再提“房住不炒” 房企融资井喷背后的市场博弈

导读

借新债还旧债和规模化的推动无疑是房企资金面改善最主要的原因。

中共中央政治局4月19日召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。全文针对房地产的内容只有49个字：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。值得关注的是，2018年12月13日召开的中央政治局会议并未提及房地产内容，而这一次再次提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这意味着调控有可能再次收紧。

一季度部分城市变相放松调控以及“小阳春”的出现令房地产市场调控格局再次生变。而在房企高负债背景之下，房企融资环境持续宽松，融资金额也持续井喷。开发商造血能力进一步得到提高。中原地产研究中心统计数据显示：4月以来，房企继续密集融资。从总量看，4月来已经接近2000亿，最近几天每天公布融资计划都接近200亿。

一位信托人士告诉21世纪经济报道记者，房企融资环境的确宽松不少，成本也不断降低。但融资机构对于房企资质要求仍然很高，比如，前50强。流动性放松的大背景下，房企融资再次成为“引力源”。但规模化加剧仍将是大势所趋。

融资成本持续降低

4月以来，房企继续密集融资。从总量看，4月以来已经接近2000亿，最近几天每天公布融资计划都接近200亿。

中原地产统计数据显示，与一季度数据接近，整体房企融资成本继续降低。融资成本基本告别2位数（除个别企业外），主流境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本也有非常明显的降低。从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加。

4月18日，绿地金融于境外发行2亿美元企业债，利率6.375%；4月18日当代置业发行3亿美元12.85厘优先票据用于现有票据再融资；4月18日融信中国发行2亿美元优先票据，息率8.75%；4月17日，北辰完成2019年第一期公司债券发行，规模12亿，利率4.8%；同日，滨江集团拟注册发行不超12亿元中期票据；建业地产发行3亿美元，2023年到期，票息7.25%优先票据；4月15日中午，中国恒大集团公告宣布拟增发三笔总计10亿美元优先票据；同日，招商蛇口拟发行2019年第二期超短期融资券，金额35亿元；建业地产股份有限公司4月15日公告，该公司建议根据美国证券法S规例向美国境外人士进行美元计值优先票据的国际发售；4月14日阳光城完成8亿元公司债发行，票面利率7.5%；4月12日晚间，泛海控股股份有限公司发布公告称，为公司境外附属公司泛海控股国际有限公司7000万美元融资提供担保。

中原地产分析师张大伟认为，从2018年四季度以来，房地产企业融资计划逐渐井喷。相比之前，房企融资难度有所缓解。但因为房企缺血过多，目前看，房企融资难度依然比较大。从房企获得的资金成本看，相比前期平稳下调，特别是国内房企融资的企业债等，相比前期有明显的降低，比如再次出现了企业债利率不足4%的融资。另外包括富力等企业完成了大额度企业债。整体看，房地产企业最近几个月资金情况出现了缓解。

值得关注的是，除了融资环境，房企资金面正全面得到改善。华泰证券数据显示，3月房企开发到位资金全面改善，其中国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款、自筹资金单月分别同比增长10.3%、14.3%、18.8%、11.3%，带动开发到位资金累计增速回升3.8个百分点。

华创证券认为，去年4季度资金趋紧时有显著好转，显示出年初以来的货币政策宽松影响仍在持续，并且资金来源快速回升对投资端数据形成了一定支撑。从结构来看，国内贷款、自筹资金3月同比增速由负转正并明显回升，前者源于银行资金继续趋松，后者源于公司债、中票、非标等融资渠道有所改善；定金预收款以及按揭贷款继续大幅改善，主要源于3月全国销售数据好转，其中前者更多源于促销活动对于现金支付赋予价格优惠、以及首付比率较高的一二线城市销售持续回暖，而后者更多源于部分城市限价放松之下网签加速、按揭利率下行已有成效、银行放款速度也有所加快。

房企“吸金力”不断增强

借新债还旧债和规模化的推动无疑是房企资金面改善最主要的原因。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析，借新还旧的压力下，房企融资内驱力强。据58安居客房产研究院不完全统计，2019年房企的还债规模超过4000亿元，再融资压力之下房企只得选择继续发债，同时2018房企融资严重不足，也将融资压力延续到了2019年；另外，规模化诉求驱动，中型房企则不断渴求自身规模快速增大并跨越千亿门槛，头部房企也需要保持现有规模。一季度部分二线城市的土地溢价率出现提升以及抢地现象逐步增多，亦从一个侧面体现出房企规模化诉求的态势。

张波认为，从4月房企的融资情况来看，的确呈现明显上涨，融资金额不断创出新高，融资成本不断下探，这对资金面承压的房企来说无疑是个利好。这说明，流动性放松的大背景下，房企融资再次成为“引力源”。从全球的大环境来看，中美贸易摩擦影响的不确定性在增加，国内提振经济的政策不断出台，一季度的相对宽松的货币政策环境使得货币市场利率下行拉力变大，“小阳春”行情也让市场对于房地产重拾信心。巨大的市场，相对稳定的投资回报让房企吸聚资金的“引力”不断增强，境内融资的难度系数也已明显减小。

在市场局部出现小阳春，调控再次波动的情况下，中央再次提及房住不炒，这有可能导致房地产的“好时光”是短暂的。

“2019年融资环境好于2018年将是一个较为明确的趋势，无论是融资的难度还是融资的成本都会呈现向好局面，但不代表针对房地产行业的全面宽松化。换言之，对于房企资金侧的监管依然存在，一旦房地产出现过热或房价出现明显波动，不排除会再次收紧。另外值得关注的是，目前资金流动也偏向于大型品牌房企，这会在一定程度上加速行业集中化的速度。”张波说。

对于房企融资未来走势，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，针对目前部分城市已经有地王频出的现象，未来国家相关部门可能会对这些房企融资采取新的约束，调控会略有收紧。总体来看，未来房企融资会保持目前的状态，不会出现大幅降低或增长的情况。