龙湖冠寓狂飙代价：整体出租率仅50%

在10万间之后，是一个产生质变的过程，如何把控此后的发展速度、平衡增量与品质之间的关系，将是龙湖冠寓的一个大考。

文 | 经济观察报 饶贤君

“在集中式长租公寓这个领域，没有85%以上的出租率就谈不上及格，90%也算不上优秀，成熟品牌来说的话，95%应该是相对正常的一个出租率。”一位国内排名前十的集中式长租公寓CEO表示，整体出租率是衡量长租公寓品牌运营能力的重要数据之一。

相比这位CEO的标准，龙湖冠寓在2018年年报中公布的数据似乎有很大差距，2018年，龙湖冠寓开业5.3万余间，整体出租率为50.1%。

具体来说，开业三至六个月的项目出租率为70.2%，开业超过六个月的项目出租率为87.4%。

迅猛的拓展速度是拉低冠寓整体出租率的最主要因素，龙湖方面回复称，长租公寓品牌考验的是长期运营的能力，开业3-6个月的门店处于“爬坡期”，在此期间，出租率是一个不断增长的曲线，因此很多在2018年上半年获取的项目集中在下半年开业，这些位于爬坡期的项目拉低了整体出租率表现。

在规模急速扩张的2018年，多位冠寓管理层离职，包括原龙湖集团副总裁、冠寓CEO韩石，原冠寓总经理王俊英等。虽然龙湖方面称上述离职均是由于个人原因，但是扩张速度过快导致的运营滞后问题难以忽视。

这实际上也是不少分散式长租公寓面临的问题，前述长租公寓CEO称：“因为分散式公寓的拓展是在各个不同的小区里，成本和运营也都是分散的，所以如果拓展速度快，新增的房源如何快速去化，对运营能力是很大的考验。集中式公寓则是一片房源集中管理，客户带看、签约、续租等都是集中化的，去化的效率更高一点。”

而冠寓的扩张速度甚至比中小型的分散式长租公寓还要迅猛，据业内人士透露，“以租出去的房源数量来说，冠寓的规模目前应该仅次于魔方公寓，在集中式公寓领域排前三，以总的房源数量来看，冠寓的规模已经远超过魔方公寓，在集中式公寓领域能排在前二，这种速度以一个刚刚在行业内发力两三年的企业来看，十分惊人，毕竟魔方已经做了十年了。”

“这个生意对我们特别合适”

“冠寓分为两种模式，其中20%是重资产模式，这部分的毛利率在65%-70%之间，NPI/cost（物业净收入/成本）一般在5%-6%之间，好的在6%以上。龙湖的资金成本只有4.55%，这个生意对我们特别合适。”龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓在业绩发布会上对冠寓的盈利模式进行了拆解。

除了重资产模式，中资产模式占到了冠寓的80%，邵明晓介绍，中资产模式即租用物业装修后再出租的模式，“租期在10年到20年左右，龙湖租过来后，通过装修提升再出租。从单店模型来看，这部分毛利率在35%左右，净利在12%-15%。”

盈利模型看起来清晰可行，龙湖在冠寓上不断加码。

2018年，冠寓开业数量超过5.3万间，而2017年，冠寓的开业规模是1.5万间，规模增长率超过300%，同时，龙湖给出的目标是在2019年底，冠寓超过10万间，规模增长率将接近200%。

与开业规模同步，冠寓的租金收入增幅也在大幅攀升，记者查阅龙湖2017年及2018年的年报信息发现，冠寓在2017年实现租金收入4018万元，同比增长961.4%，在2018年，冠寓实现租金收入4.27亿元，同比增长达到1062.7%。

与冠寓在2018年的爆发式增长相比，近年纷纷入局长租公寓的众多房企大多增速平稳。

根据历年年报信息，万科泊寓在2017年开业间数超3万间，2018年开业间数超6万间，规模增长率约200%；世联行的红璞公寓2017年实现收入2.08亿元，2018年实现收入4.06亿元，收入增长比例约为94.85%。

多位业内人士向记者表示，冠寓的增长速度将大部分玩家甩在了背后，一家国内领先的分散式长租公寓品牌负责人称：“我们和冠寓也有过接触，通常而言，分散式公寓的成长速度要高于集中式公寓，但是冠寓的增长速度可能把所有的分散式公寓都甩开了。”

