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京系房企艰难度日:重仓北京、债务高企

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(原标题:【地产新江湖】京企降速,重仓北京的“后遗症”?)

如果说“闽企粤派”是民营房企的奋斗史,那么京系房企则是有着国资背景房企的整合史。京系“老大哥”首开股份是2005年天鸿和北京城开重组的结晶,“一部首开史,半座北京城”。不过,这似乎已成为绝唱。

地产江湖历来风云变幻,在粤系称霸、闽系分化的同时,京系固守,不进则退。如今,降速通道中的京系房企是否安好?

业绩没“靓”起来

3月是房企年报季。从目前已经发布年报的京系房企来看,业绩并不亮眼。

以北京老牌房企首创置业为例,2018年销售706.4亿元,距离原定的750亿元目标还有44亿的差距,仅完成销售目标的94%。

3月11日,在首创置业举行的2018年度业绩发布会上,对于未达标的业绩,管理层的解释是,主要是由于上半年房地产市场较为火热,下半年有下降,而公司重仓在第三季度、第四季度,因而对销售影响较大。

不过,管理层对于2019年首创置业定下的800亿目标却有信心达成,而这一800亿的目标与之前的计划仍有不小的差距。

早在2018年2月的业绩发布会上,首创置业提出2018年“保750亿冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元的三年销售目标。

相比之下,远洋集团虽然迈入“千亿阵营”,实现协议销售总额1095.10亿元,较去年增长55%。但财务报表也并不乐观。

公告披露显示,2018年远洋集团的营业额为414.22亿元,较去年同期下降10%。营业额下降的主要原因包括2018年一季度环保停工导致工期推后及部分项目以股权转让形式出售,收益未计入营业额。

在营业额下降的同时,远洋集团的盈利水平也在下降,2018年实现的归母净利润为35.74亿元,较2017年下降30%。核心利润较2017年下降35%至26.19亿元。

作为京系房企的代表,首创置业和远洋集团的年报表现仅是冰山一角。

“地产一哥”的没落

说起京系房企一定不能落下“京城地产一哥”首开股份,虽然至今仍未发年报数据。但业界一直为其去年表现捏着一把汗。

据公告显示,2018年前10月,首开股份销售676.69亿元,完成1017亿元目标的66.54%。虽然在最后两个月,首开股份首次迈入了千亿房企阵营,但与1017亿元目标略有差距。

4月8日,首开股份发布的2018年度业绩快报显示,签约金额1007.27亿元,同比上升45.58%。营业总收入397.36亿元,较上年同期增加8.31%。值得注意的是,在流量销售额破千亿的同时,首开股份的权益销售额却相对较低。克而瑞数据显示,2018年,首开实现权益销售额仅约731亿元。

而在2018年北京房企流量销售金额Top10榜单中,以往稳坐多年第一的首开股份则以87.66亿元排名第七。据称,名次下滑的主要原因是克而瑞统计口径发生变化,以2017年房企北京新增项目为例,首开所得15个项目全部为联合所得,新的统计口径以“谁操盘、算谁的”,首开股份排名受此影响较大。

众所周知,作为“京城地产一哥”,国内不少民营企业都喜欢与有国资委背景的首开股份合作。2018年,首开直接参与拿下了6宗宅地,其中有5宗为联合拿地。此前,万科、龙湖等房企都有与首开股份联合拿地开发的案例。

虽然,通过联合拿地可以增加销售额且降低风险,但权益占比却不容忽视。

近年来,与曾经的辉煌相比,以首开股份为代表的京系房企则被冠以“没落”“掉队”的关键词。

2000年之前,北京房地产市场几乎是国有企业的天下,华远、城开、天鸿、中房、北辰、住总、城建。而万科、龙湖、泰禾这些粤派、渝派、闽派的代表则是在2000年之后才得以进京。

2003年,房地产行业首次评选百强企业。天鸿,北京城开、北京城建京系房企分列十强。而首开股份则诞生于2005年,是由北京城开与北京天鸿合并重组而来,成为当时北京市规模最大的房企。

时至今日,借重组壮大起来的首开股份,仍未停止收购合并。今年3月9日,首开与北京房地集团又现重组合并。房地集团的国有资产无偿划转给首开。这被业内视为北京市深化国资国企改革的一次重要动作。而“京城一哥”首开能否借重组东风重振雄威备受业界关注。

“以国企为主的京系房企,在2004年‘8·31’土地大限之前,手握优质土地资源,不做大都难。”有业内人士认为,随着土地市场进入市场化,受经营、激励机制等制约,京系房企发展速度相对落后,这是其掉队的原因之一。

重仓北京、债务高企

近两年,布局相对单一、重仓北京调控重地成为京系房企艰难度日的另一个理由。而重仓北京,也表明脱离本土优势的京系房企,在区域外拓方面一直表现不尽如人意。有业内人士如此认为。

2017年,由于北京楼市调控政策趋于严厉, 2017年首开股份销售业绩增速相比于2016年下降31.7%。

而首创置业也一直以北京为基地,2018年在北京地区的签约金额占到首位,达到56%,其次在天津,占到13%、上海则占到9%。

北京作为远洋集团的总部,在2018年为集团贡献了总营业额约30%,达到126.24亿元。值得关注的是,其京津冀地区的开发收入占比由2017年的37%下降至2018年的26%。

不仅单个京系房企的业绩能反映出在严厉调控下北京楼市的走势,从大环境也能看出这一端倪。

据克而瑞数据显示,2017年北京TOP10房企销售1515.38亿元,同比减少近30%。而2018年,TOP10房企流量销售1163.7亿元,前十门槛则由2017年的82亿元降至76亿。

值得关注的是,有着国企背景的首开股份、首创置业、远洋集团,虽然融资成本相对低,但仍在“负债前行”。

2018年,首创置业财务费用大幅上涨,由2017年的109.73亿元上升至286.92亿元,同比上涨161%。与此同时,2018年底,首创置业总资产负债率为77.49%,较去年基本持平;净负债率为193.43%,同比上升42.79%。

同在2018年,远洋集团总负债为1862.24亿元,同比增长39.84%;资产负债率为74.68%,较2017年同期上涨5.28个百分点,达到历史最高值。

相比之下,首开股份的永续债一直被人诟病。截至2018年底,首开股份永续债依然保持在近80亿元的规模,在A股的上市房企中占据高位。在今年的3月5日,首开股份发公告称仍拟发行不超过50亿元的永续中票。永续债虽然不计入负债之内,但却有着“利润黑洞”之称。2018年第三季度,首开股份销售毛利率和净利率分别为22%和8.94%,较2017年均有下滑,而资产收益率则由3.24%降至1.46%。

“事实上,回款放缓、负债高企,已成为当前房企的最大隐忧,不仅是京系房企独有,”上述业内人士称,只是京系房企身处调控重地,在此方面表现得更为突出。

新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 李立军

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