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在泰国买房的中国人,过上梦想中的生活了吗?

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过去三年,爱买房的中国人集体涌向了泰国。

有国际房产资讯平台统计数据,2018年,泰国成为最受中国买家喜爱的买房目的地。2018年第四季度,泰国房地产开发商Risland发布数据称,2015年至2018年间,中国人在泰国房产上的花费超过100亿美元,相当于日本和新加坡买家花费的总和。据泰国房产开发商介绍,中国买家最喜欢总价在人民币100万元左右的公寓,因为,“在中国人看来,这只是一笔小钱”。

拿着“小钱”奔向泰国的中国人,大多都在期待中国房地产市场上逆天改命的神话也能在这里上演,只是,现实远比理想骨感得多。

接棒

在中国人涌入泰国之前,泰国房产的最大国际买主是俄罗斯人。芭提雅公寓地产的外国投资者中,超过一半是俄罗斯人。

2015年,卢布大幅贬值,俄罗斯人开始抛售手中的房产。但这并不是一个悲催的故事——华人中介Lewis算了一笔账,卢布的贬值和泰国房产本身的涨幅,即便五折出售,早入局的俄罗斯人还是大赚了一笔。

在俄罗斯人离场的一年前,泰国开放了对中国人的落地签,嗅觉敏锐的Lewis辞职创业,在芭提雅街头开起了专门针对华人的房产中介门店。最初,生意惨淡,4个月间他只卖出了两套房,勉强维持生计。2015年下半年开始,中国人来“接棒”了。

由于泰国法律规定外国人不能持有土地,因此,包括中国人在内的外国购房者无法直接购买别墅,只能以公司的名义购买,公司中泰国人的股份还要至少达到51%。公寓成了中国人的首选甚至唯一目标。

Lewis接待的客户中,绝大部分来自北上广深。在他们的眼中,泰国的公寓吸引力十足——没有公摊面积,房子精装修到包含家电的程度,小区都配备健身房、游泳池、公共办公空间,而且永久产权,没有遗产税。更重要的是,便宜。当时,曼谷最市中心湄南河岸的公寓房价也不过每平方米两万人民币左右,而在芭提雅,国内大城市买一个厕所的价格,就可以买到精致的海景房。

芭提雅的某公寓,视野一流的海景房还带有无边泳池。

Lewis遇到过一个客户,起初买了1套,一边开账户一边继续和中介闲聊,聊着聊着又追加了10套,整个过程轻松随意。这还不是最大手笔的客户,Lewis说,一次买50套、70套甚至100套的也大有人在。

伴随着中国人阔绰地出手,泰国的房价眼看着便涨了起来。全职妈妈司司2016年在清迈看房,起初,中介推来的房子价位在每平方米1万人民币以内,仅仅过了一周,均价就在1.3万元上下了。

泰国Colliers数据研究中心的数据显示,位于核心地段的曼谷公寓每平方米均价从2014年的60,000泰铢(按现行汇率,约合人民币1.2万元),一路波动到2018年的2.5万元,价格最高的2016年,在每平方米3万元左右。

有房产投资机构统计中国人去泰国买房的动机,有七成以上的中国人都是为了投资获益,这比全球平均水平高出20个百分点。

一个退休的东北大妈在网上分享了自己一路的买房经历:早年间,东拼西凑在北京为孩子购置了住房,翻番的房价让她震惊,“如果仅凭工资,几辈子也挣不来这么多钱呀。”此后,她去了海南,一边养老,一边加杠杆买了三套房,海南限购后,她又第一时间卖了东北老家的房子去了泰国。在泰国,她不仅买了房子,还干起了房产中介。

如今,据Lewis观察,他的公司所在的短短一条路上,已经聚集了不下20家华人房产中介,还不包括躲在巷子里、没有办公地点的“野中介”。他们将“海南和山东的海景房的售楼玩法带到了泰国”,用同一套方法卖全世界的房子,有人称之为“微商式”卖房——朋友圈上放几张海景房照片,加上一套直击国人痛点的话术,比如“十年前你看不懂马云,现在你看不懂去泰国买房”,又比如“投资现在的泰国,就相当于投资十年前的北京”。

