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万科抢发2019首单类REITs 公募REITs或年内放行

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本报记者 张晓玲 实习生 邓纯榕 深圳、广州报道

千呼万唤十多年,中国版公募REITs的脚步声声碎,越来越近。

市场中优质平台和资源的联手、整合,往往会促使新的升级产品诞生。在加入万科麾下两年后,印力集团的资产证券化快速进阶,今年抢先推出了购物中心类REITs,已于4月9日在深交所挂牌。

与此前的类REITs不同,这款产品无强增信、并以购物中心物业净租金现金流超额覆盖优先级,真正实现了“资产支持”的证券化。

这也是继保利租赁住房类REITs等产品之后,又一款在结构上愈发接近真正的公募REITs的产品。通过私募基金+ABS的设计,为将来对接公募留下了空间。

4月11日,万科、印力内部人士告诉21世纪经济报道记者,借鉴万科此前发行鹏华—前海公馆REITs的经验,以及本身强大的资源整合能力,加上深交所的支持,多方共同促成了这款产品的发行。

接近监管层的人士透露,在两年来众多类REITs试水的基础上,中国版公募REITs的思路已渐趋成熟,目前可操作的方案是在现有《基金法》的框架下,以公募基金+ABS的形式实现,时间可能会在今年内。

这意味着,此前无论是保利、碧桂园、越秀等发行的长租公寓类REITs,还是印力的购物中心类REITs,很快都将可能转为公募REITs,让商业、运营类房地产真正进入中国居民的资产配置池。

印力类REITs样本

4月9日,印力集团“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”在深交所挂牌,为2019年购物中心类REITs第一单。

印力是万科主要的商业管理平台,龙岗万科广场是万科两年前打包交给印力管理的购物中心之一。

具体的产品结构为,私募基金+ABS(专项计划),中信证券担任计划管理人和销售机构,中信金石基金管理有限公司担任基金管理人。印力集团则为底层资产的运营管理人。

本次计划期限为3+2年,标的物深圳龙岗万科广场总估值为29.41亿元,发行总规模达21.16亿元。

印力集团有关人士介绍,这是市场首单无强增信、并以购物中心为资产支持的权益型类REITs产品。

印力集团董事长、万科高级副总裁丁力业表示,本次产品的结构设计中引入第三方投后管理REITs,为物业净租金现金流超额覆盖优先级,提供了更加安全的保障,真正实现了“资产支持”的证券化。

深交所有关人士表示,“龙岗万科广场REITs产品以底层商业资产的专业化运营为核心、不依赖主体信用进行增级,有助于引导市场回归物业资产本源,对后续产品包括公募REITs有借鉴意义。”

“待时机成熟,可以和公募市场实现无缝对接,通过公募REITs实现权益资产的上市和流通。”上述印力人士说。

据该人士介绍,能够对接公募,源于两点,一是标的资产本身的优质属性,位于一线城市,租金收入增幅稳定,在万科商业体系内排于前五。

资料显示,深圳龙岗万科广场于2013年12月开业,建筑面积超10万平方米,可租赁面积约为5.7万平方米。

2018年,龙岗万科广场销售额达到16亿元,客流量1610万次;自开业以来出租率常年保持99%以上,年均租金收入复合增长率超23%。

另一点则是,产品的结构设计完全是按照公募REITs去进行的,就是基金+专项计划,未来只要让中信金石背后的投资人银行和非银机构,变成公募基金的钱就可以了。

“如果当时选信托+专项计划会发得更快,因为信托可以抵押,但是我们没有这么选,就是想未来和公募对接。”上述人士说。

这样的设计,让此单产品的投资人包括招商银行深圳分行等,未来可以通过公募退出。

公募REITs在路上

事实上,在公募REITs的设计和发行上,万科已有经验。早在2015年,万科和鹏华基金合作,推出了鹏华-前海万科公馆REITs,就是一款封闭式混合型公募REITs,个人投资者只需10万即可认购。

不过,由于标的物BOT的性质,万科公司只拥有前八年的租金收益权,其实际产权归深圳前海的政府机构所有,投资者认购获得的仅是该物业的租金收益权,无法获取资产升值收益。这与国际公认的REITs依然有区别。

而此次印力商业类REITs的推出,是万科又一次深入的尝试。

业内人士认为,随着房地产行业进入下半场,资产管理和金融创新将成为房企存量时代生存的重要能力,“万科走得还是比较快的”,深圳一家券商人士指出。

除了万科,其他龙头房企也有类似的举措。

2017年,保利地产自持租赁住房作为底层物业资产组成SPV,以股+债的方式收购SPV股权,通过中联基金设立的私募基金持有,再设立资产支持专项计划转让基金份额,最终发行了首单租赁住房类REITs,规模为50亿元。

2018年,碧桂园以类似方式发行100亿规模的租赁住房类REITs。

与前述印力的版本不同的是,保利和碧桂园都设置了增信措施,包括物业资产租金收入及权利维持费对优先级的超额覆盖、为优先级证券退出提供流动性支持、差额支付承诺等,事实上达不到真正的“资产支持”。

总体来说,这些尝试都是奔着公募REITs去的。比如采取储架、分期发行机制;

通过股+债的方式收购SPV股权,节约股权转让过程中的相关税费;此外,通过增信措施,使底层资产的未来现金流满足RETIs产品的发行需求。

监管部门对此乐见其成。保利发展等多位人士透露,多单产品是在交易所的“绿色通道”之下很快获批的。

北京大学光华管理学院REITs课题组认为,基于现有的法律和市场环境,“公募基金+ABS”是中国实现公募REITs的首选方案。

《基金法》规定,公募基金需投资于证券,而不是非上市基金管理公司的股权。

在此之下,可以由基金持有人委托公募基金管理人来实施基金管理,基金投资于ABS证券;ABS专项计划投资于私募基金;私募基金投资于项目公司,在项目公司进行不动产资产的运营和管理。

也就是说,“未来可以由公募基金去买ABS的劣后级产品,ABS投资于私募基金,私募基金投资于项目公司”,越秀房托有关人士表示。

前述接近监管部门的人士透露,目前得到的口风是公募REITs年内就会推出,“海南自贸区、雄安新区、一线城市的资产可能性更大”,该人士预计,基建类和长租公寓类资产作为标的公募REITs,将可能率先获批。

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