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开发商抱怨政府干着急 "洱海第二"的房子却卖不掉

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(原标题:开发商抱怨,政府干着急!号称“第二个洱海”,这里的房子却卖不掉)

丁老板已过知命之年。早年间在全国各地做工程,让他早不必再为金钱忧愁。现在的他,更愿意花钱享受生活。

十年前,丁老板看中了昆明阳宗海山清水秀的独好风光,并以施工方的身份接下一个项目,决定往后余生,在此定居。

2011年,这个名为“昆明华侨城天麓一区”的项目终于开盘销售。作为“内部人士”的丁老板不仅成为第一个签约的业主,还拿到了VVIP的折扣。

丁老板的这栋别墅是他自己改良的,是一个拥有超过1000平方米使用面积、上下共五层、15间客房、送菜电梯、两间KTV、烧烤区、养鱼池、散养着鸡鸭的“海景民宿”。

站在“大别墅”五楼的阳台眺望,远处是阳宗海波光粼粼的海面,火力发电厂高耸的两座大烟囱;近处,则是空置的其余别墅。

民宿最便宜一间房卖200多元一晚,最贵的套房挂牌价700多元,花了这么多钱装修,丁老板根本没想着能因此赚回本——反正自己以后也要住,改成民宿还能有人时不时地来跟他吹吹牛。

丁老板已经习惯了没有邻居的生活,正好客人的车可以在小区道路上随便停靠。如今,开发了十年的昆明华侨城,别墅区里长住的不过五六户人家。

不仅仅是昆明华侨城,纵观整个阳宗海片区内的大部分楼盘,搁置的搁置、烂尾的烂尾、转让的转让……

云南九大高原湖泊之一的阳宗海,如今深深陷入让企业爱之深痛之切、政府干着急的艰难境地。

砷污染之后:水域开发被禁

阳宗海位于昆明的东南部,是除了滇池之外,云南省九大高原湖泊里离昆明市区最近的天然淡水湖泊。

依山傍水、蓝天白云,天然的度假康养条件,再加上大片便宜的土地,让开发商们纷至沓来。

阳宗海范围内,目前实际在售的有三个项目,分别是华侨城、春城湖畔度假村以及昆明富力湾。

还有已经烂尾多年的春城海岸,其开发商昆明佳达利地产名下还拥昆明最大的烂尾楼盘幸福城;而云南建投旗下,则有一块拿地多年却始终未动工的云岭山生态旅游运动中心。

此前有名的鹿鸣谷生态休闲运动度假村、和平国际养生旅游度假中心等康养项目,如今也只空落个名头,早无痕迹。

阳宗海命运的转折点,是2008年发生的砷污染事件。当时,一家名为云南澄江锦业工贸有限公司的公司,未按国家规定建设生产废水处理设施,将大量的含砷废水在厂内循环,加上没有做防渗处理,多年积累的砷污染物逐步渗漏释放,污染地下水,致使阳宗海水体严重污染。

自那之后,阳宗海水域成为云南省重点保护对象。2010年7月,当地政府成立阳宗海管委会,全面管理阳宗海区域,之后又加挂了一块“阳宗海管理局”的牌子,只负责管理好阳宗海那片水。

经过十余年的整治,阳宗海的水质基本能稳定在三类水质,在2017年11月时还达到了二类。

无论如何,一个高原湖泊被污染,对当地政府和百姓来说,都是巨大的伤害。而严苛的保护条例,虽然能够有效帮助阳宗海恢复水质,但也重创了阳宗海最重要的优势——旅游。

阳宗海管委会相关负责人告诉“镁刻地产”记者,“阳宗海的环保条例一出来,尤其是三禁时期(禁饮、禁泳、禁渔),像别人有的脚踏船这样的游船游乐项目,我们一个都没有,都不能做,游客只能在岸上玩。”

为了弥补缺失,擅长文旅的华侨城在阳宗海边万亩地块里开发了一个水公园主题乐园,游乐内容包含了温泉和水上乐园。

2013年,被寄予厚望的乐园开业后,最高接待游客纪录达到了一万二千人次——这对一个12万平方米的水公园来说不免太过高负荷,而后的节假日高峰期被控制在5000人次以内。

但近日,记者造访水公园却发现,当天接待量仅为50人次。“能够自我维持就不错了。”其工作人员表示。对于这个早期投资8亿元的项目,华侨城已经不抱太大希望了。

记者从相关部门了解到,水公园一年营业额约为3000万元~4000万元,记者到访时,水公园温泉门票价格为170元买一送一,如果住在项目内的群樱荟酒店,还能获得额外的赠票。