攀升的房价和诱人的广告撩拨着中国人的神经,越来越多的人来到泰国,期待此前中国房地产市场上逆天改命的神话也能在这里上演。

隐藏的坑

前媒体人蒋天萌生在泰国买房的想法就是在3年前。他花了半年时间做功课,先后在芭提雅买了三套房,通过出租获利。同一年,他的一个朋友卖掉了自己在上海的老破小,作为第一桶金在泰国买了10套房,自己住一套,另外9套用来出租,瞬间过上了梦想中的生活。

如今,蒋天正和朋友一起众筹一块地种榴莲,每年至少有半个月,他都会带着家人在泰国的家里度假。他把在泰国买房称为“那一年做的最正确的事情”。

蒋天的生活也是无数中国买房者奔向泰国时内心的憧憬,但现实中,这一切并非顺理成章。

买房之前,蒋天提前在一些主要的房源网站看盘,又在谷歌地图上把位置和周边的路线“走”了几遍,等到真正来到泰国实地看房,他已经对当地的楼盘和路况十分熟悉了。现在的他已经成了泰国买房领域的半个专家,还在试图自己组织小型看房团。

但大多数中国人并不愿意提前做功课。蒋天说,“针对不愿费心的中国人,销售话术中隐藏了很多坑。”

比如所谓的“规划中”,习惯了飞速基础建设的中国人往往容易被规划中的美好未来吸引,但在以节奏慢著称的泰国,情况完全不同。“规划中就可能永远是规划中。”

还有地理位置。有的房子号称离地铁很近,但说的是直线距离,实际上都是平行的断头路,走起来十分费劲;有的水系盘看起来很美,整个小区就是一个大游泳池,从一楼窗子可以直接跳水。但这种楼盘往往位置很偏,离海和交通点都很远。

还有很多中介推出了“一条龙”式的贴心服务,从国内组织看房团,下了飞机包吃住,直接用大巴把满怀期待的投资客拉到芭提雅远郊的海滩,告诉游客,这就是芭提雅富人区的一线海景房,“就像到廊坊,说这是北京,到昆山,说这是上海一样。”

与国内房产主要依靠房屋升值转手获利不同,泰国房产的收入主要来自于租金。而影响租金最核心的要素就是地段和人流。

蒋天的三套房子都在芭提雅的核心区域,其中,一套公寓交给中介打理出租,每月有1.8万泰铢收入(按现行汇率,约合人民币3600元),一套二手房,自己装修成了三层的loft,委托一个台湾小哥帮忙打理短租;第三套小房子完全作为投资品选购,租给了一户加拿大人。三套房子加在一起,年租金回报率在6%左右。

但如今,这样的收益率并不容易达到。由于房价的攀升,泰国房产的租金回报率正在下降。2018年8月,泰国房地产信息和研究评估中心主席索蓬曾告诉媒体,泰国的租金回报率大约在4.5%,相比两年前的5.8%有不小的下滑。

此外,很多去泰国买房的中国人并没有在当地生活,出租房屋等事宜都需要靠中介打理,而在泰国,找到靠谱的中介并不容易。

有人在网上发帖,说买房时中介承诺包租,但是一直都租不出去,后来,他找朋友当“托儿”假装去找中介租房子,中介的回答是,自己只卖房不租房。

生意人老刀在曼谷买了一套公寓,准备退休以后养老用,平时用来出租。他所在的楼盘,有个业主已经过去长居,一些不方便去泰国的邻居便委托他作为代理帮忙出租房子。有一次,一位房主没打招呼直接去了泰国,打开自己的房门发现这位“代理”竟然住在自己家里。原来,遇到出租的机会时,“代理”先把自己的房子租了出去,他自己手握很多家的钥匙,从来不愁住处。

老刀没让这位邻居帮忙,他自己把曼谷的公寓挂在airbnb上运营短租,找了个留学生帮忙打扫卫生,行情好时,每月有1万元左右的收入。但泰国政府不允许公寓用于短租,很长时间内,老刀都是偷偷出租,最近物业查得严格,他只好把短租改成长租,每月房租收入骤降一半。

在泰国,有一些楼盘的开发商售楼时会承诺包租,但实际上是把售价提上去,“羊毛出在羊身上。”蒋天说,用业主的钱给业主返租,租约到期以后,业主自己根本无法再租出去。

美妆博主书瑶曾连续五年去泰国跨年,也动了在泰国买房的心,但考察了一圈之后,她打消了这个念头——她在自己看中楼盘的airbnb体验了一周,发现出租房的入住率并不高, 能到到6%的出租回报率已是最高,这对她来说也没有多大吸引力,“在国内让私募打理也可以拿到这个收益。”

