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一季度杭州土地市场热度攀升 但"拿地好时机"不再

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一季度杭州土地市场热度攀升  但“拿地好时机”或许不再

华夏时报()记者 李贝贝 上海报道

2019年第一季度,杭州土地市场的热度一路攀升。多家机构发布的统计数据显示,一季度杭州共成交85宗地块,成交金额达453.29亿元,环比去年四季度增长181.86%。而其中的每一宗涉宅地块,都引发了“抢地大战”。

值得注意的是,尽管不少分析人士认为热度仍将持续一段时间,但目前已经有部分房企对杭州土地市场抱以谨慎的态度,认为窗口期已过,现在或许已经不再是拿地好时机了。

“土地价格已经比去年年底有所回升,从这一点上来说,那当然最好的拿地时机已经过去。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出,但这个判断不是长期的判断,有赖于继续观察这一轮行情。

涉宅地块出让金占成交总额近八成

透明房地产研究院近日发布的报告显示,2019年一季度,从出让面积和成交金额来看,杭州土地市场环比去年四季度升温明显。

整个一季度,杭州市共出让85宗土地,其中涉宅用地34宗(含6宗人才租赁住宅用地),商业用地48宗,其他用地(加油站和停车场)共3宗,合计出让面积204.24万平米,环比去年四季度增长135.01%,成交金额453.29亿元,环比去年四季度增长181.86%。

总体来看,2019年一季度土地成交金额仍以涉宅地为主,商业地块虽然宗数较多,但成交金额仅占比两成。28宗涉宅地(不含6宗人才租赁住宅用地)成交金额351.63亿元,环比增长226.88%,占全市总出让金额的77.57%,接近八成;商业用地出让48宗,成交金额91.72亿元,占总成交金额的20.23%,环比增长92.24%。

从具体的月份来看,1月份,杭州土地市场较为冷清。新年首拍中,4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交,但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。

2-3月,包括绿城、合景泰富、新希望、银泰、德信中国等在内的多家房企拿地热情回归,多幅优质地块达到封顶溢价率且伴有自持比例。例如,2月27日,春节后杭州的首场土拍就出现了极强的复苏信号:由德信中国拿下的勾庄板块地价一举打破纪录,跨过2万元/平米门槛。而绿城行政总裁张亚东也在3月20日的媒体沟通会上表示,今年以来,杭州土地市场上的每场土地竞拍,绿城都在参与,拿地意愿很强。

“土地是房地产开发公司不可或缺的生产资料,也是发展的基础,只要有合适的地块我们都会关注。”德信中国相关负责人向《华夏时报》记者强调而杭州这两年土地市场一直十分火热,能够在2019年一季度竞得多宗优质地块,“我个人认为也是比较幸运的”。

后期热度或继续维持

对于杭州土地市场的火热,同策研究院首席分析师张宏伟向《华夏时报》记者分析指出,目前房企普遍认为一季度是一个比较好的拿地窗口期,所以在这期间会布局包括杭州在内的成熟二线城市。其次,春节后这个阶段,融资环境相对宽松,房企会客观推动土地的回暖,此外也有一些房企在跟风。

“整个行情不是杭州一个城市,而是全中国的所有一二线城市都在强劲复苏。”丁建刚指出,面对中国新的经济下行压力,官方调控政策已经有较大变化,货币政策相当宽松、1月份天量信贷等因素,加上杭州是一个性价比较高的城市,开发企业选择和布局的时候更为看重,这都让杭州土地市场保持热度。

除上述专家分析的因素之外,中国指数研究院杭州分院副总经理高院生还认为,杭州还是房企看中的热门城市,同时经过前两年的拆迁,优质地块较多。

受访的业内人士普遍认为,杭州土地市场的热度还将继续下去。“(杭州土地市场)短期内无论是量还是价,都会继续上涨。”丁建刚称,在政策没有变化、金融货币政策没有收缩的背景下,这样的热度还会持续。高院生则解释说,一方面金融环境的宽松应该会持续刺激市场,无论是开发商还是购房者的热情都有所提升;另一方面,后续杭州会推出不少优质地块。目前来看,市场上有拿地补仓意愿的房企还是比较多的,而且接下来杭州也会有望江宅地、三里亭宅地、下沙金沙湖宅地等优质地块面市,必将引来一波激烈争抢。

上述德信中国相关负责人亦向记者强调,从长远来看,公司对杭州楼市充满信心,总体思路是要布局大杭州,在各区域持续深耕。“而且,对于杭派开发商来说,不论出去走得多远,杭州这个大本营的地位一定不会改变,具有战略意义。”

不过,业内人士也提醒记者,回暖的杭州土地市场可能存在一定的风险。“中长期的确不好说,有极大的不确定性。”丁建刚直言,房地产企业本身是很难理性思维的,“主要是其他外部力量的推动。都想发展,都想扩张,也是无奈之举。”张宏伟也认为,在“三稳”的政策大背景之下,如果杭州土地市场继续火热下去的话,很有可能会带来政策的收紧。比如,杭州已经在今年2月底规定将宅地的封顶溢价率从50%下调至30%,这被市场解读为“稳地价”的举措之一。

事实上,部分房企的风险意识也明显加强。融信中国董事局主席欧宗洪近期就向投资者坦言,今年年初杭州土地市场回暖,尽管融信在2月份也在杭州拿地了,但房价如果不涨的话,这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。

高院生直言,现在杭州土地价格确实偏高,但长期来看,杭州的地价只会稳中有涨,不会有下调的可能。其建议开发商,如果手头资金充足的话,杭州不少优质区域还是可以进入的,另外一些首次推地的陌生区域、断档很久的板块都可以多看看,对于资金实力不足的房企来说,一些城区边缘板块也可以考虑以维持生存。

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