不过,华侨城方面对记者表示,2018年,水公园累计接待游客18万人次,2019年还会有提升。

如果人气真的能旺起来,最开心的或许就是丁老板。毕竟他投资了1000万元打造的民宿,只有在五一、国庆、春节这样的假期才能客满,更多的时候是入不敷出。

记者去拜访的那天,他很热情地欢迎,并亲自打开了每一间客房的房门供参观。

配套滞后:开发商抱怨 政府缺钱

阳宗海离昆明市区仅30多公里,驱车仅需三十四分钟。可遇上节假日,前往阳宗海的游客,大概率会在高速上堵上三四个小时。

2018年12月底昆石高速马朗立交通车之前,阳宗海的交通一直是个难题。华侨城方面也多次找到当地政府沟通,希望能够有所改变。

“阳宗海基本都是靠这些大项目撑起来的。政府只是主导,但具体做还是要靠他们(企业)。”阳宗海管委会相关负责人告诉记者,前几年阳宗海樱桃节开幕的时候,从昆明到阳宗海的交通基本瘫痪,甚至有游客是用马车拉进景区的。

事实上,阳宗海管委会自成立以来,已经背负了十多个亿的债务。而文旅项目往往投入大、回报慢、周期长,在自身财力有限的情况下,难以承受修建基础配套设施的费用。

阳宗海管委会也想要改变现状,计划今年打造出游客服务中心、配套汽车营地、三个客运站以及智慧旅游项目。但事实上依然需要靠大企业施以援手——管委会真正能做的,除了主导、协调工作,最可能落地的只是把区域内的WiFi建起来。

记者走访阳宗海各大项目过程中发现,眼下,开发企业对阳宗海最大的期待就是建好环湖路,在他们看来,有了环湖路,就能把分散在阳宗海不同地方的资源整合起来,游客体验感也会更好。

“刚刚来的路上,全部都是农民房和农田。”在富力湾的售楼部,有外地投资客对阳宗海的配套提出质疑,“你们项目如果定位是住宅,那还是远,生活配套都是问题;如果是度假和投资,水上项目不让开发,客源又无法保障,意义在哪里呢?”

面对如此“灵魂拷问”,富力湾的置业顾问似乎有些难以招架。“有个三千方的湿地公园已经在动工了,整个阳宗海周边的排污管道已经做好,接下来就是环湖路,会打造得跟洱海一样。”

阳宗海管委会也深知环湖路的重要性。在政府看来,等环湖路建好之后,游客在东边可以玩湿地公园,到南边可以玩水公园,再过来可以泡温泉,所有的资源就联通了起来了。而眼下,阳宗海的整体交通是一个大弯,一日游不完,三四天时间又拉得太长。

但环湖路却始终未动工,一方面是因为阳宗海保护条例的限制;更重要的,是资金不足。

此外,阳宗海辖内的三个乡镇(七甸街道、汤池街道和阳宗镇),落后的医疗、教育、商业配套,无法满足度假区内的高端需求。

让开发商们反复抱怨的,还有那座巨大的紧邻阳宗海边的火力发电厂,两个巨大的烟囱直指高空,吓退了许多意向购房者。

对此,华侨城和春城湖畔屡次向市里和省政府反映问题。他们当中,一个是央企,日前不久刚刚完成地块调规;另一个号称“亚洲第一”,拥有阳宗海区域内唯一能够正常营业的具有国际标准的高尔夫球场。

整顿高尔夫:项目卖点消失

“国内的高尔夫球场看哪里?看云南。云南的高尔夫球场看哪里,在阳宗海边上。”这是当地置业顾问最爱提及的卖点。仅在阳宗海一带,建成、拟建的高尔夫球场就有9个。以华侨城项目为例,万亩的山坡地块上,高尔夫球场占据了超过三分之一的面积。

然而随着中央文件的一声令下,阳宗海的高尔夫球场悉数关停整顿。

华侨城集团方面告诉“镁刻地产”记者,根据2004年,国务院办公厅印发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》(国办发[2004]1号)及2011年国家发改委下发《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》(发改社会[2011]741号),云南华侨城云海谷球场被列为整改类球场。

2013年3月1日,随着《云南省阳宗海保护条例》的实施,云南华侨城项目被正式列入“三停”名单,并基本处于停业状态。2014年~2019年,投入巨额成本的华侨城项目内的高尔夫球场持续处于停业状态。

记者了解到,五年来,华侨城云海谷球场接收政府清高检查、环保督察及正式整改通知多达61次,现场检查42次,强制性拆除7次,现场质询会100多次,政府主管部门派近十个督查机构驻场监督“三停”,累计停业时间近五年,造成直接经济损失数千万元(不包含土地使用税等政府行政费用、折旧摊销及资本化利息)。

而春城湖畔高尔夫能够一直营业的原因,据阳宗海管委会相关负责人说,“因为他们有执照。”