触顶

和蒋天不同,金融白领郭茂决定在泰国买房时看中的是一路上涨的泰国房价。

去年5月,郭茂在朋友的介绍下买了号称是芭提雅“楼王”的房产,均价每平方米人民币4万元。购房现场由不得她犹豫,“朋友”联合开发商在高端酒店包了一个厅,朋友的朋友坐了满满一屋子,郭茂被热烈的气氛感染,现场交了定金。

她买的方式叫“楼花”,就是炒期房,在房子刚开始建的时候付一部分头款,房子建设过程中,购房的资格可以转让,也就是说,如果在这个过程中找到买主,加之房价和汇率变化有利的话,就能用最小的成本炒房赚钱。如果没能如期转手,炒房者就要自己交齐尾款,否则首付款也拿不回来。

今年年初,郭茂需要用钱,委托中介帮忙出手。结果,中介态度冷淡,除了偶尔发来的节日祝福短信,基本不联系她。她只好自己把房源挂在网站上,起初标价比原价上浮10%,后来降到5%,再降到原价,始终都无人问津。

郭茂分析原因,自己买楼花的时候,正是国内股市行情不好的时候,投资泰国房产成了看起来很美的选择。但泰国的房价没有像她想象的一样继续攀升,加上国内股市向好,吸收了很大一部分投资,她的楼花吸引力大大降低了。

事实上,泰国的房价不仅没有继续飙升,还很有可能已经见顶。去年8月,泰国房地产信息和研究评估中心主席索蓬曾告诉媒体,目前泰国房地产市场的开发进度已经远远超过了消化能力,如果继续维持现行的开发进度,相信泰国房地产泡沫将在2019年触顶破裂。

泰国,新的公寓大楼与铁皮贫民窟“比邻而居”。

而在泰国,二手房市场流通很差,因为,泰国本地人几乎不买二手房,他们更喜欢独门独院的别墅。即便要买公寓,他们也拥有天然的优势——根据泰国法律,外国人不仅不能以个人名义购买别墅,在一栋公寓楼中,外国人的持有比例也不能超过49%,也就是说,一栋公寓要想顺利售出,泰国人至少要占51%的份额。

为了让泰国人名额达标,开发商时常针对泰国人降价销售,即便如此,销量也理想。由此一来,外国购房者高价购买的房产几乎只能卖给外国人,这就像一场击鼓传花的游戏,俄罗斯人将房子卖给了中国人,而中国人又能将房子卖给谁?答案还犹未可知。

此外,泰国的中介也更愿意销售新房而非二手房。原本做二手房买卖起家的Lewis,而今公司业务也转向了售卖新房。因为无论流程还是勾兑的程序上,新房都比二手房简单得多,利润也是买卖二手房的几倍,Lewis描述泰国二手房市场的现状,“二手房市场不是不好,只是现阶段大家都不太愿意做。”

看着自己就要砸在手里的“楼花”,郭茂发现,在一些泰国买房的论坛中,已经有越来越多的帖子发出理性的声音,提醒后来者谨慎入局,“很可能投资之后你会发现,你的钱就变成彻底的不动产了。”

现在,郭茂最大的愿望就是期待自己购买的楼盘快点建起来,高到遮住后面楼盘的视线,这样,人们就可能会为了海景来买她的楼花。不幸的是,据她所知,现在楼盘的建筑进度是2%,“也就是说,这个房子到现在连砖头都没有,就只挖了一个坑。”

与此同时,她还发现了一个更令人尴尬的事实——那些和自己一起在泰国买了“楼花”的朋友,似乎并不着急出手,因为,和押上了几乎全部身家的郭茂不同,那些朋友们大多是在国内投资房产赚了钱、遭遇各种限购之后选择了泰国,“相当于房子生了房子。”郭茂认清了现实,“在别人手上是长期投资的一笔,在我这,就是压垮骆驼的最后一根稻草。”

