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黄光裕出狱传闻再起 两年后能否拯救国美地产业务?

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按照正常刑期,距离黄光裕正式出狱不足两年时间,在错失房地产黄金时代与白银时代多年后,他的地产王国该何去何从?

黄光裕出狱传闻再起 两年后能否拯救国美地产业务?

4月1日的愚人节,国美创始人黄光裕提前出狱的传闻再次来袭,并经历反转。有媒体报道称,国美零售投资关系总监李虹在香港透露,黄光裕将于明年出狱回归,后李虹回应新京报记者称:“媒体听错了,现在正在沟通,黄光裕正常刑期到2021年2月16日,没有变化。”受此影响,国美系上市公司股价出现震动。

事实上,自从2014年起,黄光裕被传提前出狱的消息就多达7次,这足以说明黄光裕对于国美的重要性。伴随着出狱传闻的不仅是市场对于国美电器再次崛起的期待,还有其旗下地产业务板块未来发展猜想。

从2015年开始,市场传闻国美系地产重新整合,并筹谋“3年内净资产超千亿”地产蓝图,此后,旗下巨无霸商业地产项目国美商都遭遇出售后再次回归,有报道称黄光裕狱中执掌地产大局。如果按照正常刑期,距离黄光裕正式出狱不足两年时间,在错失房地产黄金时代与白银时代多年后,他的地产王国该何去何从?

起步于住宅开发,国美第一城夺销冠

黄光裕的地产生意起步于1996年,这一年的3月份,他成立了北京鹏润房地产开发有限公司,聚焦住宅开发。

1997年,鹏润地产的第一个项目鹏润家园开工。仿照国美电器,黄光裕在地产方面的经营理念是薄利多销。因此,鹏润家园开盘时打出打折出售的口号,这在当时的北京几乎罕见。

1998年,黄光裕买下了胞兄黄俊钦开发的鹏润大厦,2003年,开发了位于北京南二环的大康国际鞋城。2005年1月1日,国美系地产旗下位于朝阳北路面积达百万平方米的“国美第一城”开盘。据公开报道称,国美第一城自第一期开盘后,4天销售1060套,创造了4天销售额超6亿的北京地产销售新记录。

但在2004年之前,国美主业仍是家电零售,在房地产领域的项目屈指可数,黄光裕自己也评价说,“我一直游离在房地产边缘。”

直至2004年,国美置业成立,聚焦商业地产开发,2005年拿下国美商都巨无霸地块,一夜成名。

转向商业地产,勇夺巨无霸国美商都

2005年,黄光裕迎来了自己在地产领域的高光时刻。

在前一年(2004年),国美开始大手笔布局商业地产业务,黄光裕挖来自称“资本地产”创始人的禹晋永任国美置业总经理。实际上,禹晋永此前什么地产项目也没有做过,仅靠“资本地产”概念行走江湖。禹晋永身上头衔众多,经历传奇,但都经不住深究,漏洞百出。2012年7月,禹晋永因涉嫌诈骗被刑拘,“禹式忽悠”随之倒塌,这是后话。

2005年2月,国美置业以8.05亿元的价格夺得丰台区中关村科技园丰台园区(又称丰台科技园)产业基地35-A1地块,成为北京市当年建筑体量最大的招拍挂项目,命名为“国美商都”。

对于彼时刚进军商业地产的国美来说,基本无运营经验,通过招拍挂拿下超大体量商业综合体项目,业内可谓吃惊,其操盘能力引来质疑。据资料显示,国美商都总建筑面积为55.6万平方米,其中购物中心面积为34.4万平方米,酒店为5.4万平方米,写字楼为3.4万平方米。无论是在当时还是现在,这个体量的商业综合体都很鲜见,巨无霸项目与不匹配的团队,这也为国美商都此后的命运埋下隐患。

这是国美商都的开始,大手笔、高姿态、风光无限,谁曾想,此后的命途多舛,空置时间长达十年。

黄光裕入狱,多个项目曾遭出售

2005年到2009年,是黄光裕与国美最风光无限的时候,黄光裕多次问鼎胡润中国百富榜,国美则是中国家电零售行业的龙头。但是随着黄光裕被调查、入狱,国美系地产业务进入收缩与衰退之路。

