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持续逃离“三四线”日本住宅空置率创新高

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近日,日本内政和通信部发布的《住房和土地统计调查》显示,截至2018年10月1日,日本空置房屋数量达到历史性高——864万间,较五年前的调查数据增加约26万间,占房屋总数的比例也上升至13.6%,较五年前增加0.1个百分点。

内政和通信部称,如果管理不善的房屋数量增加,将导致景观和安全的恶化,届时迫切需要国家和地方政府采取措施。

东京新增房屋最多,都市聚集效应增强

从总体数据上来看,虽然日本房屋总数、空置房屋数量以及空置房屋增长率均开始下滑,但是上升趋势仍存。

在2018年的统计中,日本全国总住宅数为6242万户,与2013年相比增加了179万户,增幅约为3.0%。

这个数据低于2013年统计中5.3%的增速(相比2008年)。自1998年起,日本住宅总量增加率从9.5%一路下滑,分别为7.3%、6.9%、5.3%和3.0%,由此看来,住宅总量的增长出现了减速趋势。

但从具体城市来看,东京都新增大住宅数量最高,为31万间,此外神奈川县15万间,千叶县14万间,琦玉县12万间,大阪府有9万间等。

东京都、神奈川县、千叶县以及琦玉县这“1都3县”的新增房屋数量占据全国增量的约4成。

“三四线”空置率继续恶化,“一二线”有好转

总体来看,由于人口下降,在2018年的调查数据中,空置房屋数量继续增加。从1998年至今,空置率增速分别为11.5%、12.2%、13.1%、13.5和13.6%,虽然空置速度变缓但空置量总体仍在上升。

其中空置率较高的多为“三四线及以下”城市或农村地区,而空置率较低的多为“一二线”城市。

具体来看,空置率最高的是山梨县,为21.3%,其次是和歌山县,20.3%,长野县为19.5%,德岛县为19.4%,高知县和鹿儿岛县为18.9%。

空置率最低的是埼玉县及冲绳县,为10.2%,其次是东京都的10.6%,神奈川县10.7%,爱知县11.2%。

此外,在空房子中,别墅等“二次住房”之外的房屋空置率最高的是和歌山县,为18.8%。其次是德岛县,为18.6%,鹿儿岛县为18.4%,高知县为18.3%,爱媛县为17.5%。

与2013年的统计数据相比,空置率最高的前十名中,除了山梨县和高知县空置率稍有降低外,其余市县空置率均继续上升。

与之相反,空置率最低的城市中,前五名城市房屋空置率继续下降。

此外,在一些地区,由于房屋正在翻新等原因,房屋真实空置率比报告中的地区数据更高。

出生率持续降低

从过往数据看,1945年日本有1473万户家庭,但住房存量仅1053万套,住房缺口高达420万。这个数据从1968年发生变化,当年日本住房套户比超过1,住房短缺问题基本解决,到1973年各县套户比均超过1,住房短缺问题全面解决。

由于新房供应充足、二手房市场欠活跃,日本住房空置率不断上升,1968年时空置率为4.0%,到1978年攀升至7.6%。

导致日本空置率恶化的原因在哪?从相关数据看,人口增量的持续下降以及都市圈的虹吸效应是主要因素。

日本政府数据显示,自1899年有记录以来,2018年出生的婴儿数量最少,只有92.1万名——这是连续第三年低于100万。

与2017年相比,这一数字下降了2.5万,而2017年数字本来就已经创下历史低纪录。2018年日本死亡人数为137万,创战后最高纪录。这组数据也这意味着日本2018年人口下降了44.9万人。

《日本时报》报道称,日本似乎越来越不可能实现到2025年将生育率提高到1.8的目标,该国去年的生育率为1.43,远低于上世纪70年代平均每位育龄妇女生育2.1个孩子的水平。

大都市圈虹吸效应加剧

与此同时,在东京这样的大都市圈,在总人口负增长、其他两个都市圈人口净流出的情况下,仍保持人口净流入状态。

在此情况下,日本政府也在考虑采取一些政策,比如说向任何从东京迁往其他省份的人支付高达300万日元(合18.16万美元)的费用,缓解一些地区人口稀少的困境。

此外,尽管日本长期对移民持反感态度,但随着4月新外国工人签证的实施,移民工人的数量或将以更快的速度增长。在未来五年内,可能会有超过30万新工人来到日本。但也有分析者指出,由于教育培训配套相对欠缺,这个增速可能只会是“昙花一现”。

对于日本而言,人口下降、都市圈的虹吸效应,仍然会在对“三四线”城市造成持续影响。

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