真相

尽管现实中问题多多,但是,去泰国买房也并非一无是处,如果不以投资为目的,你或许可以过上自己想过的那种生活。

2016年,北京雾霾最严重的年份,司司两岁半的女儿经常咳到吐奶,夫妻俩开始到处找地方躲霾。去普吉岛时,他们萌生了在当地买房的想法,看了普吉岛芭东海滩的几个楼盘,他们发现“现房几乎都卖光了,期房均价一万八,还没有开始盖。”

司司夫妇并没有下手。但一回国就赶上了第二波强雾霾,飞机落地打开舱门那一刻,旁边的外国人说:“I’ll go back tomorrow.”司司夫妇也开始认真地考察在泰国买房了。

如今,司司一家已经在清迈生活了近四年,她和丈夫在泰国买了两套房,一家三口住一套,另一套用来短租。她让孩子上了离家步行1分钟的幼儿园,之后又转去了国际学校。司司每天的任务是,打理房子、接送孩子上国际学校,每周至少有一两天,她的时间完全是属于自己的。

在这个出现在邓丽君《小城故事》中的城市,她说自己终于找到了生活的感觉:“不用忙忙叨叨的,可以安安生生地坐下吃顿早饭。”因为“这样待着也会腻”,她最近租了一栋别墅,开始做小型游学项目,带国内的家长和孩子体验在泰国读书的生活。

国际教育也是司司选择泰国的重要原因。同等条件下的国际学校,比起国内的高门槛和复杂的人际关系,泰国花费更低、环境和氛围也更西式。

司司认可这种国际化的教学方式,女儿4岁时,还不会算10以内的加减法,26个英文字母也写不全,但是每次出门旅行前,她会想到要去查航班行李额和当地的温度,有玩具也会主动和别人分享,司司认为这是她想给女儿的童年:“以后很长时间都要学习,先让她享受一阵子吧。”

但并不是所有的中国家长都像司司一样坦然。开始做游学项目以后,司司最常被问的一个问题是,“在泰国,英语几年能学成?”她能够感受到这些家长的焦虑,把泰国当做学英语的地方,或者指望孩子通过在泰国读书步入世界名校,在她看来,泰国提供的教育充其量是一个过渡,烦恼依然存在,“在哪都一样,想考出来都要苦学。”因此,她也在帖子里提醒其他家长,带孩子来泰国需要谨慎,因为一旦来了,再想回到国内去,就很难适应了。

常有文章描述在泰国买房后的生活——早上睡到自然醒,起床吃东西、游泳、打高尔夫,晚上逛街、吃海鲜,喝一杯之后进入深度睡眠。工作和生存被有意无意地忽略,泰国的房产常被等同于度假本身。但事实上,这一切也是需要门槛的。

司司坦率地证实了这一点。她和丈夫都是北京土著,在北京靠收房租就足够生活。面对“到泰国怎么找工作”这样的问题,她有些意外,“到这儿生活的人,有谁是靠那点儿死工资啊?”

事实也是如此,靠工资过活的郭茂还在默默消化在泰国买房带来的后果。她到现在都没有去过泰国,平时起早贪黑地工作,睡眠和大海都遥不可及,她希望等忙完这阵子,能自己去泰国处理一下房子的后续事宜。

去年年中,财经媒体人“石榴叔”曾发文探讨泰国买房,文章的标题为:《喊你去泰国买房的,不是坏而是很坏》。在讲述了泰国买房的一些现实问题后,“石榴叔”也列出了适合在泰国买房的人群——

“如果你资产规模达到一定程度,通过海外置业分散风险,没问题的(优先考虑发达国家)。

如果你选择曼谷轻轨沿线,增值那是OK的。如果你准备日后去泰国养老,纯消费行为,顺带投资,那也是可以的。

如果你的钱不够多,什么都不懂,什么都不研究,对于泰国所有的认知仅凭那么几天跟团旅行,仅仅听大V和中介向你描述美好未来,一心想投资赚钱,听我一句,真不如在国内踏踏实实买买理财。”

其实,早就有人看破了泰国买房的真相——有网友在知乎提问“在泰国生活是怎样体验”?一位名为宅言言的网友回答:“泰国就像一个什么人都爱的女人。你除非特别有钱,她才会很爱你。”

只是,现实中,爱买房的中国人并没有停止进击的步伐,看破了泰国买房的真相后,他们似乎已经找到了新的目的地——据一位在柬埔寨首都金边生活多年的中国人透露,如今,金边的大街上,四处可见中国人的身影,而他们的目标也很一致——买房。

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