2008年,黄光裕因涉嫌操纵股价被证监会调查,同年11月被拘。2010年,黄光裕因非法经营罪、内幕交易罪和单位行贿罪被判处有期徒刑14年,同时被判罚金6亿元,没收财产2亿元。

也正是在这个时候,黄光裕倾心的地产业务遭遇甩卖危机。 2009年4月份,市场传闻,国美在北京以及全国其他城市的地产项目遭遇转让。

当时,北京地区已转让和将转让的项目包括建国大酒店、国美广场(即国美商都)以及位于昌平的一块一级开发土地。黄光裕转让的地产项目不仅仅涉及北京,其他城市的地产项目也在转让,主要包括重庆、天津的商业地产项目及沈阳的工业用地。出售项目的主要目的变现以缓解资金紧张状况。

国美商都遭遇6年官司,烂尾至今

黄光裕出狱传闻再起 两年后能否拯救国美地产业务?

作为国美布局商业地产的大手笔之作,国美商都无论是项目自身体量还是其遭遇,在国美系地产发展史上都留下不可磨灭的一笔。

2011年,国美商都的接盘者确定为海航,但是中间的资金交付并不顺利。根据上述《框架协议书》,海航应于2011年7月底以前支付完毕全部资产转让款57.5亿元。但是,直至2012年5月,海航仍未付清全部转让款项。

2013年3月,因“国美商都”资产转让合同“买方违约”,国美方面将海航置业及担保方海航集团诉至北京市高级人民法院,追讨欠款及违约金。随后,国美方面表示,为了促使合同继续履行,最终撤诉。

但是,事情反转,2013年底,海航将国美告上北京市高级人民法院,案由为合同欺诈,北京市高院开庭审理后当庭驳回海航方面全部诉讼请求,国美胜诉。2015年,海航又将国美诉至海南省高级人民法院。2016年初,因不服海南省高级人民法院(2014)琼民二初字第15号民事判决,国美将海航诉至最高人民法院,请求撤销一审判决,改判驳回海航集团公司的全部诉讼请求。

2018年11月29日,最高人民法院的终审判决书显示,驳回海航集团有限公司的全部诉讼请求,海航集团在本案中主张国美商都公司返还18亿元购房款并赔偿损失于法无据,本院不予支持。

在全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波看来,国美商都是国美转型商业地产的大手笔之作,但是由于团队不断更迭、建筑前期存在硬伤、项目定位等问题,即使国美收回来,想涅槃重生难度也相当高。

地产业务整合 剑指千亿资产?

再次回到国美系地产这个大盘子,在地王项目经历纷纷扰扰的官司中,其地产业务也出现整合声音。

事实上,多年来,国美系地产业务虽然规模不大,但是牌子众多,包括鹏润地产、国美置业、玖号置业、三亚旅业等六七家独立的公司。

2015年,据媒体报道,国美控股正对地产板块展开战略调整,将原有的国美系房地产业务整合为一个地产板块,其发展目标为5年内净资产超千亿。

当年,国美控股集团地产板块总裁于星旺在接受媒体采访时透露,2015年5月,国美内部做出战略调整,将国美系的地产业务整合到一个地产板块中,未来以新型的文化商业综合体的开发和持有为主要模式,并辅以超5A标准的高档办公的智能商务写字楼以及满足办公需求的酒店式公寓。这也意味着住宅地产开发将从国美系地产业务中淡出。

聚焦新商业地产开发,国美能行吗?曾经的国美商都,是国美布局商业地产的代表之作,但却烂尾至今,黄光裕的入狱是一部分原因,主要还在于国美并未有商业地产方面的开发与操盘经验。据了解,国美商都的定位几次更迭,案名也由国美商都、鹏润时代广场、鹏润国际时尚交易中心、国美广场,又改回国美商都。尝试了世界电子电器高科技体验中心、服装时尚中心等定位。一位曾经的国美老员工告诉新京报记者,这是绝无仅有的因为管理团队不专业被做死的商业地产项目。

如今的商业地产,更不可同日而语,万达、华润置地、大悦城、凯德等企业积极布局,并进行运营升级、业态创新,还有一些将文化、艺术与商业进行融合的创新型商业项目。

摆在国美系地产面前的是时代发展带来的沧桑巨变。不管是对于离开很久的黄光裕还是掉队太多的国美系地产来说,行业发展翻天覆地,想要再出发、再崛起,难度很大。

新京报记者 段文平 编辑 武新 校对 吴兴发

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