泛海控股的转型阵痛期：去地产化仍是主战略

泛海控股多个业务均面临强监管下的风险与竞争。

4月16日晚间，泛海控股(000046)发布2018年财报，年内实现营收124.04亿元，同比下滑26.5%；归属于上市公司股东的净利润9.31亿元，同比下滑67.81%。

报告期内，公司毛利率为50.4%，较上年提高12.3个百分点，净利率为20.6%，较上年降低16.3个百分点。基本每股收益为0.18元，同比下滑67.81%。

对于业绩下滑原因，年报表示，受房地产行业调控政策影响，2018年公司房地产业务结算收入和净利润大幅降低。同时公司对存在减值迹象的部分资产计提了资产减值准备，因此业绩同比有所下降。

去地产化仍是主战略

从2014年起，泛海控股“去地产化”的战略便非常坚决。相较于其他房企浅尝辄止的转型，泛海的主业已由地产全面转向金融。从2018年营收占比看，房地产业务营业收入48.53亿元，占营业总收入的39.13%；金融板块营收约74亿元，占比近60%，其中，信托业务、证券业务、保险业务分别占比19.08%、12.08%、28.47%。

将时间轴拉长，房地产板块在总营收中占比一直持续降低。从2016年的75.17%、2017年的48.92%、降至2018年的39.13%。年初，泛海控股将旗下北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目3个地块，以148.87亿元的交易金额出让给融创，这被看作其深化转型的重要一步。

北京、上海项目整体出售后，泛海控股的房地产业务布局将聚焦于武汉中央 商务区项目。截至2018年年末，泛海控股未开发土地储备项目有武汉中央商务区项目、北京泛海国际居住区二期等8个项目，待开发土地面积为462.91万平方米。

纵然转型之心切，但泛海各业务板块去年营收均不理想。分行业看，泛海控股房地产、信托、证券、保险业务板块中，只有保险业营收同比增加9.81%，其余营业收入皆成下降趋势。房地产、信托、证券营收分别同比下降41.21%、28.46%、23.82%。证券行业收不抵支，毛利率为-12.70%。

对房地产业绩表现，年报表示，年内可售项目主要位于北京、上海、武汉三地，受限于开盘时间较晚、调控政策较严等因素，房地产业务价值释放情况不够理想。其中北京、上海项目受调控政策影响，实际入市时间严重晚于预期。

至于金融业务营收下滑，泛海表示信托业务受资管新规、市场波动等因素影响；证券业务受市场、政策等内外诸多因素影响，业绩均出现较大下滑。唯独在保险业务上，控股子公司亚太财险全年保费收入、净利润分别同比增长19.85%、150.78%，高于行业整体增速。

值得注意的是，非经常性损益对泛海控股去年业绩影响较大。相较于9.31亿元净利润，公司扣除非经常性损益后归母净利润为-5.6亿元，同比降低124.4%。

此外，其2018年期间费用率为128.9%，同比升高50.1%，拖累公司业绩。期间费用合计达64.6亿，同比下降2.3%。其中销售费用1.8亿，同比上升5.3%；管理费用39.6亿，同比下降4.6%；财务费用23.2亿，同比上升1.4%。

?债务“旧题”

自去地产化以来，通过收购一系列金融牌照，泛海系在最近几年快速成长为巨型民营金控集团。但转型扩张发力背后，是愈发承压的债务。加上其在海外大举收购投资，整个泛海系资金吃紧。过去三年，泛海控股资产负债率一直高达85%以上。

为应对有息负债规模较高且部分债务集中到期的问题，2018年泛海控股于境内募集资金69?亿元、境外募集资金2.15?亿美元；完成小公募债及供应链应付账款资产支持专项计划项目申报，拟募集金额合计不超过100亿元。此外，加大股权融资力度，在武汉中央商务区股份有限公司层面引入投资者，获得30亿元已然到位。

纵然如此，其负债数据并没有明显优化。截止2018年末，泛海控股总资产2120.97亿元，同比增长12.95%；负债合计1836.67亿元，资产负债率86.60%，已连续三年呈上升趋势。期末短期借款144.36亿元，一年内到期之非流动负债339.97亿，其余还有应付短期融资款等流动债务额度，合计流动负债总额超过1000亿，但账面现金及现金等价物余额仅为146.67亿元，短期偿债缺口不容小觑。

债务承压，泛海控股计划于2019年内争取完成10?亿元私募债的发行工作、50?亿元小公募债等产品的审核和发行工作，并积极推动股权融资项目，包括子公司引进战略投资者、119?亿元非公开发行股票项目等。

4月14日，泛海控股发布2019年第一季度业绩预增公告，预计实现归属于上市公司股东的净利润18.5亿元~23.5亿元，同比增长21.82%~54.75%；基本每股收益0.3560元/股~0.4523元/股，去年同期为0.2923元。不过，这一增长源于其将泛海建设100%股权售予融创产生的投资收益。

而未来，泛海控股主营业务均面临强监管下的风险与竞争。金融行业“去杠杆、防风险”的政策思路、房地产行业加快长效机制建设正在进一步明朗化。年报直言，激烈的市场竞争，可能增大公司经营业绩的波动性。