保险公司有助于维护业主利益。他说，保险是市场的力量，相对灵活，保险公司委托建设工程质量风险管理机构，在建设过程中实施工程质量风险评估，并对项目竣工验收有绝对参考，发挥了风险管理的作用。

开发商责任不会因此消失

相对于目前“有事找开发商”的解决途径，缺陷保险向保险公司申请维修理赔的方法，使得部分业主也存在“开发商对房屋质量的责任会转嫁消失”方面的隐忧。

实际上，按照《办法》规定，保险期间保险责任开始时间自建设工程竣工验收合格两年后起算，两年内仍由开发商维修。

对于延迟交房的住宅工程，《办法》也有具体说明：保险期间届满后交房的住宅工程，建设单位应当在交房前15日通知保险公司、业主共同验收，若存在质量缺陷，由建设单位承担维修或赔偿责任；业主在交房之日起6个月内，发现承保范围内的建筑存在质量缺陷的，由保险公司承担维修或赔偿责任。

此外，保险合同约定的保险范围之外或保险期间到期之后的工程保修范围和保修期间，仍执行国家和北京市法律法规和标准的有关规定。

“而且保险公司与开发商不可能属于利益共同体。”郭毅进一步分析认为，“如果保险公司在工程监督过程中放松了管理要求，意味着其本身未来将承担巨大的维修投入，所以保险公司会起到第三方监督机构的作用。”

房屋漏水、外墙脱落等均在承保范围

在承保范围方面，《办法》明确，缺陷保险的基本承保范围为地基基础和主体结构工程、保温和防水工程。地基基础和主体结构工程缺陷包括整体或局部倒塌；地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；阳台、雨篷、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；外墙面脱落、坍塌等影响使用安全的质量缺陷；其他地基基础和主体结构部位出现的影响结构安全的工程质量潜在缺陷。

保温和防水工程缺陷包括：围护结构的保温层破损、脱落；地下、屋面、厕浴间防水渗漏；外墙(包括外窗与外墙交接处)渗漏；其他有防水要求的部位渗漏。建设单位投保缺陷保险的保险期间，地基基础和主体结构工程为10年，保温和防水工程为5年。

保险理赔方面，《办法》规定，保险责任开始时间自建设工程竣工验收合格2年之日起算。业主在缺陷保险的保险期间内或期间届满后交房且业主在交房之日起6个月内发现工程存在保险范围内的质量缺陷的，可以向保险公司提出索赔申请。

保险公司收到索赔申请后，应当在二日内派员现场查勘。保险公司应当在收到业主索赔申请后的七日内作出核定；情形复杂的应当在三十日内作出核定，并将核定结果通知业主。

对属于保险责任的，保险公司应当自与业主达成赔偿协议之日起七日内履行维修或赔偿义务。对不属于保险责任的，保险公司应当自作出核定之日起三日内向业主发出不予赔偿通知书，并说明不予赔偿的理由。