随着中央“八项规定”的执行,高端客源的流失也在加重。华侨城方面向记者透露,春城湖畔高尔夫度假区经营收益同比往年降幅超过60%以上。

阳宗海能超车的机会还剩一个:温泉。

温泉入户,是包括华侨城、富力湾在内诸多开发商的产品亮点之一。丁老板的民宿还专门为了温泉在民宿里修建了泡池。但这个泡池一直被当澡池用,因为入住率太低,加上项目没有搭建管道。

眼下,华侨城用的温泉是从汤池搭管道买来的,富力湾用的是柏联SPA酒店的,阳宗海最重要的天然温泉资源,其实都集中在私人手里。

“阳宗海管委会现在最想做的事,就是能把这些温泉资源集中起来统一管理。”负责人随即叹了一口气,说:“很难。”

风光虽好却成地产项目“百慕大”

眼下,阳宗海片区里的开发企业都在寻求合作方,阳宗海管委会也积极为其牵线搭桥。

今年2月,北京产权交易所披露信息显示,云南华侨城置业有限公司50%股权公开挂牌转让。在这背后,实质是华侨城阳宗海文旅项目的股权割让。

一直以来,站在华侨城阳宗海文旅项目背后的,还有占股30%的云南城投。地是云南城投拿的,华侨城负责开发。

2008年项目一到手,华侨城就飞快地行动起来。2011年推出天麓一区,一个多小时“光盘”;2012年底推出天麓二区,却用了一年半卖完。

在卖掉一些公寓给员工和少数客户后的2014年下半年至2018年,项目几乎处于停摆状态。对此,其工作人员给出的解释是,战略性地选择搁置阳宗海项目。

据华侨城财报,在2012~2015年之间,云南华侨城实业的净利润分别为4857万元、1625万元、-11003万元、-16356万元。

从2016年入主世博集团到重组云南文投,再到控股云南旅游、华侨城一掷千金,在“云南大会战”中迈出了很大的步伐,大理古城、元阳梯田景区、昆明轿子山、昆明世博园、九乡景区、恐龙谷、丽江老君山、香格里拉蓝月山谷和巴拉格宗、黑井小镇等众多知名景区都被其收入麾下。

理想很丰满,现实很骨感。华侨城阳宗海项目如今呈现出的,仅有水公园、群樱荟、别墅区、没有装修的圣托里尼酒店、待开发的山地、有运渣车出入的工地,以及始终停留在图纸中的800亩花谷、香蒙城堡、奥特莱斯……

原有的规划又有了大幅调整。今年3月,华侨将城原先规划的一类住宅用地全部调整为二类居住用地,容积率从“小于1”调整为“大于1小于等于1.1”,独栋别墅被合院、叠拼、联排等形式的产品取而代之。项目内业态也有所调整,比如取消奥特莱斯,放大法国小镇等。

有华侨城项目工作人员信心满满地对记者说,恒大要来接盘了,并且已经在做前期勘测,最快今年年底就会推项目出来。

而华侨城方面对此回应:目前公司正在以项目优质资源开发合作为出发点,盘活资产及优化资产结构,分别与国内前30强各大地产企业(万科、融创、碧桂园、绿城、恒大、平安不动产、启迪协信、富力、星河控股等)进行多方位的沟通和商谈,最终将按照国资委相关要求开展合作工作。

再看扎根阳宗海19年的柏联SPA温泉酒店,作为昆明本土企业,其具有颇高的知名度。

资料显示,2013年5月、2014年4月,柏联集团曾斥资18633.48万元,竞得阳宗海299.7亩建设用地,拟开发柏联温泉酒店二期,但之后,柏联集团遭受众多意外,项目开发也止步不前,阳宗海土地甚至在2015年、2017年都被政府列入闲置土地名单。

2018年年初,昆明市国土局发布了4宗土地的转让公示,柏联集团将位于阳宗海的剩余231.66亩土地,以2.9亿元的价格全部转让至昆明富柏地产名下(昆明富柏地产成为广州富力地产100%控股子公司)。自此,柏联除了SPA温泉酒店之外,完全退出阳宗海地产开发。

富力在此处的项目富力湾于2018年12月28日开盘,至记者到访时,仅销售出11套房源,其中双拼别墅4栋、合院别墅7套。

站在富力湾二楼售楼部的落地玻璃幕墙前,波光粼粼的阳宗海尽收眼底,对岸是唯一可以运营高尔夫球场的春城湖畔,一侧是已经烂尾多年的春城海岸。

停工、烂尾、亏损、转让……这是来到阳宗海一心打天下的开发商们的现状。

然而不久前,当地政府已经把对阳宗海的规划安排延长到了2035年:“未来,阳宗海区域定位将以环境保护为基础、生态修复为前提,发展成为以高端休闲度假、康体养生为主导功能,兼具新型低碳产业、高原特色农业的国际知名休闲旅游度假区。”

记者 | 蔡雅芸 编辑 | 林菁晶 何小桃

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