京系房企艰难度日：重仓北京、债务高企

（原标题：【地产新江湖】京企降速，重仓北京的“后遗症”？）

如果说“闽企粤派”是民营房企的奋斗史，那么京系房企则是有着国资背景房企的整合史。京系“老大哥”首开股份是2005年天鸿和北京城开重组的结晶，“一部首开史，半座北京城”。不过，这似乎已成为绝唱。

地产江湖历来风云变幻，在粤系称霸、闽系分化的同时，京系固守，不进则退。如今，降速通道中的京系房企是否安好？

业绩没“靓”起来

3月是房企年报季。从目前已经发布年报的京系房企来看，业绩并不亮眼。

以北京老牌房企首创置业为例，2018年销售706.4亿元，距离原定的750亿元目标还有44亿的差距，仅完成销售目标的94%。

3月11日，在首创置业举行的2018年度业绩发布会上，对于未达标的业绩，管理层的解释是，主要是由于上半年房地产市场较为火热，下半年有下降，而公司重仓在第三季度、第四季度，因而对销售影响较大。

不过，管理层对于2019年首创置业定下的800亿目标却有信心达成，而这一800亿的目标与之前的计划仍有不小的差距。

早在2018年2月的业绩发布会上，首创置业提出2018年“保750亿冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元的三年销售目标。

相比之下，远洋集团虽然迈入“千亿阵营”，实现协议销售总额1095.10亿元，较去年增长55%。但财务报表也并不乐观。

公告披露显示，2018年远洋集团的营业额为414.22亿元，较去年同期下降10%。营业额下降的主要原因包括2018年一季度环保停工导致工期推后及部分项目以股权转让形式出售，收益未计入营业额。

在营业额下降的同时，远洋集团的盈利水平也在下降，2018年实现的归母净利润为35.74亿元，较2017年下降30%。核心利润较2017年下降35%至26.19亿元。

作为京系房企的代表，首创置业和远洋集团的年报表现仅是冰山一角。

“地产一哥”的没落

说起京系房企一定不能落下“京城地产一哥”首开股份，虽然至今仍未发年报数据。但业界一直为其去年表现捏着一把汗。

据公告显示，2018年前10月，首开股份销售676.69亿元，完成1017亿元目标的66.54%。虽然在最后两个月，首开股份首次迈入了千亿房企阵营，但与1017亿元目标略有差距。

4月8日，首开股份发布的2018年度业绩快报显示，签约金额1007.27亿元，同比上升45.58%。营业总收入397.36亿元，较上年同期增加8.31%。值得注意的是，在流量销售额破千亿的同时，首开股份的权益销售额却相对较低。克而瑞数据显示，2018年，首开实现权益销售额仅约731亿元。

而在2018年北京房企流量销售金额Top10榜单中，以往稳坐多年第一的首开股份则以87.66亿元排名第七。据称，名次下滑的主要原因是克而瑞统计口径发生变化，以2017年房企北京新增项目为例，首开所得15个项目全部为联合所得，新的统计口径以“谁操盘、算谁的”，首开股份排名受此影响较大。

众所周知，作为“京城地产一哥”，国内不少民营企业都喜欢与有国资委背景的首开股份合作。2018年，首开直接参与拿下了6宗宅地，其中有5宗为联合拿地。此前，万科、龙湖等房企都有与首开股份联合拿地开发的案例。

虽然，通过联合拿地可以增加销售额且降低风险，但权益占比却不容忽视。

近年来，与曾经的辉煌相比，以首开股份为代表的京系房企则被冠以“没落”“掉队”的关键词。

2000年之前，北京房地产市场几乎是国有企业的天下，华远、城开、天鸿、中房、北辰、住总、城建。而万科、龙湖、泰禾这些粤派、渝派、闽派的代表则是在2000年之后才得以进京。

2003年，房地产行业首次评选百强企业。天鸿，北京城开、北京城建京系房企分列十强。而首开股份则诞生于2005年，是由北京城开与北京天鸿合并重组而来，成为当时北京市规模最大的房企。

时至今日，借重组壮大起来的首开股份，仍未停止收购合并。今年3月9日，首开与北京房地集团又现重组合并。房地集团的国有资产无偿划转给首开。这被业内视为北京市深化国资国企改革的一次重要动作。而“京城一哥”首开能否借重组东风重振雄威备受业界关注。

“以国企为主的京系房企，在2004年‘8·31’土地大限之前，手握优质土地资源,不做大都难。”有业内人士认为，随着土地市场进入市场化，受经营、激励机制等制约，京系房企发展速度相对落后，这是其掉队的原因之一。

重仓北京、债务高企

近两年，布局相对单一、重仓北京调控重地成为京系房企艰难度日的另一个理由。而重仓北京，也表明脱离本土优势的京系房企，在区域外拓方面一直表现不尽如人意。有业内人士如此认为。

2017年，由于北京楼市调控政策趋于严厉， 2017年首开股份销售业绩增速相比于2016年下降31.7%。

而首创置业也一直以北京为基地，2018年在北京地区的签约金额占到首位，达到56%，其次在天津，占到13%、上海则占到9%。

北京作为远洋集团的总部，在2018年为集团贡献了总营业额约30%，达到126.24亿元。值得关注的是，其京津冀地区的开发收入占比由2017年的37%下降至2018年的26%。

不仅单个京系房企的业绩能反映出在严厉调控下北京楼市的走势，从大环境也能看出这一端倪。

据克而瑞数据显示，2017年北京TOP10房企销售1515.38亿元，同比减少近30%。而2018年，TOP10房企流量销售1163.7亿元，前十门槛则由2017年的82亿元降至76亿。

值得关注的是，有着国企背景的首开股份、首创置业、远洋集团，虽然融资成本相对低，但仍在“负债前行”。

2018年，首创置业财务费用大幅上涨，由2017年的109.73亿元上升至286.92亿元，同比上涨161%。与此同时，2018年底，首创置业总资产负债率为77.49%，较去年基本持平；净负债率为193.43%，同比上升42.79%。

同在2018年，远洋集团总负债为1862.24亿元，同比增长39.84%；资产负债率为74.68%，较2017年同期上涨5.28个百分点，达到历史最高值。

相比之下，首开股份的永续债一直被人诟病。截至2018年底，首开股份永续债依然保持在近80亿元的规模，在A股的上市房企中占据高位。在今年的3月5日，首开股份发公告称仍拟发行不超过50亿元的永续中票。永续债虽然不计入负债之内，但却有着“利润黑洞”之称。2018年第三季度，首开股份销售毛利率和净利率分别为22%和8.94%，较2017年均有下滑，而资产收益率则由3.24%降至1.46%。

“事实上，回款放缓、负债高企，已成为当前房企的最大隐忧，不仅是京系房企独有，”上述业内人士称，只是京系房企身处调控重地，在此方面表现得更为突出。

新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 李立军