冠寓的高速扩张还将继续，邵明晓称，冠寓要在2020年实现20亿元以上的收入，这意味着在今后两年时间里，冠寓必须维持超过翻倍的租金增长速度。

前述长租公寓品牌负责人对记者表示，冠寓要实现这样的目标，持续的规模扩张、资金注入必不可少，“简单计算，假设冠寓维持50%的平均出租率，那么2019年冠寓达到10万间，其租金收入也将实现翻倍达到接近9亿元，那么到2020年，冠寓的在管间数就需要超过20万间。”

同时，冠寓还定下了2020年实现盈利的目标，邵明晓称，“冠寓要盈利，对运营能力、成本能力、费用管控的要求非常高，获房成本不能超过房租的五成以上，超过五成以上还要赚钱，就需要通过增值收入来实现。”

与之对应的，冠寓需要在两年的时间里拥有20万间集中式长租公寓的运营能力，这并非易事，前述集中式长租公寓CEO认为，在10万间之后，是一个产生质变的过程，如何把控此后的发展速度、平衡增量与品质之间的关系，将是一个大考。

被平均的“问题”

迅速地上量增规模，带来了整体出租率不高的后遗症。

龙湖的年报数据显示，冠寓整体出租率为50.1%，其中，开业三至六个月的项目出租率为70.2%，开业超过六个月的项目出租率为87.4%，以此数据估算，开业不到三个月的项目出租率约为30%。

前述集中式长租公寓品牌CEO对记者表示，开业超过六个月的出租率数据更具参考价值，“首先一个项目落地开业之后，不是马上就有租客的，获客期是必然的，其次，新落地项目第一批租客一般都会有一些问题反馈过来，这期间的退租、换租会更频繁，这些都会影响到整体的数据。”

记者查阅了万科、世联行等将长租公寓作为重点推进业务的房企年报发现，同样是运营六个月以上的公寓项目，万科泊寓的平均出租率超过90%，红璞公寓的平均出租率超过92%。

据多位业内人士透露，房企主导的长租公寓品牌出租率在整个集中式长租公寓领域并不拔尖，大部分成熟的创业公寓品牌如魔方、城家、乐乎等，运营超过六个月的项目出租率大多超过95%，部分项目运营三个月即可达到90%出租率。“房企确实有开发实力，资金也充足，但是具体到公寓这个领域，他们可能还有一些欠缺，毕竟（房企品牌）只做了两三年，而创业品牌都做了五六年甚至十年，公寓服务和开发服务不一样，和物业服务也有区别。”前述集中式长租公寓品牌CEO认为，在长租公寓领域，房地产开发企业需要摸索适合自己的方法和模式。

记者走访过数家房企开发的品牌公寓，从直观感受而言，房企旗下品牌与创业品牌的长租公寓项目相比，实际使用空间更小，价格接近，性价比相对较低。

前述集中式长租公寓品牌CEO称，这是由于两者之间各自优势不同，“房企旗下的公寓品牌，设计实力要比我们更强，比如说同样的空间，他们能够做得更好，而我们的优势可能是我们熟悉做哪个面积的户型出租率更高，更受市场的欢迎。”

记者咨询了同样位于杭州火车东站附近一公里的魔方公寓及冠寓，冠寓的户型中有16、19、25、28平方米等户型可供选择，且房源相对充足，而魔方公寓主打户型大部分在30平方米以上，目前仅剩下三个房源可供出租，其余均已出租。

除了户型设计上的问题，原本在服务上应该处于优势的房企品牌也遭遇了难题，多位业内人士向记者称，由于进入行业的时间较短，扩张的速度又快，不少房企旗下的公寓项目缺乏管理运营人才，无法达到既定的服务标准。

一位接近万科泊寓的内部人士表示：“怎么在扩大长租公寓规模的同时提供充足的人才储备，这是很多房企面临的现实问题，人才待遇上和其他的主干道业务很难等同，内部调整人过来都不容易，只能是新项目挖老项目的人，或者挖一些外面的人。”

因此，大多数房企旗下公寓品牌都与互联网化平台达成合作，以拓宽项目的获客渠道，减少新项目的去化真空期，例如，红璞公寓与58同城达成战略协作，冠寓则入驻了贝壳找房。“在新项目的开业初期，这些互联网化平台能够大大减少获客成本，从而弥补人才缺乏导致的获客困难。”