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首批公募REITs试点产品最早4月出炉,产品细节待定

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3月31日,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,公募REITs首批试点产品近期将推出,并且首批试点不是一个产品,而是一批产品。此前,上交所就公募REITs筹备事宜召集基金公司和券商开会。万亿公募REITs市场再次引起关注。

首批试点产品最早或4月份出炉

3月31日下午,在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会的“租赁住房融资及证券化的作用”圆桌论坛环节,王步芳表示,公募REITs首批试点有望近期推出。王步芳介绍,证监会第一批试点城市包括北上广深以及雄安和海南等;底层资产方面,长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产等都为选项。

王步芳介绍,从开始探索到现在,公募REITs筹备工作已历经十多年。今年春节前后,证监会开始做安排,希望尽快把公募REITs试点推出来。3月份,相关人士在证监会、交易所做了很多沟通。不出意外的话,近期首批试点会出来。

同样在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会上,中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳谈及公募REITs的进展时表示,做资产证券化业务是为了服务实体经济,“只要有利于实体经济,有利于供给侧改革,我们一定会大力推进。”同时,在推进这些创新的过程中,监管层也会注意防范风险。

近期上交所也召集基金公司和券商开会,商议公募REITs的筹备事宜。接近交易所人士表示,公募REITs是上交所高度关注的产品创新。

种种迹象表明,公募REITs的筹备工作渐入成熟阶段。至于首批试点产品的具体出炉时间,目前尚无一致意见。部分人士认为,快的话,4月份首批试点产品就会出炉。

运行模式为公募基金+ABS

记者从接近交易所人士了解到,公募REITs采取公募基金+资产支持证券(ABS)运行模式,这是业内达成的共识,即产品的载体为公募基金,底层资产以ABS方式存在。专业人士表示,在目前的制度框架下,公募基金+ABS这一模式也是我国发展公募REITs的合理选择。

谈及近期上交所召集券商和基金公司召开的公募REITs相关会议,一位知情人士透露,机构接下来要开始寻找项目,不局限在房地产,但项目净收益水平需能满足潜在投资人的需求。“不鼓励产品设计上出现担保或者差额支付的形式,希望基金公司券商在向潜在投资者推广时强调公募REITs的权益类属性”。

一位券商资管资产证券化负责人这样解释采取公募基金+ABS运行模式的原因:“公募基金不能买楼,ABS不能公开发行,用公募+ABS便既可以公开发行,也可以做到投资于底层的包括房地产资产在内的物业资产。”

北大光华管理学院发布的REITs研究报告显示,公募基金+ABS这种模式能够充分应用现有公募基金和ABS市场的规则和成熟经验,可以尽快培育和发展REITs市场的管理能力,是适合市场现状的一个合理方案。不过业内人士表示,首批试点产品具体细节难言确定,例如产品的投资标的方面需要满足哪些条件等。

产品细节尚待确定

上述券商资管资产证券化负责人表示,目前监管层没有禁止产品设计使用结构化安排,但原则上还是鼓励平层设计,强调资产的股性。对投资者来说,公募REITs不会有还本付息等债性资产的固有安排。投资者的收益取决于底层资产产生现金流的能力,底层资产运营越好,投资者取得收益可能越高。

奋迅律师事务所的朴文一指出,公募基金+ABS还有细节问题需要确定。比如,按照现有的法规要求,公募基金投一只ABS不能超过其规模的10%,也不能超过公募基金资产净值的10%;一个公募基金所投全部ABS不能超过公募基金净值的20%。投资分散性要求使得公募基金在投资ABS的时候,一是只能用比例有限的资金投资ABS,二是没有办法去控制一个ABS产品和物业。如果公募REITs不能控制物业,对物业运营就没有话语权,会影响公募REITs去长期持有物业和积极改进物业运营,进而提升物业的资产价值。如果完全遵循这种安排,那么公募REITs使普通投资者参与不动产投资的初衷就无法完全实现。

王步芳说,公募REITs的试点是众望所归,它的市场容量庞大,有望成为普惠金融的重要工具。首批试点将是中国资本市场的重大创新,也是中国经济转型升级的必选项。

渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光也表示,公募REITs的出台,可以使更广泛的个人投资者享受到优质物业的价值提升和稳定收益,体现公平性与普惠性。公募REITs使广大个人投资者有机会跨越投资门槛和地域限制,投入到具有稳定收益和增长潜力的热点城市优质商业物业中,享受城镇化所带来的资产增值。这也是半个世纪以前美国、澳大利亚等国家推进REITs立法的重要初衷。

李耀光表示,我国个人投资者历来缺乏中等风险收益特征的投资产品,公募REITs如能推出则有望填补这一空白。

(原题为《公募REITs首批试点产品推出在即》)

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